[오늘과내일] 부동산 지분 투자의 위험성

신동철 법무법인 유앤아이 변호사

신동철 변호사

부동산 지분 투자가 성행한다. 통상 부동산은 토지나 건물을 말하는데, 하나의 필지로 구분되는 토지 또는 한 동의 건물을 온전히 한 소유자가 등기할 수도 있지만, 이를 소유자가 원하는 비율로 지분을 나누어 등기할 수도 있기 때문에 지분으로 소유할 수 있다. 부동산 지분 등기에 관해 최소 단위가 법으로 정해진 바가 없으므로 한 필지의 토지에 대해 2분의 1, 3분의 1의 지분으로도 등기가 가능하고 심지어 몇만분의 1의 지분도 등기가 가능하다. 이러한 지분 등기의 특징을 이용하여 '큰 면적의 토지를 모두 사는 것은 부담스러우니 작은 필지로 나누어 매매하기로 하고 우선 지분으로 등기해 주겠다'는 방식으로 부동산 지분 매매 또는 지분 투자를 권유한다. 투자 수요가 한창 몰리던 시기에 세종시에 이러한 한 필지에 공유 지분이 100명이 넘는 토지가 무려 50필지가 넘는다는 보도도 있었고, 그해의 세종 토지 거래의 44%가 지분 거래였다고 한다.

투자자 또는 매수인 입장에서는 실제로 부동산에 대해 지분으로라도 등기가 가능하므로, 등기부등본에 자신의 이름이 올라가는 것은 확인할 수 있다고 하더라도 이러한 지분 등기는 차후에 여러 부동산 규제 때문에 분할가능성이 없거나 분할해도 사용할 수 없는 맹지 등일 가능성이 높기 때문에 투자에 신중을 기해야 한다.

기획부동산이라고 칭하는 지분 판매방식은 이렇다. 통상 막대한 자금력이 있는 사람이 부동산 업체를 설립한 후 직원 또는 현지인 명의를 빌려 소유권을 취득하거나 임야나 농지를 우선 미등기로 매수한 다음 다수의 필지로 분할하여 불특정 다수를 상대로 지분 투자를 유도하고 지분등기를 하는 경우가 보통이다. 이러한 부동산 업체를 법인으로 설립하여 전국적으로 영업을 하기도 한다. 기획부동산은 해당 토지가 곧 개발되어 지가가 급상승할 지역인 것처럼 속여 고가에 매각하여 전매차익을 취득한다. 기획부동산은 개발 불가능한 토지를 취득한 후에 인터넷 블로그나 카페 또는 다단계 방식 등으로 매수자를 모집해 수백에서 수천명에게 지분으로 쪼개어 판매하여 취득가의 몇 배 또는 몇십 배에 달하는 폭리를 취한다.

이 경우 매수자 여력에 맞추어 50~200평 규모에 해당하는 지분으로 쪼개 건당 천만 원 내외의 소액 투자를 유도하면서 도로 건설이나 택지 개발 등 큰 호재가 있으니 부담 없이 투자하라고 유도한다. 구인·구직 사이트나 인터넷 블로그를 통해 경력 단절 여성이나 취업준비생, 은퇴한 노년층을 일자리를 준다고 유인하여 직원으로 일하게 하면서 직원 본인도 토지를 구입하게 하고 지인에게 다단계식 판매를 권하는 것이다. 이러한 방식을 취하기 때문에 기망 행위를 통한 분양에 향후 문제 제기를 하고 법적 조치를 하는 과정에서 직접 관여한 직원에게 책임이 전가되거나 공범으로 처벌될 수 있으므로 법적 조치에 어려움이 생긴다.



문제는 향후 지분 등기를 개별등기로 전환해 주겠다는 약속이 이행되지 않는 경우에 피해 회복을 하기 어렵다는 것이다. 어렵사리 개별등기를 받더라도 맹지거나 임야의 경사면이 너무 심해 전혀 쓸모없는 땅이 되는 경우도 마찬가지이다. 실제 판을 주도했던 사람은 법인이나 사업자등록을 폐업하여 찾기 어렵고 직접 영업한 사람은 지인이라서 법적 조치를 망설이는 것이다. 또한 피해액이 법적 조치를 취하기 위해 추가적인 법률비용을 들이기 애매한 금액이어서 문제가 발생해도 적극적으로 대응하지 못해 피해가 더 커지기도 한다.

투자는 신중해야 한다. 적은 돈이라도 묵혀 놓으면 무조건 오를 것이라는 막연한 기대로 투자하면 돈도 잃고 관계도 잃게 된다. 부동산 투자는 직접 현장에 방문하고 토지의 위치와 이용현황, 주변 교통 사정, 도로 등을 확인하여 맹지 여부를 꼼꼼하게 따져야 한다. 아무리 소액으로 지분투자를 한다고 해도 향후 개별등기 및 분필 절차까지 미리 확인하는 것이 필요하다. 또한 사전에 관공서 문의나 토지 관련 문서를 면밀히 확인하는 것도 필수이다. 제도적으로는 투기 근절을 위해서는 일정 규모 이상의 다수의 공유 지분 매매에 대해 허가제 도입하는 것도 필요해 보인다.

/신동철 법무법인 유앤아이 변호사