[세상보기] "주택임대차보호법을 중심으로"

김선정 법무사법인 대표 법무사

김선정 법무사

정부는 불안정한 주택시장 상황에서 임차인들을 위해 1981년 3월 '주택임대차보호법'을 제정했다. 그 취지는 주택임대료가 상승함에 따라 임차가구의 주거불안과 주거비부담이 가중되고 있어 안정적인 주거를 보장하기 위해 대항력과 우선변제권등과 같은 규정을 만들어 임차인을 보호하려고 하는 것이다. 대항력은 임차권등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날부터 임차인이 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 권리를 의미하며 이는 임대차계약기간동안 임대인이 변경된 경우 임대차계약이 유지되는 제3자에게 임대차계약이 있다는 것을 공시하는 권리다. 우선변제권은 임대차계약서상에 확정일자를 갖추면 자신보다 후순위인 권리자보다 우선적으로 임대차보증금을 변제받는 것을 말한다. 확정일자는 공신력 있는 기관인 법원 등기과 혹은 동사무소 등에서 계약서에 찍어주는 날짜도장으로 그 날짜에 임대차가 있었다는 것을 증명하는 역할을 하며 그 날짜를 기준으로 임대차보증금을 반환받는 순위를 정하고 있어 임대차계약을 한 후 확정일자를 받는 것은 중요한 일이다.

주택임대차보호법에서 보호하려고 하는 것은 임차인이 계약한 임차목적물에서 임차보증금을 보호 받으면서 임대차보증금이 상식적으로 상승하는 한도에서 오랫동안 거주할 수 있도록 하는 것이다. 기존의 법에서 보장하고 있는 임대차기간을 더 연장하고 임대차보증금의 상승 폭을 조정하기 위해 2020년 7월 31일 법을 개정했다.

개정내용의 주요 골자는 임차인의 계약갱신요구권을 보장하여 현행 2년에서 4년으로 임대차보장기간을 연장하고 계약갱신 시 차임이나 보증금의 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못하도록 제한하려는 내용이다.

그럼 계약갱신요구권이란 무엇인가?

임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전(임대인은 6개월에서 2개월 전)계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 임대차계약을 거절하지 못하며 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한해 행사할 수 있으며 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 보는(법제6조의 3제1항 및 제2항)것이다. 그렇다면 임대인이 계약갱신요구권을 거절할 수 있는 사항은 무엇인가? ①임차인이 2기의 차임액을 연체한 경우 ②임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우 ③서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 ④임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부, 또는 일부를 전대한 경우 ⑤임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 ⑥임대인(임대인의 직계비속,직계존속을 포함한다.)이 목적 주택에 실제로 거주하려는 경우 등이다.

만약 실거주를 사유로 임대인이 갱신을 거절하였음에도 불구하고 현실적으로 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다.

사실 임대차기간이 2년에서 4년으로 연장돼 임차목적물의 품귀현상이 나타나고 가격이 상승하는 결과를 초래해 임대인이 거짓으로 실거주를 이유로 계약갱신요구권을 거절하면서 합의로 임차보증금을 올려 받으려는 일 등 부작용이 발생하고 있다. 결국 임차인을 보호하기 위해서는 임차인이 임대인의 직접 거주여부를 확인할 수 있는 방법을 제도적으로 보완해야 한다. 또한 임대인이 임차목적물을 매도하려고 할 경우 임대인의 계약갱신요구권의 고지기간이 6개월에서 2개월이므로 6개월 전 임차목적물을 매도해야 법을 위반한 것이 아니므로 이 기간에 매도를 준비해야 할 것이다.

임차인을 보호하기 위해 법을 개정했지만 현실적으로 임대인과 임차인 모두에게 가혹한 개정안인 듯하다. 그러나 법치주의 국가에서 제도가 정착이 돼가는 중에서 나타나는 문제점 때문에 법을 지키지 않는 것은 문제가 있다. 그렇기에 임대인, 임차인 모두가 법을 위반하지 않도록 노력하여야 할 것이다. 임대차계약을 할 경우 임차인은 등기부등본을 발급받아 임차 목적물의 권리관계를 파악하고 임차보증금을 돌려받을 수 있도록 법적인 하자가 없는 목적물을 계약해야 하며, 대항력과 우선 변제권 등을 부여받아 임차인의 권리를 보호해야 한다.

김선정 법무사법인 대표 법무사