오피니언
사외칼럼

[신동렬 변호사의 경매 첫걸음] ①단독주택과 다가구 및 다세대와 연립주택 낙찰받기

법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사 신동렬

승인 2021-04-13 10:38

박병주 기자

법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사 신동렬

최근 아파트 가격이 천정부지로 오르면서 덩달아 아파트 전세가격도 급등하고 있다. 이에 일반 주택으로 수요가 몰려 단독주택이나 다가구, 다세대주택 등의 인기도 아파트 못지않게 뜨겁다. 이를 증명하듯 경매 시장에서도 주택의 낙찰가율이나 경쟁률이 작년에 비해 상당히 상승했다. 2020년 대전의 단독주택 낙찰가율은 90.06%, 경쟁률은 3.82명, 원룸 등 다가구주택은 낙찰가율이 80.43%, 경쟁률이 5.16명이다. 또한, 빌라 등 다세대주택의 낙찰가율은 76.20%, 경쟁률은 3.96명이고, 근린주택의 경우 낙찰가율은 80.63%, 경쟁률은 5.16명이다. 올해도 단독주택의 경우 1월과 3월에 낙찰가율이 100%를 넘었다.

일반적으로 주택은 단독주택과 공동주택으로 나눈다. 단독주택에는 일반적인 단독주택 외에도 다중주택과 다가구주택 등이 있다. 공동주택은 아파트와 우리가 흔히 빌라라 부르는 다세대주택·연립주택 등으로 분류된다. 빌라는 건축법상 용어는 아니다. 다중주택은 건물 바닥 면적의 합계가 330㎡ 이하이고 주택으로 쓰이는 층수가 3개 층 이하인 하나의 건축물을 말한다. 통상 원룸이라 불리는 다가구주택은 건물 바닥 면적의 합계가 660㎡ 이하이고 주택으로 쓰이는 층수는 3개 층 이하이며 총가구 수는 19세대 이하인 주택이다. 다가구주택은 여러 가구가 함께 살 수 있는 구조지만 호실별로 구분소유가 불가능하기 때문에 각각 분리해서 사고팔 수 없고 건물 전체로만 매매가 가능하다. 다세대주택은 건물의 바닥 면적의 합계가 660㎡ 이하이고 주택의 바닥으로 쓰이는 층수가 4개 층 이하인 건축물을 말한다. 연립주택은 건물 바닥 면적의 합계가 660㎡를 초과하고 주택의 바닥으로 쓰이는 층수가 4개 층 이하인 건축물이다. 공동주택이면서 주택으로 쓰이는 층수가 5개 층 이상인 주택은 건축법상 아파트로 분류가 된다. 다세대와 연립주택은 아파트와 마찬가지로 공동주택으로 분류되기 때문에 호실별로 구분소유가 가능하다. 즉, 호실마다 분리하여 등기를 신청할 수 있기 때문에 건물 전체를 보유하고 있다면 다주택자에 해당하게 된다.

요즘 경매 시장에서 답답하고 각박한 아파트 생활을 벗어나 나만의 독립된 공간에서 자유를 느끼며 살고 싶어 하는 수요가 부쩍 늘어 대도시 지역 내에서도 마당이 딸린 단독주택이 인기가 높다. 아파트와 달리 일반 주택은 주택이 갖는 가치보다 낮게 평가되어 저렴하게 낙찰받을 수 있다는 장점이 실수요층을 자극하고 있기 때문이다. 특히 도심 속 빌딩 숲에서 수십 년 동안 직장생활을 해 오다 은퇴한 분들에게 단독주택은 인기가 많다. 또한, 아이들을 키우는 가정에서는 아파트 층간 소음 문제에 신경 쓸 필요 없이 아이들이 마음 놓고 뛰어놀 수 있는 단독주택을 선호하는 경향이 있다.

한편 아름다운 수목과 잔디가 있는 정원을 꿈꾸며 여유롭고 한가로운 전원생활에 대한 로망이 있는 분들도 많다. 이로 인해 도심 속의 일반 주택뿐만 아니라 대도시 주변 농가 주택과 전원주택도 경매 인기가 꾸준하다. 특히 이 두 주택은 도시 외곽에 소재한 탓에 일반인들에게 인기가 적어 경매로 나온 주택을 시세보다 훨씬 싸게 낙찰받아 큰 비용을 들이지 않고 리모델링 하거나 수리하면 훌륭한 전원주택이 될 수 있다.

대도시 내에 있는 단독주택의 경우에는 아파트에 비해 가격 상승 폭이 높지 않기 때문에 실수요자가 아니면 재건축이나 재개발 등 개발 호재가 많고 개발 가능성이 높은 지역에 있는 주택에 투자하는 것이 유리하다. 재건축이나 재개발이 예정인 지역에 있는 주택들은 수십 명의 입찰자가 몰리는 진풍경도 연출되고 있다. 우리 경매 아카데미 회원분께서도 재개발 지역에 있는 주택에 입찰해서 낙찰을 받으셨는데 낙찰가율이 100%가 넘었고 경쟁자가 25명이나 됐다.

반면 전원주택이나 농가 주택의 경우에는 대도시에 인접해 있고 자연환경도 뛰어난 지역에 있는 주택을 낙찰받는 것이 좋다. 아무리 전원생활이라 하더라도 마트나 병원이 자동차로 먼 거리에 있으면 삶의 만족도가 떨어지고 금방 전원생활에 지치게 된다. 또한, 주택이 대도시 주변에 소재해야 땅값이 저절로 상승해 주택의 가치가 높아져 재테크로서의 효과도 있다. 도시로부터 멀리 떨어진 인적이 뜸한 시골 속 농가나 전원주택은 아무리 살기 좋고 경치가 아름다워도 가격이 오르지 않는다.

법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사 신동렬

기자의 다른기사 보기

랭킹뉴스

헤드라인 뉴스

저가 수소 공급계획 무산 대전 수소트램…선정 평가 타당성 도마

대전 도시철도 2호선 수소트램 급전방식 선정 당시 평가 기준 적절성과 운영비 산정 근거 등에 문제가 있다는 주장이 시민사회 일각에서 제기됐다. 대전참여자치시민연대가 2023년 수소트램 급전방식 선정 관련 내부 문서를 대전시에 정보공개 청구해 분석한 결과를 최근 발표하면서 이같이 지적한 것이다. 수소트램 도입의 핵심 조건이었던 현대로템의 900억 원 규모 수소 생산시설 투자와 30년간 저가 수소 공급 계획이 경제여건 변화 등으로 무산된 가운데 당시 평가의 타당성을 재검증해야 한다는 목소리가 커지고 있다. 1일 대전참여자치시민연대에 따..

#광역 BRT #간선급행버스체계 #BRT

충청권 광역 BRT 운영체계 새판…4개 시·도 협력 시험대

충청권을 잇는 광역 간선급행버스체계(BRT)의 운영과 재원 마련 기준이 새롭게 세워지면서 4개 시·도 협력체계 구축이 본격적인 시험대에 올랐다. 앞서 중앙정부가 BRT 사무를 처음으로 지방에 위임한 데 이어 지역 차원의 운영 기반이 갖춰지며 새로운 이정표를 만들어나가고 있는 모습이다. 충청광역연합의회 초광역건설환경위원회는 30일 제12회 정례회 제1차 회의를 열고 충청광역연합 광역간선급행버스체계(BRT) 운영 조례안과 특별회계 설치 및 운용 조례안을 각각 원안 의결했다. 이는 앞서 지난해 말 국토교통부 대도시광역교통위원회의 BRT..

#시장금리 #정기예금 #한국은행

은행서 정기예금 연 4% 이상 금리 비중 2년 9개월만에 두 자릿수로 '껑충'

국내 은행에서 신규 취급한 정기예금 중 연 4% 이상 금리가 적용된 예금 비중이 2년 9개월 만에 두 자릿수로 올라섰다. 시장금리 상승 속에서 각 은행이 특판 상품을 선보이며 금리 경쟁을 벌인 결과다. 1일 한국은행의 금융기관 가중평균금리 통계를 분석한 결과, 올해 9월 예금은행이 신규 취급한 정기예금 중 금리가 연 4% 이상인 비중은 10.6%로 집계됐다. 8월 0.5%에서 한 달 만에 10.1%포인트 치솟았다. 비중이 10%를 넘은 것은 2023년 12월(42.6%) 이후 2년 9개월 만이다. 2024년 1월 6.7%로 떨어진..