[정재호]부동산을 바라보는 인식의 변화

[경제칼럼]정재호 목원대 금융보험부동산학과 교수

▲ 정재호 목원대 금융보험부동산학과 교수

올해 국내 경제상황이 어려울 것으로 전망되고 있다. 글로벌금융위기로 인한 수출증가세 둔화와 가계부채 증가로 인한 민간소비 위축으로 국내 경기의 저성장 대세가 예상되고 있다.

아울러 국내 전반적인 부동산시장 전망도 그리 밝지 못하다. 불안정한 국내경기, 가계대출 규제 확대, 높은 물가상승 등은 실질소득 감소로 이어져 주택에 대한 수요 역시 위축될 가능성이 높기 때문이다.

특히 서울 수도권 위주의 부동산경기 침체는 당분간 지속될 것으로 예상하고 있다.

반면, 2018년 동계올림픽 준비로 강원도 일부지역과 행정중심복합도시가 출범되는 세종시와 일부 혁신도시가 세워지는 지역에는 그나마 부동산시장의 활기가 예상되고 있다.

이러한 지역에는 부동산투자자들이 몰릴 가능성이 크며 올해 부동산시장의 분위기를 주도할 것으로 예상된다.

여유자금으로 부동산에 투자해 수익을 창출하는 것은 자본주의체제 하에서 당연한 행태다. 불확실한 미래의 부를 창출하기 위해 자본과 시간과 정성을 쏟는 투자자들의 역할은 산업을 활성화시키는 원동력이 된다.

반면 단기간의 시세차익을 노리며 거품의 원인을 제공하는 부동산투기가 문제가 될 것이다. 사실 투기와 투자의 구별은 쉽지 않다. 내가하면 투자이고 남이하면 투기라는 우스갯소리도 있다. 분명한 것은 투기는 부동산가격을 비정상적으로 상승시킬 가능성이 높다는 것이다.

부동산가격의 높은 상승은 경제에 좋지 않은 영향을 끼치게 된다. 지가가 높게 상승하면 기업들의 생산투자가 감소되고 고용시장 불안정을 가져오게 되며, 주택가격이 크게 오르면 서민들의 내집마련 기회의 상실로 주거불안을 확대시키고 부의 양극화가 커지게 된다.

반면 주택가격이 크게 하락하는 침체기에는 자산가치 하락으로 소비가 위축되고 심한 경우에는 가계와 금융권부실로 인한 경기불안으로 이어지게 된다. 그래서 부동산가격은 경기와 연계되어 적정하게 유지되어야 하는 이유가 된다.

그동안 부동산시장은 일반 경제상식과 다른 양상을 보여 왔다. 미국 예일대학교 로버트 쉴러 교수의 연구 결과에 의하면 부동산시장에는 부족의 착각이 존재한다고 한다.

부동산수요가 급등해 가격이 한동안 상승하게 되면, 공급 확대가 이루어져 부족한 수요가 충당되어 가격이 안정이 될 것이라는 경제상식과는 달리, 앞으로도 계속 가격이 오를 것이라고 기대하게 된다는 것이다. 바로 부족하다는 착각으로 부동산시장 수요와 공급의 자율조절 기능에 의한 가격 안정을 기대하지 않는 다는 것이다.

특히 주택가격 상승을 경험한 경우에는 주택가격이 절대 하락하지 않는다고 믿고 주택투자의 위험을 알고 있다는 것이다. 이는 지난 참여정부 당시 강력한 부동산수요 억제 정책에도 불구하고 부동산가격 상승이 이어져 현 정부의 초기까지 이어졌던 가격상승의 현상을 잘 설명해주고 있다. 어쩌면 아직도 이러한 부족의 착각을 버리지 못하고 있는지도 모른다.

이제 부동산을 바라보는 인식의 변화가 요구되고 있다. 과거 부동산은 소유를 해야만 했고, 부의 절대적 상징이 되었으며, 면적과 외형을 중시하고, 시세차익에 더 비중을 두었다고 할 수 있다.

최근 중대형규모보다 소형규모의 아파트가 선호되는 것도 인식의 변화 중에 하나다. 그러나 아직도 많은 사람들은 소유와 시세차익 등을 추구하는 과거의 부동산에 대한 인식을 버리지 않고 있다. 향후 부동산시장은 실수요입장에서 바라보아야 할 것이다.

부동산은 소유보다는 이용, 외형보다는 기능, 시세차익보다는 개발이익을 중요하게 여겨야 할 것이다.

단기적 시세차익을 노리기보다는 중장기적 가치상승을 기대해야 할 것이다. 또한 무리한 대출을 통한 구입보다는 본인에게 맞는 적당한 부동산을 구매하는 선택이 필요하다. 그래서 부동산을 우리 삶이 안정적이고 여유롭게 살아가는 수단으로 삼아야 할 것이다.