[김형태]부동산 임대차계약(5)-상가권리금

[법률이야기]김형태 변호사

▲ 김형태 변호사

상가를 빌리는 경우에 전 임차인과 새로 들어오는 임차인 사이에 권리금이 수수되는 경우가 많다. 집주인과는 상관이 없기 때문에 사실 권리금 수수는 임대차계약과는 별개의 계약이다. 그런데 이러한 권리금이 수수되는 이유는 그 점포의 영업시설이나 비품 등이 있어서 뿐 아니라 그동안의 거래처, 신용, 영업상의 노하우 혹은 점포의 위치에 따른 영업상의 이점 등의 보이지 않은 이익까지 있기 때문이다. 권리금은 사실 임차인으로서는 부담스러운 부분이다. 왜냐하면 임대차계약기간 동안 열심히 노력하여 최소한 권리금 상당을 벌어들어야 본전 장사가 되기 때문이다. 그래서 권리금을 둘러싸고 여러 가지 분쟁이 생길 여지가 많다. 특히 권리금 수수과정에서 전 임차인과 부동산중개업자의 농간에 따라 과도한 권리금을 주는 바람에 피해를 입는 경우가 많다.

사실 문제가 되는 것은 임대차계약기간이 상당기간 보장될 것으로 믿고 거액의 권리금을 지급하고 영업을 시작했지만 임대인이 짧은 계약기간만을 인정하고 나가라고 하는 경우에 임차인으로서 어떻게 해야 할 것인가라는 점이다. 물론 상가임대차보호법의 대상이 될 수 있는 점포의 경우에는 계약기간이 5년 보장되지만 이러한 보호대상이 되지 않은 점포, 예컨대 대전의 경우에 보증금 1억 원에 매월 100만원의 월세를 내야 하는 경우에는 5년이라는 계약기간이 보장되지 않기 때문에 결국 임대인과의 계약에 따른 계약기간이 만료되면 비워주어야 하는 것이다. 물론 이러한 경우에 이전의 임차인과 새로운 임차인사이에 정상적인 권리금이 수수되면 문제가 없지만 만약 새로운 임차인이 이를 거부하고 집주인 역시 이에 가세하여 기존의 임차인에 대하여 권리금을 인정하지 않은 채 강제로 내보려할 때에 어떻게 될 것인가? 임차인으로서는 임대인과의 사이에 권리금을 주장할 만한 약정이 없기 때문에 결국 강제퇴거요구(법적으로 건물인도소송에 의하여)에 응할 수밖에 없는 것이다.

이에 대해 대법원 판례 중에 주목할 만한 한 가지 예가 있으나 일반적으로 적용하기에는 난점이 있다. 즉 임대인이 임대차계약서의 단서 조항에 '모든 권리금을 인정함'이라고 기재한 경우에는 그 의미는 임차인이 새로 들어오는 임차인에게 권리금을 받을 수 있도록 용인하는 것이고 만약 임대인이 정당한 사유없이 인도를 요구하거나 점포에 대한 계약의 갱신을 거절하고 다른 사람과 임대차계약을 체결하여 권리금을 지급받지 못하도록 하는 등으로 임차인의 권리금 회수를 방해하는 경우에 임대인이 권리금을 책임지겠다는 취지로 보았던 것이다. 아직 임차인의 권리금이 권리로서 인정받지 못하고 있지만 위 판례에 미루어 보아 새로운 입법 등을 통하여 경제적 약자인 임차인의 권리금도 권리로서 보호받을 가능성을 엿볼 수 있는 것이고 또 그렇게 되길 바라는 마음이다.

법무법인 저스티스 대표변호사