[세종 상가토론회-토론] "세종 상가공실문제 사회적 재난수준, 용도제한 완화를"

12일 세종컨벤션센터에서 첫 상가활성화 토론회
정재호 목원대 교수-상업용지 비율 재산정 제기
한기정 협회장-공공청사 내 상업시설 전수조사를
윤형권 시의원-상위법 개정해 지구단위 변경 촉구

세종시 상가 활성화를 위한 토론회가 정부세종컨벤션센터에서 처음 개최돼 상가공실에 대한 토론이 진행됐다. (사진=이성희 기자)

중도일보와 대전세종연구원 세종연구실 등이 주최한 '세종시 상가 활성화를 위한 토론회'에서 토론자들은

백운석 중도일보 상무(세종본부장)

상가가 과잉공급된 측면에 대체로 공감하면서 일부 상업용지 면적을 재조정하는 방안을 제안했다. 정부세종청사 공무원을 위한 셔틀버스 운행을 축소하고 공공청사 내 상업시설에 대한 전수조사 필요성도 제기됐다. 특히, 세종시 상가문제를 사회적 재난수준이라고 규정함으로써 범정부 차원의 대책을 주문하는 목소리도 나왔다.

지난 12일 정부세종컨벤션센터에서 진행된 토론회는 중도일보 백운석 상무(세종본부장)가 사회를 맡아 본 가운데 7명이 패널로 나서 열띤 토론을 벌였으며, 방청객 4명의 의견도 개진했다.

정재호 목원대 금융보험부동산학과 교수

▲정재호 목원대 금융보험부동산학과 교수=우리는 세종시 상가 문제를 알고 있고 대책도 발표했다는 점에서 문제의식도 없고 원인파악도 안 하는 곳보다 나은 출발이다. 지난 6월 상가 활성화 대책에 상업용지의 상가시설 공급을 조절하고 자족기능을 유치하며, 일부 상업용지를 업무용지로 전환하는 것으로 요약된다. 온라인 전자상거래가 활성화되면서 10년 전 계획된 도시계획상 상업과 주거용지 비율을 고집할 필요는 없다고 보고 다른 신도시도 상가비율을 축소하는 방향으로 가고 있다. 또 이미 매각된 상업용지도 주변 상가공실로 사업이 안 되는 상황을 고려해 기존 매각된 토지에 용도도 일부 검토할 필요가 있다.

또, 당초 올해까지 운영하기로 되어 있던 정부세종청사 셔틀버스가 과학기술정보통신부 등이 내려오면서 운영기간이 연장했다. 현재 하루 68대 1263명 이용하는데, 세종만의 자력도시를 위해서는 상가 활성화돼야 하고 주말에 소비할 수 있는 소비인력이 세종에 머물러야 한다. 버스에 대한 운영 축소해 점진적으로 폐지하는 방안 검토가 필요하다. 주차장이 불편하다는 문제도 있는데 상가 주차비율을 확대하고 공공에서 확보한 땅이 있다면 공공주차장을 마련하는 것도 대안이다. 점심시간 주차허용 시간을 늘린다면 예산을 들이지 않고 상가에 보탬이 될 것이다.

김성표 대전세종연구원 세종연구실장

▲김성표 대전·세종연구원 세종연구실장 =상가에 수익률 및 수요 발생을 과다하게 예측했다. 높은 토지비로 인한 높은 임대료에서 임차인이 들어오기 어렵고 제공하는 상품과 서비스의 가격이 오르는 문제가 있다. 소비성향과 구매패턴의 변화도 주목해야 하는데 행복도시는 젊은 직장인으로 구성돼 소비력이 약하고 상가에 미치는 영향도 적다. 또 도시성장 측면에서 지역소비가 활성화하는데 시간이 소요되는데 감내할 부분도 있다. 세종시 소상공인 신용보증업무를 충남신용보증재단에 현재 위탁하고 있는데 앞으로 신용보증재단 세종지점을 설치하는 방안을 검토해 지역 소상공인 지원 확대방안을 찾아야 한다. 상가임대 안 되고 금융대출은 막히는 상황에서 이런 재단을 통해 지원하는 방안을 모색할 수 있을 것이다. 오늘 발표된 지역화폐는 내년에 발생 시행단계이지만, 발행 규모를 확대하고 소상공인에 직접 혜택이 가도록 수수료 인하 등을 검토해야 한다. 공공에서는 세종시에 기관을 적극적으로 유치하고 민간에서는 임대하는 분들도 비용 낮추는 방안을 고민해야 한다. 상인회를 구성해서 자구책을 찾고 정부지원 받을 수 있도록 고민해야 한다.

한기정 세종시 소상공인협회장

▲한기정 세종시 소상공인협회장=호수공원에서 매년 개최되는 축제기간에 지역상가는 오히려 손님이 크게 줄어든다. 타 시도는 골목축제를 개최해 지역소비를 촉진하는데 세종은 호수공원에서만 축제를 열고 푸드트럭 50여 대가 들어와 축제에서 발생하는 소비 대부분을 가져가 지역 소상공인에게 오히려 어려움이 되고 있다. 세종시 공공기관의 청사 내에 너무 많은 판매 및 상업시설이 설치되고 있다. 거리에 상가를 넘쳐나게 지어놓고, 공공시설 안에 상업시설을 여전히 짓고 있다. 국토교통부 맞은편에 복합편의시설을 조성 중인데 이곳에 1000평 규모 휴게시설 들어갈 예정이다. 이게 세종지역 상가 공실문제에 해법을 고민하는 공공기관이 할 일인지 고민해야 한다. 공공기관 안에 있는 상업시설 규모를 전수조사해서 대책을 마련해주기를 부탁드린다. 소상공인협회가 지난 4월 창립한 이래 지역화폐 발행을 위해 전국 지자체를 찾아다니며 뛰어다녔다. 세종에서 지역화폐가 성공하려면 발행자 관점에서 만드는 게 아니다. 사용자 입장에서 설계해야 한다. 지역화폐에 소상공인들이 의견을 제시하고 플랫폼 설계에 참여할 기회가 있어야 한다.

조용민 소상공인시장진흥공단 세종센터장

▲조용민 소상공인시장진흥공단 세종센터장=공실률과 더불어 장기화하는 공실 기간에 지역 소상공인들이 힘들어하고 있다. 중소기업연구원이 6월 전국소상공인 과밀화현황 시사점을 보면 세종시에 있는 음식업 56.1%가 최저생계비에 못 미치게 소득을 가져가는 것으로 조사됐다. 세종시 음식점 100곳 중 56곳은 최저생계비도 못 벌 정도로 부진하다는 의미다. 더 취약한 것은 세종시 음식점 100곳 중에 70곳은 업주가 본인 사업장의 근로자보다 수익이 적다는 것이다. 세종에서 과밀업종 상가를 운영하는 데는 분명히 어려움이 있다. 유통환경이 온라인 중심으로 재편됐다는 것도 눈여겨 봐야 하는데, 저는 이를 소매업의 종말현상이라고 이해하고 있다. 세종시는 개인별 카드 사용액은 2017년 1월부터 전국 17개 광역시 1위를 이어오고 있지만, 상권정보시스템에 지역상권 추정매출액을 보면 평균 이하다. 이러한 변화와 공실문제를 딛고 상가활성화를 위해서는 상권에도 특색 있는 골목문화를 입히는 게 중요하다. 세종에는 3개의 대학교가 있고 소상공인 연계프로젝트를 추진할 수 있다. 앞서 경기도에서도 7개 대학 협력프로젝트 시행해 아름다운 거리 조성사업을 성공리에 완료한 바 있다. 또 세종청사 옥상정원은 기네스북에 등재될 정도로 명물이지만 이용하는 데 시간과 인원제약이 많다. 제한요건을 극복해서 서울역 앞 '서울로7017'처럼 도심활력을 확산하는 방안과 주변 상권을 연계하면 매력적인 관광장소가 될 것이다.

윤형권 세종시의회 의원

▲윤형권 세종시의회 의원 =집 앞 빈상가를 볼 때마다 마음 무겁다. 세종시의 상가문제는 사회재난의 수준에 가깝다고 간주하고 있다. 행정복합도시에 젊은 인구구성은 소비력이 상당히 낮다는 현실적 한계가 있다. 평균연령 34세 부부가 아파트에 당첨돼서서 급여 40% 이상을 집값을 상환하는 데 붓고 있다. 전국 지역내총생산(GRDP)은 2016년 10조 원에서 2017년 10조 6000억 원으로 상승할 때 세종시 1인당 지역내총생산(GRDP)은 오히려 감소해 2016년 4275만 원에서 2017년 4004만 원까지 줄었다. 감소한 이유는 젊은 연령대의 세종시민들의 소비력이 약하고 그나마 온라인 소비가 많이 늘어났다는 데에서 찾을 수 있다. 2015년부터 전자상거래가 해마다 급성장하고 있는데 행복도시는 전통적 방식의 소비문화를 예상하고 상가를 공급했다. 세종시 상가 과잉공급이나 공실문제는 사회재난 수준으로 인식하고 장·단기 대책을 수립해야 한다. 빌딩 전체를 음식점화하는 등의 특색화가 있어야 하는데 지구단위 용도계획을 변경해서라도 해줘야 한다. 용도변경 안 돼서 시청 앞에 수변공원에 좋은 자리에 있는 상가도 공실률 80% 넘는다. 용도가 제한돼 병원도 안 되고 식당만 된다니 몇 년째 공실로 남아 있다. 세종 상가문제에 원인은 나와 있고 적절한 처방을 내리는 데 머리를 맞대고 고민하고 규제를 푸는 데 노력해야 한다.

김동호 한국공인중개사협회 세종시지부장

▲김동호 한국공인중개사협회 세종시지부장=아파트단지 내 상가를 크게 짓도록 허용한 게 세종시 상가문제의 원인이라고 본다. 또, 행복도시건설청에서 초반에는 상가공급 과잉이었으나 나중에는 다른 도시보다 높지 않다고 밝히는 것은 모순이라고 본다. 3-1생활권에 한 아파트는 주택 850세대에 상가는 200개가 조성됐다. 4.5세대당 상가 1개인 셈인데 있을 수 없는 일이라고 생각한다. 주상복합도 아니고 일반 아파트인데 당시에는 신고제여서 어쩔 수 없었다는 것은 무책임해 보인다. 문제는 상가에 지나치게 높은 분양가다. 지금 3.3㎡당 1억 원을 넘었다. 나성동 어반아트리움을 조성할 때 토지입찰부터 상가분양까지 계속 지켜봤다. 특화설계 공모해서 토지를 낮은 가격에 공급했기 때문에 상가 분양가도 낮아지겠지 기대했다. 세종시 중심상권에서 낮은 상가분양가가 형성되면 세종시 전체 분양가를 낮추는 견인차 구실을 기대했다. 그러나 상가 분양가를 보면 전용면적 3.3㎡당 1억 가깝게 형성됐다. 일반상가보다 오히려 높았고 이때부터 세종시 상가문제 개선되기 힘들다고 스스로 진단했다.

김회산 세종시 기업지원과장

▲김회산 세종시 기업지원과장=지역 상가문제에 대해 세종시에서는 깊은 고민을 하고 있다. 상가문제를 고려해 지구단위계획을 한시적 전환할 필요가 있다. 상업지역 20만평 미공급된 게 있는데 그게 지금까지 온라인 소비트렌드변화와 상가공실을 고려하면 법적 기준이더라도 상업지역 면적을 절반 또는 1/3 줄이는 획기적 노력 필요하지 않을까 싶다. 또 상권활성화를 위해 내년도 1억 원 예산 반영해서 연구용역을 진행할 것이다. 전문가들의 대안들이 이때 나올 것으로 기대한다. 내년에는 신도심 상권 죽었는데 상인들이 조직화되지 않았다. 이를 위해 상인회 조직화를 지원하기 위해 내년 예산 1억8000만 원 책정했고 소상공인 공동마케팅에 내년 7000만 원 반영했다. 지역화폐 발생해서 지역자원 관외 유출을 막고자 내년 70억 원 규모로 발행한다. 문화관광시설을 세종에 유치하자는 데 공감하며 시의회와 협의해 문화관광시설 투자할 때 인센티브를 제공하는 조례를 올해 마련해 내년부터 시행하겠다.



▲방청객 의견=상가공실 문제에 돈은 묶여 있고 조달할 수도 없다. 세종에 소상공인을 지원할 신용보증재단이 필요하다. 수분양자들이 상가에 임차인을 받기 위해 2~5년 무료임대를 제공할 정도로 어렵게 버티고 있다. 상업용 건물에 용도제한이 과도해 공실문제를 헤쳐나갈 수 없다. 용도제한을 풀어주고 유연하게 사람들 즐기도록 만들어 달라. 상가용 부지로 판매됐으나 아직 개발되지 않았으면 더 많은 상가 공실을 양산하지 말고 용도변경이나 토지 분할도 허가해주길 기대한다. 7억 원을 들여 3년 전에 상가 2채를 매입했는데 지금까지 공실로 남아 매달 200만 원의 금융비용과 50만 원 관리비가 든다. 실질적 혜택이 되는 제도를 시행했으면 좋겠다.
세종=임병안 기자 victorylba@