[정책분석] 하남 지식산업센터 공실 3%의 함정…97%는 누가 채웠나?

전체 공실률,기업 유입 효과 표면상 판단 어려워
신규 입주·공실 면적·센터별 편차까지 세밀하게 따져야

하남시청 전경 (사진=하남시 제공)

하남시 지식산업센터의 공장시설 공실률이 약 3% 수준으로 낮아졌다고 밝혔지만 숫자만으로 지역 기업 수요가 실제로 얼마나 늘었는지는 확인하기 어렵다.

공실률은 결과를 보여줄 뿐이다. 중요한 것은 빈 공간이 줄어든 과정이다. 신규 기업이 들어온 것인지, 기존 기업이 면적을 넓힌 것인지, 센터별 공급과 수요가 달라진 것인지에 따라 같은 3%라도 의미는 달라진다.

하남시가 현재 제시한 수치는 '전체 공실률'이다. 그러나 정책 효과를 따지려면 이 숫자를 몇 가지 항목으로 다시 나눌 필요가 있다.

우선 신규 입주기업이다. 일정 기간 동안 새롭게 사업장을 마련한 기업이 몇 곳인지, 이 가운데 다른 지역에서 하남으로 이전한 기업은 얼마나 되는지를 확인해야 한다. 신규 법인이나 기존 기업의 사업장 추가 설치도 별도로 구분할 필요가 있다.

다음은 공실 면적이다. 입주기업 숫자가 늘었더라도 소규모 사무공간 중심이라면 대형 공장시설의 공실 문제와는 다른 결과가 나온다. 반대로 몇 개 기업이 대규모 공간을 사용하면서 전체 공실 면적이 크게 줄었을 가능성도 있다.

지식산업센터별 편차도 변수다. 특정 센터의 공실이 크게 감소한 것과 하남시 전체 센터에서 고르게 공실이 줄어든 것은 같은 현상으로 볼 수 없다. 따라서 센터별 공실률과 면적을 함께 살펴야 전체 3%라는 수치의 실체가 드러난다.

이 과정에서 최근 수년간 이어진 입주 규제 완화도 하나의 변수로 등장한다.

앞서 시는 2022년 8월 규제개혁 TF를 가동한 뒤 지식산업센터 입주 가능 업종을 단계적으로 넓혀왔다. 2024년 2월에는 생산 제품을 직접 시공하는 전문건설업 사무실 약 150개사를 제조공장 부대시설 입주 대상으로 인정했고, 올해 4월에는 전기·정보통신·소방시설 등 기타 공사업체 약 350개사까지 범위를 확대했다.

28일에는 종합·전문건설업과 전기·정보통신·소방공사업, 첨단 스마트팜, 일정 요건을 충족하는 OEM 제조업 등이 지식산업센터 공장시설에 입주할 수 있도록 대상이 추가됐다.

하지만 여기에서도 '입주 가능 기업 수'와 '실제 입주 기업 수'는 구분해야 한다.

약 150개사와 약 350개사가 제도상 대상에 포함됐다는 사실만으로 이들 기업이 실제 지식산업센터의 공실을 채웠다고 볼 수는 없다. 실제 계약 건수와 입주 시점, 업종별 신규 입주 규모가 별도로 확인돼야 한다.

결국 공실률 3%를 설명하려면 최소한 네 가지 숫자가 필요하다. 신규 입주기업 수, 신규 계약 건수, 공실 면적 감소 규모, 규제 완화 대상 업종의 실제 입주 비중이다.

여기에 규제 완화 이전과 이후를 같은 기준으로 비교하면 정책 변화와 시장 수요의 관계도 보다 명확해진다.

현재 확인되는 것은 공실률이 약 3%라는 결과와 입주 범위를 넓혀온 제도 변화다. 두 현상이 시간적으로 이어졌다는 사실은 확인할 수 있지만, 그것만으로 공실 감소의 원인을 하나로 특정하기는 어렵다.

따라서 앞으로의 관건은 새로운 입주업종이 실제 시장에서 얼마나 공간을 소비하느냐다. 이번 고시 이후 건설·공사업, 스마트팜, OEM 제조업체의 계약과 입주가 늘어난다면 공실률 변화와 함께 추적할 수 있는 새로운 데이터가 쌓인다.

공실률 3%는 완성된 성적표가 아니라 분석을 시작할 숫자다. 하남의 지식산업센터가 실제 기업들로 채워진 것인지, 특정 업종이나 일부 센터의 수요가 전체 수치를 끌어내린 것인지에 따라 정책 효과와 시장 상황에 대한 해석은 달라진다.

앞으로 필요한 것은 '공실률 3%'라는 보다 97%의 공간을 누가, 언제, 어떤 목적으로 사용하고 있는지를 보여주는 세부 통계가 필요하다. 하남=이인국 기자