경기 GH, 전세사기 교육…보증금 회수·재발 방지책 예방 교육 전개

전세사기 피해 구제의 빈틈…교육 이후 예방부터 사후구제까지 재설계해야

경기주택도시공사 전세사기 피해 예방교육 실시 (사진=경기도시공사 제공)

일반적으로 전세사기 피해를 줄이려면 계약 과정에서 위험을 알아보는 방법을 알려주는 것만으로는 부족하다. 이미 보증금을 잃을 위기에 놓인 세입자가 돈을 되찾도록 돕는 일과, 같은 유형의 피해가 반복되지 않도록 임대차 시장의 취약한 구조를 개선하는 작업이 함께 이뤄져야 한다.

피해자 교육의 성과 역시 강의실에 몇 명이 모였는지가 아니라 권리구제와 재산 회복에 어떤 변화가 있었는지를 통해 평가할 필요가 있다.

경기주택도시공사(GH)가 운영하는 경기도 전세피해 및 예방지원센터는 올해 네 차례에 걸쳐 전세사기 피해자 500여 명을 대상으로 법률교육을 진행했다.

센터는 19일 안산문화재단 국제회의장에서 마지막 순회 교육을 열고 경·공매와 배당 절차, 보증금 회수에 필요한 법률 지식을 안내했다.

이날 교육은 소송과 강제집행 등 초기 대응부터 경·공매 절차, 배당표 분석, 조세채권 안분, 우선매수권 활용까지 단계별로 구성하고, 대한변협 법률구조재단과 협력해 진행했다.

그러나 법률 절차를 이해하는 것과 보증금을 돌려받는 것은 다른 문제다. 피해자는 소송과 집행 절차를 거쳐야 할 수 있고, 경·공매가 진행되더라도 선순위 권리와 조세채권, 부동산 매각가격 등에 따라 회수 가능한 금액이 달라진다. 절차가 장기화하면 피해자는 주거 불안과 추가 비용 부담까지 떠안을 수 있다.

■ 교육 이후 무엇이 달라졌는지

현재 공개된 교육 실적만으로는 참여자들이 이후 어떤 권리구제 절차를 밟았고, 실제 보증금을 얼마나 회수했는지 판단하기 어렵다. 교육 참여자 수는 사업 규모를 보여주는 지표일 뿐 피해 회복 정도를 직접 설명하지는 못한다.

GH와 센터가 지원 효과를 객관적으로 입증하려면 교육 이후 소송이나 강제집행에 착수한 인원, 경·공매 배당을 통해 보증금을 회수한 피해자 수, 실제 회수액과 회수율 등을 별도로 관리할 필요가 있다. 상담 이후 추가 법률 지원이 이뤄진 사례와 절차가 진행 중인 피해자도 구분해 살펴야 한다.

물론 보증금 회수 결과에는 교육 외에도 부동산 가치와 채권 순위 등 다양한 변수가 작용한다. 따라서 회수액만으로 교육 효과를 단정하기보다는 교육 전후의 법률 대응 변화와 후속 지원 실적을 함께 분석하는 방식이 합리적이다.

피해자의 개인정보를 보호하면서 집계 자료를 정기적으로 공개한다면 사업의 성과와 한계를 모두 확인할 수 있다.

■ 사후 구제만 피해를 막을 수 없다

더 근본적인 과제는 피해가 발생한 뒤 대응하는 체계에서 벗어나 계약 단계의 위험을 줄이는 것이다. 전세사기는 임대인의 상환 능력, 주택의 실제 가치, 선순위 채권과 보증금 규모 등을 세입자가 충분히 파악하기 어려운 상황에서 피해가 커질 수 있다.

계약 전에는 등기부등본에 기재된 권리관계뿐 아니라 선순위 보증금과 세금 체납 관련 위험, 주택가격 대비 전체 채무 부담 등을 확인할 수 있도록 정보 접근성을 높여야 한다. 등기부등본만 확인하면 모든 위험을 파악할 수 있다고 오인하지 않도록 공공기관의 상담과 계약 점검 지원도 강화해야 한다.

보증금 반환보증 역시 중요한 안전장치지만 모든 임대차 계약에 적용되는 것은 아니다. 가입 가능 여부와 보증 범위, 제외 조건을 계약 전에 확인하도록 안내하고, 위험도가 높은 거래는 전문 상담으로 연결하는 체계가 필요하다.

임대인의 보증금 반환 능력을 확인하기 어려운 거래에서 세입자 개인의 주의에만 책임을 돌려서는 예방에 한계가 있다.

임대인과 중개업자의 책임을 분명히 하는 제도적 장치도 필요하다. 허위 정보 제공이나 불법적인 계약 유도에 대한 조사와 제재를 실효성 있게 집행하고, 반복적으로 위험한 거래를 일으키는 주체를 조기에 파악할 수 있어야 한다. 다만 정당한 임대차 거래까지 위축시키지 않도록 위험 판단 기준과 행정 조치의 근거를 명확히 하는 것도 중요하다.

■ 공공 지원의 목표는 피해 회복과 재발 방지

피해가 확인된 이후에는 법률상담에 그치지 않고 주거 안정, 긴급 지원, 소송과 집행 절차를 연계해야 한다. 피해자가 기관마다 같은 사정을 반복해서 설명하거나 지원 제도를 몰라 이용하지 못하는 일이 없도록 통합 안내와 사례별 사후관리도 강화할 필요가 있다.

이를 위해 GH와 경기도는 교육·상담 실적과 별도로 피해자의 절차 진행 상황, 지원 연계 결과, 보증금 회수 현황을 추적할 수 있는 체계를 검토해야 한다. 아직 회수가 끝나지 않은 피해자를 실패 사례로 분류하거나 진행 중인 절차를 회수 실적으로 계산하지 않도록 기준을 마련하는 일도 필요하다.

전세사기 대응은 교육 한 차례나 상담 창구 운영만으로 마무리할 수 있는 문제가 아니다. 계약 전 위험을 줄이는 정보 공개, 피해 발생 이후의 신속한 법률·주거 지원, 실제 보증금 회수 여부를 확인하는 사후관리, 불법 행위에 대한 책임 추궁이 맞물려야 한다.

500여 명이 교육에 참여했다는 숫자는 지원의 출발점이다. 이제 정책이 답해야 할 질문은 피해자가 얼마나 회복했는지, 다음 피해를 막기 위해 무엇이 바뀌었는지다. 교육 실적을 넘어 피해 회복의 결과를 공개하고 임대차 거래의 구조적 위험까지 줄여나갈 때 전세사기 지원은 사후 대응을 넘어 실질적인 예방 정책으로 이어질 수 있다. 경기=이인국 기자