[세종시 상가토론회]행복도시 투자용 집합건물 일색…공실 대응·특성화 취약 구조

한국감정원 수행 연구서 분석결과
상업용 217개 건물 중 208개가 집합상가
투자유치 규모화에 유리.특성화에는 불리
소규모 수분양자 양산해 공실대응 어려워

세종시 상권에 위치한 상업용 건물 중 96%가 집합건축물로 대규모 투자유치에 유리하나 특화나 공실대응에는 취약하다는 분석이다. 사진은 세종시 공실상가 모습.(사진=연합뉴스)

행정중심복합도시 상업용 건물 중 96%가 집합건축물이 차지해 투자유치에는 유리하지만, 상가 특성화와 공실대응에는 취약한 구조라는 분석이 제기됐다.

또, 주요 소비자인 세종시민들은 식재료를 제외한 잡화, 뷰티, 생활용품 등 상품을 온라인쇼핑몰에서 구입하는 등 소비 트렌드가 빠르게 변화한 것으로 조사됐다.

한국토지주택공사가 최근 한국감정원에 의뢰해 수행한 연구보고서에 따르면 행복도시 상권에 위치한 전체 217개 건물 중 208개 건물이 집합건축물이다.

집합건물은 부동산개발 시행사 등이 개발해 개별 상가를 일반인에게 분양하는 것으로 분양대금을 통해 대규모 자본조달에 유리하다.

이 때문에 일반 건축물 대비 집합상가 건축물이 5.4~7.7배 크게 조성되고 한 건물에 수분양자들이 각자 상가를 운영하거나 임차하게 돼 대규모 공실사태에 대응은 취약할 수 있다.

지난해 6월 행복도시 집합상가 면적 기준 공실률은 45.8%로 전체의 절반이 조금 넘는 수준의 상가만 입점했고, 1층 상가의 경우도 공실률은 44.9%에 달한다.

세종시 출범 후 2012년 12월 사용승인이 난 집합상가의 경우 공실률이 0%로 가장 낮으며, 그 이후 사용승인이 난 건물의 경우 지속적으로 공실률이 높아지는 추세를 보인다.

이는 해당 건물 또는 상권의 변화나 주변 공동주택 입주 등으로 시간이 경과함에 따라 공실률이 지속적으로 낮아진 것으로 판단된다.

집합상가 사업주의 경우 현 사업장이 첫 번째 사업장인 경우가 45%로 높았으며, 부동산 건축 규제완화와 임대료분양가 조정, 주차정책 순으로 정책 욕구가 높았다.

소비성향 분석에서 잡화 및 뷰티품목은 온라인쇼핑 비율이 단연 높았는데 세종을 비롯해 대전·청주에서 구매한다는 비율보다 높았다.

또한, 문구류와 식재료를 제외한 잡화, 뷰티, 패션, 가전가구, 생활용품 등에서 온라인 쇼핑을 통해 구매하는 비율이 10.2~14.5%로 지역 전문점 이용률을 앞질렀다.

이는 세종시 상권이 온라인 전자상거래 중심으로 재편되고 반대로 지역 소비와 상권형성도 예상보다 떨어졌다는 분석을 낳고 있다.

특히, 행복도시 주거면적 대비 집합상가 면적 비율은 14.5%로 세종시와 비슷한 규모의 수도권과 지방 도시의 평균 6.5%, 3.5%보다 유독 높았다.

집합상가는 분양투자용 부동산으로 분류되며 같은 골목에 비슷한 형태의 상가건물을 양산했하며, 건축물을 차별화하거나 용도를 특화하는 데 상당히 취약한 구조다.

다만, 행복도시가 자족성 있는 도시를 지향하고 도시개발이 완료되지 않은 상태임을 고려할 때 현재 공급된 상가면적은 수용 가능할 것으로 판단했다.
세종=임병안 기자 victorylba@