[월요논단] 방문판매법

한승환 법무법인 지원P&P 변호사

한승환 변호사

서울마저 미분양 아파트가 늘어나고 있다. 부동산 경기가 불황인 것은 확실하다. 그래서일까. 요즘 집집마다 아파트 분양을 홍보하는 전단지가 심심치 않게 붙어 있다. 호기심에 한 번 전화를 걸어보면 부담스러울 정도로 계약 체결을 권유한다. 모델하우스로 와서 설명을 들어보란다. 가벼운 마음으로 방문하여 설명을 들어보면, 두 번 다시 지금처럼 좋은 기회가 오지 않을 것 같다. 당장 계약하지 않으면 땅을 치고 후회할 것이 분명하다. 덜컥 분양계약을 체결하고 계약금 중 일부를 지급하기는 했는데, 집에 돌아오니, 후회된다. 다시 전화를 걸어 계약을 취소하고 싶다고 하니 약정한 계약금 전부를 지급하고 그 계약금을 포기해야 한단다. 이러한 설명을 들었던가? 눈앞이 캄캄해진다.

위와 같이 계약금 중 일부만을 지급하였을 경우, 대법원은 『당사자가 계약금 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우, 교부자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 아니하는 한 계약금계약은 성립하지 아니하므로 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수는 없다』라고 판시하였고, 나아가 『계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도, 그 해약금의 기준이 되는 금원은 '실제 교부받은 계약금'이 아니라 '약정 계약금'이라고 봄이 타당하다.

따라서 피고가 계약금 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 이 사건 매매계약을 해제할 수 없다』고 판시하였다(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결). 즉, 대법원은 계약금의 일부만 지급한 경우에는 계약금을 포기하여 계약을 해제할 수 없고, 설령 가능하다 할지라도 지급된 일부의 계약금이 아닌 약정한 계약금 전부를 포기해야 한다고 판단한 것이다.

그렇다면 꼼짝없이 약정한 계약금 전부를 지급해야 하는 것일까. '방문판매 등에 관한 법률'(이하 '방문판매법'이라 한다)을 살펴보자. 방문판매법 제8조 제1항은 "방문판매 또는 전화권유판매의 방법으로 재화등의 구매에 관한 계약을 체결한 소비자는 다음 각 호의 기간 이내에 그 계약에 관한 청약철회등을 할 수 있다."라고 규정하고 있다. 그리고 동항 제1호에는 "계약서를 받은 날부터 14일."이라고 규정하고 있다. 따라서 방문판매법에 따르면, 분양계약을 체결한 날로부터 14일 이내에 청약 철회를 할 수 있게 된다.

다만, 방문판매법 제8조가 적용되기 위해서는 ① 분양계약이 방문판매법상 '전화권유판매'에 의하여 체결되고 ② 분양계약에 따라 그 목적물을 구매한 사람이 방문판매법상 '소비자'에 해당하여야 한다. 또한 방문판매법 제2조 제12호는 '소비자'란 "사업자가 제공하는 재화 또는 용역을 소비생활을 위하여 사용하거나 이용하는 자 또는 대통령령으로 정하는 자"라고 규정하고 있고, 위 법률 시행령 제4조는 "위 법률 제2조 제12호에서 '대통령령으로 정하는 자'란 사업자가 제공하는 재화 또는 용역을 소비생활 외의 목적으로 사용하거나 이용하는 자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다."고 하면서 제1호로 "재화 등을 최종적으로 사용하거나 이용하는 자.

다만, 재화 등을 원재료(중간재를 포함한다) 및 자본재로 사용하는 자는 제외한다.", 제2호로 "법 제3조 제1항 단서에 해당하는 사업자로서 재화등을 구매한자"라고 규정하고 있으며, 방문판매법 제3조 제1호는 방문판매법이 적용되지 않는 거래 중 하나로 "사업자가 상행위를 목적으로 재화 등을 구입하는 거래. 다만, 사업자가 사실상 소비자와 같은 지위에서 다른 소비자와 같은 거래조건으로 거래하는 경우는 제외한다."라고 규정하고 있다. 따라서 분양계약의 목적물을 직접 이용하는 경우만 소비자로 인정될 가능성이 있는 것이고, 임대사업 등을 하려고 위 분양계약을 체결한 경우는 소비자로 인정되기 어렵다.

위 두 요건을 충족한 사람이 14일 이내에 청약 철회의 의사를 표시하면, 돈을 돌려받을 수 있다. 다만, 방문판매법에 따라 청약을 철회할 수 있는 기간은 14일로 매우 짧다. 또한 하급심 판례 역시 철회가 가능한 사례와 그렇지 않은 사례가 혼재되어 있다. 따라서 원치 않은 분양계약을 체결하였다면 서둘러 계약서를 검토할 필요가 있다.

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