[바로보는 부동산 분쟁] 12. 상가임대차 사고

상가 임대전, 영업허가 확인부터 철저히

▲ 현문길 원광디지털대 부동산학과 겸임교수

최근 부동산경기만 어려운 것이 아니라 각 업종도 어려움을 겪고 있다. 이러한 과정에서 상가임대차를 할 경우 임대한 상가에 내가 개설할 영업이 가능한지 꼭 확인하고 계약을 해야 한다.

얼마전 상가임대차 계약에서 발생한 사례를 살펴보자. 허가업종 즉 '한의원'을 개원하기 위해 중개업자에게 의뢰했더니 한의원을 할 수 있다는 2층 건물을 소개받았다.

중개업자 갑은 한의원을 개설하기 위해 구청에 통화해보니 허가 받는 것은 하자가 없다는 말을 듣고 계약을 진행했다.

의뢰인 갑은 계약금과 권리금을 지급하고 거금을 들여 인테리어 공사까지 완료하고 3개월에 걸친 인테리어 공사기간 동안 임차건물에 대한 임대료도 지급하고 중개수수료 또한 중개업자에게 지불했다.

그러나 구청 보건소에서는 한의원 개원 신청을 한 임차인 을에게 한의원 개원을 할 수 없다고 통지했다.

계약한 상가건물의 지역은 몇 년전부터 지역 조례에 의한 문화지구 가로변으로 지정돼 한의원을 비롯한 의료기관을 해당 건축물에 개원할 수 없다는 내용의 반려 통지한 것이다.

결국 임차인 을은 상가를 계약하고 한의원을 개업하기 위해 3개월간 월세 600만원과 권리금 6600만원을 지급했지만 한의원을 개업할 수가 없게 됐다.

이같은 상가임대차 사고는 개설할 업종을 확인한 중개업자에게 과실이 있는지 아니면 계약자에게 과실이 있는지 여부가 중요한 핵심이다.

이러한 결과에 대해 “2006년 서울중앙지방법원 판례”는 다음과 같이 판시했다.

첫째, 임차인 을이 중개사무소를 방문해 중개 의뢰를 했고, 상가임대차 계약에 관여함과 동시에 서명, 날인하였기 때문에 중개업자에게 책임이 있다.

둘째, 중개업자 갑은 구청보건소에 계약할 건물에 한의원을 개설할 수 있는지 여부에 대해 임차인에게 문의를 받고 성명미상의 구청 담당자에게 전화로 확인, 한의원을 개설하는데 아무런 문제가 없다고 답변을 들어 임차인 을에게 전달했지만 인정할 충분한 증거가 없을 뿐만 아니라 중개업자로서 선량한 주의선관의무를 이행했다고 보기 어렵다고 판시했다. 다만, 임차인 을은 중개업 갑의 설명만 듣고 계약체결을 할 것이 아니라 스스로 관계관청에 한의원 개원 가능 여부를 확인, 계약했어야 함에도 불구하고 계약했기 때문에 임차인의 과실 50%, 중개업자 과실 50%로 인정한 사례다.

결국, 상가임대차 계약에 있어서 계약단계에서 중개업자 설명에만 확신하지 말고 계약자 자신이 다시 한번 확인해서 계약할 경우에만 피해를 막을 수 있을 것이다.