[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]부동산 경매로 수익 내는 방법

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

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책과 유튜브, 강의 등으로 부동산 경매 공부를 한 지도 어느 정도 시간이 흘렀지만, 과연 이를 통해 돈을 벌 수 있을까 하는 의문을 가지고 있는 사람들이 주변에 많다. 부동산 경매 공부를 열심히 하고 좋은 물건을 골라 입찰을 여러 번 했는데 한 번도 낙찰의 기쁨을 맛보지 못하면 많은 분이 경매는 나의 길이 아닌가 하고 포기하려는 마음을 갖게 된다.

시중에 나와 있는 경매 관련 책을 읽다 보면 부동산 경매로 많은 사람이 돈을 벌고 경제적 자유를 이룬 것처럼 보인다. 하지만 현실은 공부만 하고 선뜻 실행에 옮기지 못하고 모의 입찰만 몇 번 해 본 정도거나, 입찰은 몇 번 했지만 한 번도 낙찰받은 적이 없는 분들이 대부분이다. 이런 분들은 거의 매일 대법원 경매정보나 사설 경매 사이트에 들어가 경매 물건을 검색하고, 강의도 듣고 모임에도 나가 경매로 수익을 내는 특별한 방법은 없는지 찾아다니지만 무엇 하나 뾰족한 방법이 없는 것을 알게 된다.

부동산 경매는 현재 일반인들도 폭넓게 참여하고 있다. 이런 부동산 경매의 대중화는 근래 재테크 열풍에 따라 돈을 벌 수 있다는 사람이 늘어나면서 자연스럽게 생긴 현상이다. 따라서 그만큼 재테크 수단으로서의 경매도 어려워졌다. 즉 부동산 경매의 대중화로 관심 있는 사람들이 많다 보니 낙찰받기가 상대적으로 힘들어졌고, 설사 낙찰을 받는다 해도 높은 가격으로 받다 보니 출구전략을 찾지 못하고 돈만 묶이게 되는 상황이 발생하게 되었다.

이러면 부동산 경매가 정말 나의 미래를 책임져 줄 재테크 수단인가 하는 의문을 갖게 된다. 이런 의문은 경매하는 분들의 대부분이 겪게 되는 자연스러운 과정이다.

부동산에 관심 있는 분들이라면 누구든 경매를 배워서 입찰에 참여할 수 있다. 하지만 모두가 다 성공하는 것은 아니다. 또한, 이제는 낙찰받는 것 자체만으로는 높은 수익을 보장하던 시대는 지났고 일반적인 물건으로는 더 이상 수익이 발생하지 않는다. 즉 아파트나 주택 등 일반적인 물건은 경쟁률만 높고 고수익을 기대할 수 없다.

하지만 재테크에 있어서 부동산 경매는 아직도 유효한 방법인 것이 사실이고, 경매에 대한 대중의 관심도 여전히 뜨겁다. 결국, 부동산 경매로 고수익을 올리기 위해서는 다른 사람과는 차별화된 투자전략을 수립해야 한다. 자본주의의 꽃이라 하는 부동산 경매는 나날이 투자 방법이나 전략이 발전하고 있다. 나만의 특별한 투자전략을 수립해서 발전시키고 계속 실행해야 한다. 물론 부동산 경매 공부도 꾸준히 포기하지 않고 열심히 해야 한다. 그래야 부동산 경매로 성공할 수 있고 경제적 자유를 이룰 수 있다.

예를 들면 소액으로 할 수 있는 방법으로 공유지분투자나 법정지상권과 관련된 물건을 낙찰받아 수익을 내는 방법이 있다. 특히 공유지분 투자와 관련해서는 투자금 회수가 빠른 묘지 지분투자 방법이 있고, 법정지상권과 관련된 물건으로는 건물은 제외하고 토지만 매각되는 물건을 낙찰받아 수익을 내는 방법이 있다. 두 가지 모두 부동산 경매가 진행되는 물건과 이해관계인이 있는 경우이다. 이 경우 이해관계인에게 협상을 통해 낙찰받은 물건을 매수하도록 적극적으로 유도할 수 있다. 이해관계인도 대부분 그 부동산을 매수할 수밖에 없다. 이러한 협상을 통해 이해관계인에게 낙찰받은 부동산을 매도하면 투자자금을 단시일 내에 회수할 수 있어 자금 회전이 빠르고 돈이 묶이지 않는다. 물론 투자수익률도 상당히 높다.

한편 투자금이 여유 있는 분들은 부실채권(NPL) 투자를 통해 고수익을 올릴 수 있다. 즉 현재 경매가 진행되고 있는 물건 중에 관심이 있는 부동산이 있는 경우 경매를 신청한 은행의 부실채권을 매입해서 부동산도 낙찰받고 투자 수익도 올리는 방법을 시도해 볼 수 있다.

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