오피니언
사외칼럼

[신동렬 변호사의 경매 첫걸음] ①단독주택과 다가구 및 다세대와 연립주택 낙찰받기

법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사 신동렬

승인 2021-04-13 10:38

박병주 기자

법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사 신동렬

최근 아파트 가격이 천정부지로 오르면서 덩달아 아파트 전세가격도 급등하고 있다. 이에 일반 주택으로 수요가 몰려 단독주택이나 다가구, 다세대주택 등의 인기도 아파트 못지않게 뜨겁다. 이를 증명하듯 경매 시장에서도 주택의 낙찰가율이나 경쟁률이 작년에 비해 상당히 상승했다. 2020년 대전의 단독주택 낙찰가율은 90.06%, 경쟁률은 3.82명, 원룸 등 다가구주택은 낙찰가율이 80.43%, 경쟁률이 5.16명이다. 또한, 빌라 등 다세대주택의 낙찰가율은 76.20%, 경쟁률은 3.96명이고, 근린주택의 경우 낙찰가율은 80.63%, 경쟁률은 5.16명이다. 올해도 단독주택의 경우 1월과 3월에 낙찰가율이 100%를 넘었다.

일반적으로 주택은 단독주택과 공동주택으로 나눈다. 단독주택에는 일반적인 단독주택 외에도 다중주택과 다가구주택 등이 있다. 공동주택은 아파트와 우리가 흔히 빌라라 부르는 다세대주택·연립주택 등으로 분류된다. 빌라는 건축법상 용어는 아니다. 다중주택은 건물 바닥 면적의 합계가 330㎡ 이하이고 주택으로 쓰이는 층수가 3개 층 이하인 하나의 건축물을 말한다. 통상 원룸이라 불리는 다가구주택은 건물 바닥 면적의 합계가 660㎡ 이하이고 주택으로 쓰이는 층수는 3개 층 이하이며 총가구 수는 19세대 이하인 주택이다. 다가구주택은 여러 가구가 함께 살 수 있는 구조지만 호실별로 구분소유가 불가능하기 때문에 각각 분리해서 사고팔 수 없고 건물 전체로만 매매가 가능하다. 다세대주택은 건물의 바닥 면적의 합계가 660㎡ 이하이고 주택의 바닥으로 쓰이는 층수가 4개 층 이하인 건축물을 말한다. 연립주택은 건물 바닥 면적의 합계가 660㎡를 초과하고 주택의 바닥으로 쓰이는 층수가 4개 층 이하인 건축물이다. 공동주택이면서 주택으로 쓰이는 층수가 5개 층 이상인 주택은 건축법상 아파트로 분류가 된다. 다세대와 연립주택은 아파트와 마찬가지로 공동주택으로 분류되기 때문에 호실별로 구분소유가 가능하다. 즉, 호실마다 분리하여 등기를 신청할 수 있기 때문에 건물 전체를 보유하고 있다면 다주택자에 해당하게 된다.

요즘 경매 시장에서 답답하고 각박한 아파트 생활을 벗어나 나만의 독립된 공간에서 자유를 느끼며 살고 싶어 하는 수요가 부쩍 늘어 대도시 지역 내에서도 마당이 딸린 단독주택이 인기가 높다. 아파트와 달리 일반 주택은 주택이 갖는 가치보다 낮게 평가되어 저렴하게 낙찰받을 수 있다는 장점이 실수요층을 자극하고 있기 때문이다. 특히 도심 속 빌딩 숲에서 수십 년 동안 직장생활을 해 오다 은퇴한 분들에게 단독주택은 인기가 많다. 또한, 아이들을 키우는 가정에서는 아파트 층간 소음 문제에 신경 쓸 필요 없이 아이들이 마음 놓고 뛰어놀 수 있는 단독주택을 선호하는 경향이 있다.

한편 아름다운 수목과 잔디가 있는 정원을 꿈꾸며 여유롭고 한가로운 전원생활에 대한 로망이 있는 분들도 많다. 이로 인해 도심 속의 일반 주택뿐만 아니라 대도시 주변 농가 주택과 전원주택도 경매 인기가 꾸준하다. 특히 이 두 주택은 도시 외곽에 소재한 탓에 일반인들에게 인기가 적어 경매로 나온 주택을 시세보다 훨씬 싸게 낙찰받아 큰 비용을 들이지 않고 리모델링 하거나 수리하면 훌륭한 전원주택이 될 수 있다.

대도시 내에 있는 단독주택의 경우에는 아파트에 비해 가격 상승 폭이 높지 않기 때문에 실수요자가 아니면 재건축이나 재개발 등 개발 호재가 많고 개발 가능성이 높은 지역에 있는 주택에 투자하는 것이 유리하다. 재건축이나 재개발이 예정인 지역에 있는 주택들은 수십 명의 입찰자가 몰리는 진풍경도 연출되고 있다. 우리 경매 아카데미 회원분께서도 재개발 지역에 있는 주택에 입찰해서 낙찰을 받으셨는데 낙찰가율이 100%가 넘었고 경쟁자가 25명이나 됐다.

반면 전원주택이나 농가 주택의 경우에는 대도시에 인접해 있고 자연환경도 뛰어난 지역에 있는 주택을 낙찰받는 것이 좋다. 아무리 전원생활이라 하더라도 마트나 병원이 자동차로 먼 거리에 있으면 삶의 만족도가 떨어지고 금방 전원생활에 지치게 된다. 또한, 주택이 대도시 주변에 소재해야 땅값이 저절로 상승해 주택의 가치가 높아져 재테크로서의 효과도 있다. 도시로부터 멀리 떨어진 인적이 뜸한 시골 속 농가나 전원주택은 아무리 살기 좋고 경치가 아름다워도 가격이 오르지 않는다.

법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사 신동렬

기자의 다른기사 보기

랭킹뉴스

헤드라인 뉴스

[전통시장 현대화, 그 다음] 시설은 바뀌었지만 경쟁력은 제자리

낡은 시설을 바꾸면 전통시장은 다시 살아날 수 있을까. 정부와 지자체는 낙후된 시설을 정비하고, 편의성을 높이는 시설 현대화 사업을 통해 전통시장이 거대한 유통 공룡들과 맞서기 위한 최소한의 방어선을 세웠다. 대전의 전통시장들도 현대식 지붕을 설치하고 주차장을 확장하며 손님맞이 채비를 마쳤다. 그러나 현대화 사업의 종착지는 단순히 '쾌적한 시장'이 아닌 '사람이 모이는 시장'이어야 한다. 화려해진 외형에 비해 정작 새로운 소비자를 끌어당길 차별화된 콘텐츠와 운영 전략은 여전히 제자리걸음이라는 지적이 나온다. 대형마트와의 경쟁력은 외..

#기름값 #중동리스크

내리던 대전 기름값 숨고르기…중동 리스크에 추가 하락 '주춤'

대전지역 주유소 휘발유 가격이 한 달 넘게 내림세를 이어가고 있지만 최근 들어 하락 속도는 한풀 꺾인 모습이다. 정부의 유류가격 인하 조치로 가격 부담은 다소 완화됐지만, 중동 정세가 다시 고조되면서 국제유가가 반등해 추가 하락 기대감은 다소 약해지고 있다. 13일 한국석유공사 유가정보서비스 오피넷에 따르면 이날 기준 대전지역 보통휘발유 평균 판매가격은 리터당 1857.70원으로 집계됐다. 한 달 전 평균 1999원 안팎과 비교하면 140원 이상 낮아졌다. 다만 최근에는 하락 폭이 이전보다 줄어들면서 가격 조정 국면에 들어선 분위기..

#대통령 #국가재정전략회의

이 대통령 "추가세수, 미래·청년·지방·교육 4대 분야 집중 투자"

이재명 대통령은 13일 "대규모 추가 세수를 미래와 청년, 지방, 교육 등 국가의 미래를 좌우할 4대 분야에 집중 투자하겠다"고 밝혔다. 이날 오후 청와대에서 주재한 '2026 국가재정전략회의'에서다. 이 대통령은 모두 발언을 통해 "2027년 예산안이야말로 편성 단계부터 오롯이 우리 정부가 처음으로 그려내는 예산"이라며 "대체불가 대한민국이라는 담대한 꿈을 뒷받침하는 그런 방안들을 내년도 예산안에 잘 챙겨 담아야 되겠다"고 말했다. 그러면서 재정 운영의 세 가지 원칙을 강조했다. 우선 대규모의 추가 세수를 미래 대응을 위한 전략적..