[신동렬 변호사의 경매 첫걸음] ④경매와 유치권

법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사 신동렬

법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사 신동렬

유치권이 성립하기 위해서는 채권과 목적물 사이에 견련관계가 있어야 하는데, 이와 관련해 견련관계가 부정돼 유치권을 주장할 수 없는 사례를 판례를 통하여 살펴보기로 한다.

먼저 부동산 매도인이 매매대금을 다 지급 받지 않은 상태에서 매수인에게 소유권이전등기를 마쳐줬으나 부동산을 계속 점유하고 있는 경우, 매매대금채권을 피담보채권으로 하여 매수인이나 그에게서 부동산 소유권을 취득한 제3자에게 유치권을 주장할 수 있는지 여부와 관련해, 판례는 "부동산 매도인이 매매대금을 다 받지 아니한 상태에서 매수인에게 소유권이전등기를 마쳐주어 목적물의 소유권을 매수인에게 이전한 경우에는, 매도인의 목적물 인도 의무에 관해 동시이행의 항변권 외에 물권적 권리인 유치권까지 인정할 것은 아니다. 왜냐하면, 법률행위로 인한 부동산물권변동의 요건으로 등기를 요구함으로써 물권 관계의 명확화 및 거래의 안전·원활을 꾀하는 우리 민법의 기본정신에 비추어 볼 때, 만일 이를 인정한다면 매도인은 등기에 의해 매수인에게 소유권을 이전했음에도 매수인 또는 그의 처분에 기해 소유권을 취득한 제3자에 대해 소유권에 속하는 대세적인 점유의 권능을 여전히 보유하게 되는 결과가 되어 부당하기 때문이다. 또한, 매도인으로서는 자신이 원래 가지는 동시이행의 항변권을 행사하지 아니하고 자신의 소유권 이전의무를 선이행함으로써 매수인에게 소유권을 넘겨 준 것이므로 그에 필연적으로 부수하는 위험은 스스로 감수해야 한다. 따라서 매도인이 부동산을 점유하고 있고 소유권을 이전받은 매수인에게서 매매대금 일부를 받지 못하고 있다고 해 매매대금채권을 피담보채권으로 매수인이나 그에게서 부동산 소유권을 취득한 제3자를 상대로 유치권을 주장할 수 없다."(대법원 2012.1.12. 자 2011마2380 결정)고 했다.

또한 판례는 건물의 옥탑, 외벽 등에 설치된 간판의 경우 일반적으로 건물 일부가 아니라 독립된 물건으로 남아 있으면서 과다한 비용을 들이지 않고 건물로부터 분리할 수 있는 것이 충분히 있을 수 있고, 그러한 경우에는 특별한 사정이 없으면 간판 설치공사 대금채권을 그 건물 자체에 관해 생긴 채권이라고 할 수 없다(대법원 2013.10.24. 선고 2011다44788 판결)고 판시한 바 있다.

판례는 또한 건물신축공사를 도급받은 수급인이 사회 통념상 독립한 건물이 되지 못한 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우, 위 정착물 또는 토지에 대해서는 유치권을 행사할 수 없다고 하였다. 즉 대법원은 "건물의 신축공사를 도급받은 수급인이 사회 통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우에 위 정착물은 토지의 부합물에 불과해 이러한 정착물에 대해 유치권을 행사할 수 없고, 또한 공사중단 시까지 발생한 공사금 채권은 토지에 관하여 생긴 것이 아니므로 위 공사금 채권에 기하여 토지에 대해 유치권을 행사할 수도 없는 것이다."(대법원 2008. 5. 30.자 2007마98 결정)라고 했다.

그런가 하면 대법원은 토지 소유자 갑은 을 주식회사와 토지의 지상건물을 철거하고 그곳에 오피스텔을 신축하기로 했고, 을 회사는 병에게 건물철거 부분을 도급했는데, 갑과 을 회사 사이에 공사 진행 관련 합의가 이루어지지 않자 을 회사와 병, 피고인 등은 철거공사 관련 공사대금을 받지 못했다는 이유로 유치권을 주장하면서 토지를 점유한 채 신축공사 현장에 컨테이너를 설치하고 공사현장을 둘러싼 울타리에 빨간색 스프레이 페인트로 '유치권 행사 중'이라고 표시하며 승용차를 출입구에 세워 두는 등의 방법으로 위력으로써 갑의 업무를 방해했다는 내용으로 기소된 사안에서, 판례는 "병은 을 회사와 건물철거 공사계약을 체결하고 지상건물을 철거한 뒤 그에 따른 공사대금채권을 취득한 자로서, 병이 유치권의 피담보채권으로 내세우는 위 공사대금채권은 토지 자체에 관해 생긴 것이 아니어서 이를 피담보채권으로 하여 토지에 대한 유치권을 주장할 수는 없으므로 토지에 대한 정당한 유치권자라고 보기 어렵다."(대법원 2020. 5. 28. 선고 2020도3170 판결)고 하면서, 유치권자에게 업무방해죄를 인정하였다.

한편 하급심 판례이지만 조경업자인 갑이 모텔의 실질적 소유자인 을과 계약을 체결하고 모텔 소재 부동산 일대에 수목을 식재하였는데, 병 등이 부동산 임의경매절차에서 부동산을 매수해 소유권이전등기를 마친 사안에서, 갑은 계약에 따라 을에 대한 식재대금 채권을 보유하고 있을 뿐 부동산에 관하여 적법한 권원을 가지고 있지 않아 수목이 부동산에 부합되었으므로, 식재대금 채권을 이유로 부동산에 대하여 유치권을 행사할 수 없다(청주지방법원 2015. 10. 22. 선고 2015가합20015 판결)고 한 판례도 있다.