김형태 법무법인 저스티스 대표변호사
상가이기 때문에 주택과 같은 주민등록대장이 없다. 그래서 생각해 낸 것이 장사하는 사람이면 누구나 만들어야 하는 사업자등록증으로서 주택임대차보호법 상의 주민등록과 같은 효력을 인정해 대항력의 기준으로 삼은 것이다. 여기에서 주의할 점은 보호대상이 상가이기 때문에 종교단체나 비영리단체의 경우에는 보호대상이 되지 않는다는 사실이다. 사업자등록증을 낼 수 없기 때문이다.
따라서 이러한 단체의 경우에는 단체 내 수익사업이 있어 사업자등록증을 낸 경우라야 비로소 상가건물임대차보호법에 의하여 보호를 받을 수 있다.
그러나 이 법의 특징은 상가건물이라고 무제한 보호대상이 되는 것이 아니라 상가의 임차보증금이 일정금액 이하인 경우에만 보호받을 수 있다.
그 내용을 살펴보면 서울지역은 보증금이 3억 원, 수도권정비계획에 따른 과밀억제권역(서울 주변 위성도시전부를 포함한다고 보면 된다.)의 경우에는 2억 5000만원, 광역시 등은 1억 8000만원, 그 밖의 도시는 1억 5000만원 이하 인 경우에 보호대상이 되는 것이다. 그리고 이러한 보증금 산정에 있어서 월세의 경우에는 월세 × 100으로 하여 그 금액을 보증금으로 보고 원래 보증금을 합한 금액을 말한다. 예를 들면 보증금 1000만원에 월세가 40만원이면 보증금 5000만원으로 보는 것이다. 즉 1000만원 +(40만원×100= 4000만원)으로 계산하는 것이다. 따라서 대전의 경우에 보증금 1억 원에 월세 80만원이 보호대상의 상한인 것이다.
상가 임대차의 경우에도 확정일자를 꼭 받아야 한다. 그래야 우선변제권이 있기 때문이다. 또 소액보증금의 우선특권제도 역시 상가의 경우에도 있는데 서울은 5000만원, 수도권 과밀지역은 4500만원, 광역시 등 3000만원, 그 밖의 도시 2500만원으로서 이들 소액보증금의 임차인들이 실제로 받게 되는 우선특권금액은 서울 1500만원, 수도권 과밀지역1350만원, 광역시 900만원, 그 밖의 도시는 750만원이다. 그리고 상가의 경우에도 상가임차인의 보증금을 보호하기 위하여 임차권등기명령제도가 있으며 특히 상가임대차보호법의 특징이라고 할 수 있는 것은 장기간 임대차계약기간의 보호에 있다.
상가건물 임대차의 최단 기간은 1년이지만 최장은 20년이다. 그리고 임차인은 이러한 임대차계약기간의 연장을 요구할 수 있으며 이러한 갱신을 요구할 수 있는 기간이 최장 5년으로서 임차인이 원한다면 5년 동안은 집주인이 임차인을 내 보낼 수 없는 것이다.
그리고 임차인이 이러한 갱신을 요구하려면 계약기간 만료 전 6개월부터 1개월 전 사이에 임대인에게 통보하여야 한다. 마찬가지로 임대인 역시 계약기간이 만료되기 전 위 기간 안에 통보해야 임대차계약을 종료시킬 수 있으며 이러한 통보를 해 주지 않으면 임대차계약은 계속적으로 진행되도록 되어 있다. 이것을 묵시적 갱신이라고 한다. 서로 아무 말 하지 않으면 계약은 계속된다는 의미이다. 또한 차임의 경우에 연12%이상 초과 증액할 수 없도록 되어 있다. (계속)
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