[부동산] 금리 인하, 대출규제 등 상승·하락 요인 공존… 2025 부동산 전망은?

HP필터 등 올 중반기에 해빙무드 가능성 제기
탄핵, 경기침체, 강력한 대출규제 등 하락 요인
금리 하향, 공급부족 누적 등 상승 요인 공존해
젊은 세대 '전월세' 진입 늘고 상승세 이어질 듯

해마다 알 수 없다고 평가받는 부동산 시장. 2025년도 여느 때와 같이 부동산 시장을 둘러싼 기대와 우려가 공존하고 있다. 국내외 요소인 인플레이션, 금리 인상, 대출 규제 등 다양한 이슈들이 부동산 시장에 영향을 미치기 때문이다. 중도일보는 주택산업연구원이 발표한 2025년 주택시장전망 보고서를 통해 올해 부동산 시장에 대해 전반적으로 들어본다. <편집자 주>

국가별 기준금리 추이 및 2025년 기준금리 전망. 사진=주산연 제공.

▲경제성장률, 금리 등 영향=올해 미국 트럼프 정부 출범으로 관세가 부과되고 보호무역주의와 저조한 반도체 수출로 인해 2025년 경제성장률은 1.9~2.1%로 약화되면서 저성장 기조에 접어들 것으로 전망된다. 고환율로 인한 고물가와 내수경제 약화로 인한 소비위축 등이 우려돼 2% 내외 경제성장률이 예상된다.

금리도 주요 요소 중 하나인데, 미국 기준금리 인하 기조에 따라 올해 2.5%까지 기준금리 인하가 점쳐진다. 미국은 2024년 기준금리를 5.25~5.5%로 유지하다가 9월 빅컷(50bp 인하), 11월 스몰컷(25bp 인하)을 단행해 4.5~4.75%까지 금리를 인하했다. 올해 추가적인 금리 인하도 예고된다.

한은은 2024년 10월과 11월에 두 번 연속 기준금리 인하를 단행해 3%까지 인하했고, 올해 추가적인 금리 인하로 수요자 금융부담이 다소 완화될 것으로 전망된다.

금융권 부동산 PF 대출 잔액 및 연체율. 사진=주산연 제공.

▲수급지수를 활용해 진단하는 매매시장 전망= 주택시장에서 수급 상황이 가격에 미치는 영향이 크다고 입증돼온 만큼, 주택산업연구원은 수급지수 지표를 개발해 활용해왔다. 수급지수는 누계공급량을 누계수요량으로 나눈 뒤 100을 곱하는 것으로, 공급은 아파트 분양물량과 기타주택 준공물량의 합으로, 수요는 제3차 장기주거종합계획(2023~2032년)에서 제시한 물량을 활용해 지수화하는 것이다.

2022년 기준연도로 해 연도별 누계수요량 대비 누계공급량을 비교해 수급 상황을 판단하는데, 100을 초과하면 초과공급, 100 미만이면 수요대비 공급 부족을 나타내고, 기준값(100)과 차이가 클수록 공급초과(부족) 현상이 큰 것을 의미한다. 2025년 수급지수를 분석한 결과 72.6을 기록 2024년(72.0)과 비슷한 수준이 될 것으로 예상되며, 수요와 공급 간 괴리가 지속될 것으로 점쳐진다. 향후 경제 상황이 회복되면 가격상승 압력이 강해질 수 있어 지속적이고 안정적인 공급기반을 확보하는 게 중요하다. 또 윤석열 정부 출범 이후 2025년까지 4년간 주택수요(정부 추산기준)는 181만 6800세대인데, 주택공급은 131만 9800세대로 약 49만7000세대의 공급 부족이 예상된다.

2025년 주택시장 영향 요인. 사진=주산연 제공.

▲명확한 상승요인과 하락요인= 올해는 탄핵과 경기침체, 강력한 대출 규제 등 집값 하락 요인이 있지만, 금리 하향조정, 주택시장 진입인구 증가, 공급 부족 누적 등 상승요인이 더 클 것이란 분석이 함께 제기되고 있다.

현 정부의 균형재정 고수에 따른 긴축기조와 수출경쟁력 약화, 건설경기 침체 등으로 상반기 중 경기침체는 가속화될 전망이고, 비정상적인 주담대 고금리와 대출규제도 상반기까지는 지속될 가능성이 크지만, 30대 주택시장 진입인구 급증과 금리 하향 조정 가능성, 주담대와 PF 정상화 등으로 중반기 이후부터는 주택시장도 다시 해빙무드(海氷 mood)로 돌아설 가능성이 크다는 예측이다.

수급 분야에선 30세 도달인구, 세대 증가 등의 기본수요가 늘어나는 점과 인허가, 착공, 분양, 준공까지 아파트 공급 부족이 누적되고 있는 점도 상승요인으로 제기된다.

금융분야에선 주택담보대출(주담대) 평균금리가 낮아질 점과 프로젝트 금융여건이 여전히 어려울 것으로 전망돼 상승 요인이 있는 반면, 금융당국의 가계대출 규제강화 기조가 일부 완화되면서 주담대 용이성은 하락 요인으로 꼽혔다. 정부 정책을 두고는 예측하기 곤란하다는 평가를 내놨다.

HP필터로 본 주택 가격 순환주기. 사진=주산연 제공.

▲반등 가능성 나오는 HP 필터 분석= HP(Hodrick-Prescott) 필터는 시계열에서 장기추세와 순환변동을 구하는 기법이다. 이를 통해 단기전망을 한 결과, 2023년 3월 매매가격 순환변동값이 저점을 기록하고 조정을 거친 후 2024년 10월까지 상승했다. 주택가격 순환변동모형 변동률 추세선으로 보면, 2023년 초 가격변동선이 가장 낮은 골을 지나 상승국면으로 진입하다가 잠시 조정된 후에 재상승하고 있어서 향후 6개월을 전후로 반등국면으로 재전환될 가능성이 크다는 분석이다.

이뿐 아니라 경제성장률과 주택수급지수와 금리변화 등을 고려해 2025년 주택가격을 전망한 결과 올해 주택가격은 서울과 수도권이 각각 1.7% 0.8% 상승 전망되며, 수도권 외 지역에선 1.4% 하락해 전국 지표는 0.5% 하락할 것으로 보인다.

박근혜 전 대통령 탄핵절차 진행 당시 매매가격 및 거래량 동향. 사진=주산연 제공.

▲주택 매매거래 추이와 전망= 2024년 10월 기준 주택매매거래가 54만 8000건을 기록했다. 이는 작년보다 16.1% 증가한 수치다. 올해 상반기엔 탄핵정국이 이어지면서 주택시장의 일시적 침체가 불가피해 매매거래가 위축될 것으로 전망된다. 다만, 금리인하, 대출규제 완화, 탄핵정국으로 인한 불확실성 해소 등으로 하반기에는 주택 매매거래가 다소 회복돼 62만 7000건 정도로 예상된다. 이는 전체 주택재고의 3.1%에 상당하는 물량으로 주택시장이 과열이나 침체되지 않은 정상거래시기에 90만 세대 내외로 4~5%였던 점을 감안하면 올해와 내년 거래량은 정상거래시기 70% 수준에 불과하다. 이밖에 대통령 탄핵과 주택시장에 대해선 회복될 것으로 전망했다. 주산연 관계자는 "탄핵절차 진행이 올해 상반기 중 집값에 하락요인으로 작용할 것이라는 언론보도가 많았는데, 노무현 대통령 때는 영향이 거의 없었고, 박근혜 대통령 때는 2~3달 상승폭이 줄어들다가 곧 회복된 것으로 나타난 바 있다"고 설명했다.



▲입주 물량과 준공 물량 따른 전월세시장 전망= 30세 도달인구가 2018~2021년에 연평균 67만 3000명 수준이었으나 2023년 이후에 75만 명 수준으로 늘어나고 있어 젊은 세대의 전월세시장 진입이 증가해 전월세 수요가 늘어날 것으로 전망된다.

여기에 올해 아파트 입주물량이 26만 6000세대로 2024년(36만 4000세대)보다 27%가량 감소할 것으로 전망된다. 이에 따라 장기평균(10년) 대비 입주물량지수가 0.76으로 크게 낮아질 것으로 전망돼 전월세가격 상승세는 이어질 것이란 분석이다. 서울의 경우 장기평균 대비 입주물량지수가 2025년 1.00로 2024년(0.77)보다 0.23%포인트 오를 것으로 전망돼 전월세가격 상승압력이 다소 둔화될 것으로 보인다.

올해엔 비아파트를 포함한 전체주택 준공물량이 33만 2000세대로 수도권에 15만 3000세대, 지방에 17만 9000세대가 공급될 것으로 전망되는데, 비아파트 공급이 크게 줄어 전체주택 장기평균 대비 준공물량지수는 아파트 입주물량지수보다 크게 낮아질 것으로 전망돼 전월세시장의 불안이 지속될 것으로 전망된다.
조훈희 기자 chh7955@