[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]①부동산경매 매각 허가에 대한 이의신청

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

자기가 원하는 부동산에 입찰해 낙찰받으면 누구나 기분이 좋다. 그러나 그 기쁨도 잠시 갑자기 매각이 불허됐다며 법원으로부터 연락이 온다. 이유는 법원 실수로 경매 절차에 일부 하자가 있었기 때문이라고 한다. 예를 들면 법원이 실수로 매각물건명세서에 '선순위 가등기를 매수인이 인수한다.'라고 잘못 기재함으로써 하자 있는 권리처럼 명시되어 유찰에 유찰을 거듭해 너무 저렴한 금액으로 낙찰되었다는 채무자의 매각 불허 사유가 받아들여진 경우이다. 낙찰자의 실수도 아니고 법원 실수로 매각 불허가 결정이 나면 정말 억울할 수밖에 없다.

반면 권리분석을 잘못해 낙찰을 받지 않아야 하는데 받은 경우가 있다. 이 경우 어떻게든 매각 불허가 결정을 받아 내야 한다. 따라서 매각 불허가 사유가 될 만한 사항이 있는지 찾아보고, 발견했다면 바로 매각 불허가 신청을 하는 것이 좋다. 신청은 매각결정기일로부터 1주일 이내에 해야 한다. 즉 매각 허가에 관한 이의는 매각 허가가 있을 때까지 신청해야 한다.

매각 불허가 신청이 접수되면 법원은 사유의 타당성을 검토해 불허가 여부를 결정한다. 이의신청이 정당하다고 인정한 때에는 법원은 직권으로 매각을 허가하지 아니한다.

만약 낙찰자의 희망과 다르게 법원이 매각허가결정을 하면 대금 지급기한이 지정된다. 이 경우 보통 낙찰자가 대금을 미납하면서 입찰보증금은 몰수되는 결과를 가져온다. 따라서 낙찰을 잘못 받았을 때는 매각 불허가를 받는 게 최선일 수밖에 없다.

사실 법원은 매각 불허가 결정을 신중히 한다. 왜냐하면, 경매 사건에는 이해관계인들이 많기 때문이다. 법원이 매각 불허가 결정을 하면 그만큼 매각이 지연되고 채무자는 이자를 더 내야 하며 채권자는 채권 회수의 기간이 길어지기 때문이다. 한편 이해관계인들은 법원의 매각불허가결정에 대해 이의신청을 할 수도 있다. 따라서 법원은 타당한 사유가 있을 때 불허가 결정을 한다.

매각 허가에 관한 이의 사유는 민사집행법 제121조에 열거된 것에 한정되므로 그 이외의 사유에 기하여 이의를 진술할 수는 없다. 최고가매수신고인이 사건번호를 잘못 알아 착오로 자신이 본래 매수신고를 하려던 사건의 매각부동산이 아닌 다른 사건의 부동산에 매수신고를 하였다는 사유는 민사집행법 제121조 각호의 어디에도 해당한다고 볼 수 없다(대법원 2004. 6. 8.자 2004마209 결정). 부동산경매절차에서 최고가매수신고인이 착오로 본래 기재하려고 한 입찰가격보다 높은 가격을 기재하였다는 것도 마찬가지이다(대법원 2010. 2. 16.자 2009마2252 결정). 또한, 이의는 다른 이해관계인의 권리에 관한 이유로 신청하지는 못한다.

매각 허가에 관한 이의 사유로, 먼저 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때이다. 여기서 '강제집행을 허가할 수 없을 때'란 강제집행의 요건, 강제집행개시의 요건, 강제경매신청의 요건이 흠결된 경우를 말한다.

예를 들면 집행권원의 부존재, 집행력 있는 정본의 부존재, 집행문의 부존재, 사망한 사람 명의의 경매신청과 같은 당사자능력의 부존재, 경매신청의 흠결, 매각부동산의 부존재나 그 소유권의 부존재 등의 사유가 이에 해당한다.

'집행을 계속 진행할 수 없을 때'란 집행 정지 또는 취소 사유가 있는 경우, 회생절차의 개시 결정이 있거나 회생 절차상 중지·금지명령이 발령된 경우, 법인파산이 선고된 경우, 경매신청이 취하된 것을 간과하고 매각기일을 진행한 후 뒤늦게 발견한 경우, 매각기일을 이해관계인에게 통지하지 않은 경우, 채무자에게 매각기일과 매각결정기일의 통지를 하지 않아 절차상 위법이 있는 경우, 경매개시결정이 채무자에게 송달되지 않은 경우 등 집행절차 중에 집행법상 절차의 진행을 저해하는 사유가 발생한 경우를 말한다.

법무법인 올곧음 변호사 신동렬