신탁 대행계약 앞둔 용운주공재건축, 대행수탁료만 160억?

부동산신탁사, 분양예정액의 3.9% 신탁보수 제시
자금집행 순서도 공사비는 4순위 대지급 이자 우려
“협의해 조합원에 유리한 방향으로 계약서 만들 것”

대행형 신탁개발을 추진하는 대전 용운주공아파트 재건축사업이 조합과 부동산신탁사의 계약 체결에 앞서 신탁계약서에 조정이 필요하다는 지적이다.

재건축 아파트의 분양예정 총액의 3.93%를 신탁보수로 요구해 사업에 상당한 부담이 될 수 있으며, 공사비 자금집행 순서가 과도한 대지금급에 따른 이자부담을 키울 수 있다는 분석이다.

동구 용운주공아파트 주택재건축정비사업 조합은 오는 20일 임시총회를 열고 시공사를 선정하고 사업대행자 관련 계약서(안) 승인 및 계약체결 위임의 건을 처리한다.

고려개발(주)과 진흥기업(주)이 시공사 경쟁을 벌이고 있으며 이날 900여명의 조합원들은 투표를 통해 시공사를 선정할 계획으로 이미 낙점됐다는 평가를 받는다.

이날 총회에서 관심은 용운주택재건축조합과 부동산신탁사 사이 체결할 사업대행자 계약에 계약서(안)을 승인하고 계약체결을 대의원회에 위임하는 부분이다.

특히, 이번 사업대행형 재건축은 부동산신탁사에 재건축 대상 토지 전체를 신탁 방식으로 재산을 맡기고 시작하는 것으로 계약에 따라 조합원들의 앞으로 분담금 등이 결정될 수 있다.

부동산신탁사가 제시한 사업대행 조건을 보면, 2244세대 분양 예정총액의 3.93%인 160억원을 신탁보수로 지급할 것을 제시했다.

1600억원은 용운주공재건축의 예상 사업수지 분석에서 분양이 가장 좋을 경우를 가정한 것에서 산출한 금액으로 비율과 금액의 하향조정이 요구되는 상황이다.

신탁 자산을 활용한 자금의 집행 순서 역시 조세공과금과 설계ㆍ감리비, 분양대행경비, 대지급금의 이자 및 신탁보수 이후 건축공사대금으로 되어 있어 총 사업비의 80%에 달하는 공사비의 순서가 너무 뒤에 있다는 분석이다.

분양률이 예상보다 낮고 아파트 건설의 기성률이 빠를 때 공사대금은 부동산신탁사가 대지급하는 데 이때 조합이 부담할 이자율이 높아 사업비 가중의 원인이 될 수 있다.

신탁한 자산을 대지급금 및 신탁보수 등 신탁사가 부담하는 채무상환에 충당한 후 조합에 통보하게 된 부분도 조합과의 사전협의로 조정할 필요가 있다.

사업수익의 감소와 직결되는 할인분양 등의 분양촉진책에 대해서도 조합과 부동산신탁사의 줄다리기가 전망된다.

정비사업전문업 관계자는 “부동산신탁사에 의한 재건축 준공은 보장돼도 수탁료 등의 새로운 부담이 만들어질 수 있다”며 “신탁사와 계약서 작성이 가장 중요하다”고 지적했다.

용운주공재건축조합 관계자는 “신탁사와의 계약에 나설 때 조합원들의 이익을 최우선으로 협상할 것”이라고 설명했다. 임병안 기자 victorylba@