23강. 임차인도 임차인 나름

<이경태 기자의 부동산Q - 듣는 특강>

이영구의 부동산교실의 스물 세번째 강의입니다.
경매 투자에 앞서 임차인도 임차인 나름이라는 내용으로 진행됩니다.

부동산에 대해 문외한인 사람들이 가볍게 듣고 가볍게 이해할 수 있도록 마련했습니다. 혹시 궁금한 점 있으면 아래 참여사이트에서 질문하면 됩니다.


▲ 참여 사이트 = http://alturl.com/99ay8(여러분의 의견을 보내주세요)

▲ 듣는 특강 청취 = http://youtu.be/mUITlkLiAT4

▲‘이영구의 부동산교실’ 목차 살펴보기(전체 강의가 링크로 연결돼 있습니다.)


▲ 내용 읽기

부동산경매에서 임차인이란 대표적으로 딱 2가지로 구분이 됩니다.
말소기준권리를 기준으로 선순위 임차인이냐, 후순위 임차인이냐 입니다.

선순위임차인의 경우에는 배당을 신청한 임차인과 배당신청을 하지 않은 임차인으로 나눌 수 있습니다.
배당을 신청한 임차인은 배당을 받고 이사를 가겠다는 의사를 표시한 상태이므로 문제가 없습니다. 다만 주의할 점은 배당을 신청했다가 취소하는 경우가 있을 수 있도 배당을 받았는데 임대보증금보다 작다면 나머지 차액을 낙찰자가 인수해 돌려줘야합니다.

선순위임차인이면서 배당신청을 하지 않은 임차인은 낙찰이 되더라도 나는 계약기간동안 살겠다는 의사표시라고 보면 됩니다. 이런 경우에는 임차인의 임대기간이 끝날때까지 기다렸다가 임대보증금을 돌려주고 내보내야 합니다.

말소기준권리이후의 후순위 임차인은 대항력이 없으니 크게 걱정하지 않아도 됩니다. 후순위임차인은 그 부동산에 근저당설정이나 선순위 임차인이 있음에도 입주한 것은 만약에 경매가 진행되면 나는 돈을 안받아도 된다는 의사표현이 내포되어 있기 때문입니다.

하지만 이 모든 것들을 초월하는 임차인이 있는데 그것은 우선매수권을 행사하는 임차인입니다.
임대주택법의 규정을 받는 임대주택의 임차인이 부도임대주택 등의 경매에서 우선매수권을 행사할 수 있습니다.

이는 부도임대주택의 임차인이 낙찰자가 낙찰받은 가격으로 우선매수권을 행사하는 것입니다. 낙찰을 받고도 고스란히 임차인에게 빼앗길 수밖에 없기에 무서운 임차인이라고 할 수 있습니다.

똑같은 집에 임차를 살아도 어떤 집에 사느냐, 어느 시점에 임차를 들어가느냐에 따라 그 재산권의 행사가 달라 질 수 있으니 꼭 주의하시길 바랍니다.
특히 다가구 주택의 경우 18세대에서 24세대인데 전세를 들어가는 사람이 의외로 많이 있습니다.
주위에 그런 분 있으면 꼭 순위가 어떻게 되는지 확인하라고 말해주세요.

여러분이 아는 정보가 주위분들을 위험으로부터 보호할 수 있습니다.
듣는 특강을 주위에 도움을 주는 여러분이 되시길 바랍니다.



　
▲ 참여자 그룹 = 도담도담, 도담도담 맘스클럽

이경태 기자 [e-mail]