분당 재건축 ‘4년 순차전’ 돌입…2027년 1만호부터 진입

2만5000호 한 번에 정하지 않고 연차별 분산

분당 노후계획도시 전경 (사진=성남시 제공)

분당 재건축의 사업 순서가 사실상 연도별로 갈리게 됐다. 성남시가 2027년부터 2030년까지 특별정비구역을 단계적으로 선정하기로 하면서다. 전체 대상 물량은 약 2만5000호지만 첫해 실제 선정 물량은 1만호 안팎이다.

따라서 분당 재건축을 추진하는 각 구역에는 '사업 규모'뿐 아니라 '언제 선정 대상이 되느냐'가 새로운 변수가 됐다.

성남시는 28일 공고를 통해 2027년 특별정비구역 선정 규모를 1만호 내외로 정했다. 이후 2028년부터 2030년까지는 매년 5000호 정도를 추가 선정한다. 4년 동안 합산하면 약 2만5000호다.

흥미로운 점은 뒤쪽 일정까지 미리 틀을 짜놓았다는 것이다. 2028년 이후 매년 정비예정물량 1만호 가운데 5000호 내외는 사전에 예비 특별정비구역으로 뽑아 관리한다.

예비구역은 일종의 '대기 명단'에 가깝다. 해당 연도가 되면 정식 지정 절차를 다시 밟아야 하기 때문이다. 특별정비계획 제안부터 주민 공람, 성남시의회 의견 청취, 경기도 협의, 도시계획위원회 심의 등이 남아 있다. 즉 예비구역에 이름을 올렸다는 사실만으로 재건축 구역 지정이 확정되는 구조는 아니다.

첫 번째 경쟁 무대는 2027년이다. 주민대표단 또는 예비사업시행자가 특별정비계획을 제안하려면 토지등소유자 과반수의 동의를 확보해야 한다. 이후 제출된 구역은 평가기준에 따라 상대평가를 받는다.

성남시는 평가 결과를 바탕으로 고득점 순으로 9월께 2027년 대상지를 선정하고, 12월에는 특별정비구역 지정·고시까지 진행한다는 일정을 제시했다. 특별정비계획안 자문 접수는 5월 10~14일, 본안 접수는 7월 7~9일이다.

하지만 점수가 높다고 해서 모든 구역이 자동으로 들어가는 것도 아니다. 개별 구역의 정비 규모가 해당 연도의 예정 물량을 초과하면 국토교통부와 경기도 협의 과정에서 조정될 수 있다.

여기에 예비구역의 '순서'도 변수다. 이미 예비 특별정비구역으로 선정된 곳은 당초 지정 예정연도보다 앞선 연도의 별도 선정 절차에 다시 신청할 수 없다.

결국 이번 계획의 핵심은 2만5000호라는 총량보다 재건축 사업이 어느 시점에 행정 절차의 본선에 들어갈 수 있느냐에 있다.

2027년에는 1만호를 놓고 구역별 평가가 진행되고, 이후 3년 동안은 매년 5000호씩 후속 물량이 움직인다. 예비구역 제도가 도입되면서 장기 일정의 윤곽은 미리 정해졌지만, 최종 지정까지는 별도의 관문이 남는다.

분당 재건축의 다음 관심사는 이제 총사업 물량 자체가 아니다. 실제 경쟁 구역별 평가기준과 결과, 연도별 물량 조정 과정, 그리고 예비구역이 실제 특별정비구역으로 전환되는 과정이 사업 속도를 좌우할 핵심 변수로 떠올랐다. 성남=이인국 기자