예전 임차인에 제공하는 프리미엄… 상권 활성, 매출따라 높아져

[알기쉬운 부동산 상식]상가임대차 권리금

상업건물의 일부 공간을 임대해 상점을 열 경우, 가장 먼저 체크해야 할 부분이 바로 권리금이다. 권리금은 상권의 활성화 여부에 따라 편차가 크기 때문에 상점을 열기 전에 정확하게 파악하고 판단해야 할 요소다.

부동산 상가임대차 권리금은 상가 임차인이 상가 임대차 계약을 진행시키면서 상가의 입지적인 조건과 재산적인 가치를 반영해 먼저 영업을 했던 예전 임차인에게 제공하는 일종의 프리미엄이다. 권리금은 일반적으로 상권이 활성화되고 매출이 높을 수록 높아지기 마련이다.

그러나 이같은 권리금은 법적으로 보호를 받지 못하기 때문에 임차인은 이 점을 충분히 따져봐야 한다.

기존의 상가에 대한 임대차 기간이 만료되는 시점에 재계약이 되지 않을 경우에 건물주가 다른 세입자를 구하더라도 임차인의 경우, 권리금을 주장할 수 없을 수도 있기 때문에 이에 대한 대비가 필요하다.

그렇기 때문에 상가임대차 권리금은 그만큼 임차인에게는 불리할 수 밖에 없는 것이다. 이같은 권리금에도 각각 상황에 따라 여러 종류가 있다.

우선 영업권리금이라는 것이 있다. 이는 1년 동안 상가를 운영하면서 평균적으로 거둬들인 매출이익과 직접적인 관계가 있다. 보통 월 매출에 대한 평가도 함께 되는 데, 영업권리금에 대한 가치를 높이기 위해서는 매출에 대한 정확한 관리가 요구된다. 매출에 대한 관리를 창업시기부터 세심하게 하지 않게 되면 향후 영업권리금을 주장하는 데 그만큼 제한이 뒤따르기 때문이다.

이같은 영업권리금을 높이기 위해서는 우선적으로 단골고객의 여부가 중요하다. 주변에 경쟁업체가 많을 경우가 그러한데, 단골고객에 대한 정보 등을 파악해놓은 규모에 따라 영업권리금에 대한 가치가 높아지는 것이다. 시설권리금 또한 중요하다. 대부분 인테리어, 기계설비와 관련된 것인데, 여기에서 잊지 말아야 하는 것은 감가상각이다. 시설은 시간이 흐를 수록 노후화돼 제 기능을 하지 못하는 경우가 많다. 기계 설비 등이 노후화된다면 다음 계약자에게 시설권리금을 주장할 수 없기 때문에 설비에 대한 철저한 관리를 통해 감가상각을 최대한 줄이는 노력도 필요하다.

이밖에도 바닥권리금이라는 것이 있다. 이는 한마디로 자리값이라고 칭한다. 임차인이 상가의 현재 업종과 다른 종류의 업종을 선택해 임대할 경우, 이전 임차인에게 영업권리금과 시설권리금을 제공하지 않아도 된다.

이럴 경우, 이전 임차인이 주장할 수 있는 것은 자리에 대한 가치다. 이는 이미 예전 임차인에게 지불했던 비용일 수도 있어, 이 부분이 바로 권리금의 프리미엄을 높이는 가장 큰 요인이 된다.

이경태 기자