[부동산정책] 경기주택도시공사, 고양 방송영상밸리 대형 개발사업 본격화

27만㎡ 개발 가능한 6503억원 부지…고양 방송영상밸리 주상복합의 셈법
6503억원 땅값에 2011세대…고양 방송영상밸리 주상복합 사업성 따져보니

경기도청사 전경 (사진=경기도 제공)

경기고양 방송영상밸리에서 2000가구가 넘는 주상복합 개발사업이 추진되면서 사업자가 감당해야 할 초기 토지비 규모가 관심사로 떠오르고 있다.

경기주택도시공사(GH)가 내놓은 M1·M2 주상복합용지는 총 7만7067㎡다. GH가 제시한 두 필지의 공급예정가격은 약 6503억원으로, 계획상 주상복합시설은 2011세대 규모다.

토지가격만 단순 계산하면 1세대당 약 3억2337만원이 배분된다. 부지 전체로는 1㎡당 약 843만 원, 3.3㎡당으로 환산하면 약 2789만 원이다.

다만 이 금액이 실제 분양가에 그대로 포함되는 것은 아니다. 주상복합에는 비주거시설이 함께 들어가고 세대별 면적도 달라지기 때문에 실제 세대별 토지비 부담은 사업계획에 따라 달라진다.

땅값 6503억 원, 사업자는 건축비까지 조달해야 이번 사업의 부담을 토지가격만으로 판단하기 어려운 이유는 추가 비용 때문이다.

사업자는 토지를 확보한 뒤 건축비와 설계·감리비, 각종 부담금, 금융비용, 분양 관련 비용 등을 추가로 투입해야 한다. 특히 GH가 제시한 토지대금은 2년 유이자 분할납부 조건이어서 토지대금 자체에도 금융비용이 발생한다.

가령 실제 계약금리와 납부 방식이 확정되지 않은 상태에서 연 6%의 단순 가정치를 적용하면 토지대금 관련 이자는 수백억원 규모가 될 수 있다.

따라서 사업자 입장에서는 6503억원의 땅을 확보하는 순간 끝나는 것이 아니라, 토지비와 건축비 등을 합친 전체 사업비를 분양수입으로 회수해야 하는 구조다.

■ 용적률 350%…개발 가능한 연면적은 최대 27만㎡

사업 규모도 적지 않다. 7만7067㎡의 부지에 계획상 용적률 상한인 350%를 적용하면 이론적으로 약 26만9735㎡의 연면적을 확보할 수 있다.

주거시설은 90% 미만으로 제한된다. 단순히 90%를 적용해 계산하면 주거 관련 연면적은 약 24만2761㎡ 수준이다.

2011세대로 나눌 경우 세대당 약 121㎡가 나오지만, 이는 공용면적과 기타 시설 등을 포함한 단순 계산이어서 실제 아파트 전용면적을 의미하지 않는다.

오히려 이 숫자는 이번 사업이 단순한 아파트 공급사업과 달리 주거와 상업 등 비주거 기능을 함께 담는 대형 복합개발이라는 점을 보여준다.

■ 평균 8억원에 분양한다면 매출 1조6088억원

실제 분양가는 아직 확정되지 않았다. 공동주택에 분양가상한제가 적용되는 만큼 사업자가 원하는 가격대로 분양할 수 있는 구조도 아니다.

다만 사업 규모를 가늠하기 위해 2011세대 전체가 동일한 가격에 분양된다는 단순 가정을 적용하면 숫자는 다음과 같이 달라진다.

세대당 평균 분양가격이 7억원이면 약 1조4077억원, 8억원이면 1조6088억원, 9억원이면 1조8099억원, 10억원이면 2조110억원?의 매출 규모가 나온다.

토지비 6503억원이 차지하는 비중은 각각 약 46.2%, 40.4%, 35.9%, 32.3%다.

하지만 이 역시 사업자의 이익을 의미하지 않는다. 분양매출에서 토지비를 제외한 금액으로 건축비와 금융비용 등 각종 사업비를 충당해야 하기 때문이다.

■ 결국 봐야 할 숫자는 '낙찰가'와 '실제 분양가'

이번 입찰의 사업성을 가르는 첫 번째 변수는 6503억원이라는 공급예정가격이 실제 낙찰 과정에서 얼마나 움직이느냐다.

GH는 M1·M2를 우선 묶어 일괄입찰한다. 두 필지를 합친 가격 가운데 최고가를 제시한 업체가 낙찰 대상이 된다. 일괄입찰이 성사되지 않을 경우 M1과 M2를 각각 공급한다.

낙찰가격이 공급예정가격을 웃돌면 그만큼 사업자의 토지비 부담은 증가한다. 반대로 경쟁이 제한돼 공급예정가격 수준에서 낙찰될 경우 앞서 계산한 세대당 약 3억2337만원이 토지비의 기준점이 된다.

여기에 실제 분양가가 어느 수준에서 결정되는지도 중요하다. 분양가가 높아지면 매출 여력은 커지지만 분양가상한제와 시장 수요라는 제약이 있다. 반대로 분양가가 낮아지면 사업자의 비용 회수 부담은 커질 수 있다.

■ 방송영상밸리 주거축의 첫 번째 사업성 시험대

이번 용지는 방송영상밸리의 주거 기능을 담당하는 핵심 부지다.

장항동 일원 약 70만㎡ 규모로 조성되는 방송영상밸리는 방송·영상·미디어·문화 관련 기능을 집적하는 도시개발사업으로 추진되고 있다. M1·M2에는 주상복합시설과 함께 비주거시설이 들어설 수 있다.

GTX-A 킨텍스역과의 접근성, 자유로 및 제2자유로 연결도로, 일산호수공원과 한강 조망 여건, 중앙 연결녹지와 학교 부지 인접성 등은 향후 주거상품의 가치에 영향을 줄 수 있는 요소다.

그러나 입지 조건만으로 사업성을 판단하기는 어렵다. 6503억 원의 토지비를 시작으로 실제 낙찰가격, 건축비, 금융비용, 분양가상한제에 따른 분양가격, 비주거시설 수익까지 맞춰봐야 사업의 전체 그림이 나온다.

GH는 1순위 입찰 신청을 10월 26일 받고, 유찰될 경우 10월 27일 2순위 공급 절차를 진행한다. 계약 예정일은 10월 29~30일이다.

이번 입찰은 단순히 2011세대의 공급 사업자를 정하는 절차를 넘어 6503억원의 토지비를 투입해 어느 정도의 주거·상업시설을 만들어내고 이를 어떤 가격에 시장에 공급할 수 있는지 확인하는 사업성 시험대가 될 전망이다. 경기=이인국 기자