[월요논단] 공인중개사, 어디까지 책임져야 할까?

한승환 법무법인 지원P&P 변호사

한승환 변호사

공인중개사는 중개 의뢰인에게 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 설명해 주어야 하는데(공인중개사법 제25조 제1항, 동법 시행령 21조 등), 이를 공인중개사의 확인·설명의무라고 한다. 만약, 공인중개사가 확인·설명의무를 위반하여 중개 의뢰인에게 손해를 입힌다면, 공인중개사는 그 손해를 배상해야 한다(공인중개사법 제30조 제1항).

그렇다면, 공인중개사가 임대차계약을 중개하면서 과실이 있었다면, 무조건 중개 의뢰인의 손해에 대하여 책임을 져야 하는 것일까? 그렇지는 않다. 대전지방법원은 중개 의뢰인이 임대차계약 기간이 경과한 이후에 임대인과 공인중개사의 중개 없이 임대차계약을 갱신하여 거주하는 동안 경매가 개시된 사건에서, "설령 피고들의 중개상의 과실이 있다 하더라도, 그 책임은 임대차계약 기간의 한도에서 인정되어야 할 것이고, 원고가 피고들의 중개없이 임의로 임대인과 갱신계약을 체결한 이후까지 확장되지는 않는다.

만일, 이 사건 주택의 임대차 기간 이후까지 중개사가 책임을 져야 한다면 그 위험한도의 범위가 불명확해지는 문제가 발생될 것이다."라고 하여(대전지방법원 2024. 10. 17. 선고 2023가단212703 판결), 임대차계약 기간이 경과한 이후 발생한 손해에 대하여 공인중개사의 책임이 없다고 판시하였다.

공인중개사법 제15조 제2항은 "소속 공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다."라고 규정하고 있어, 중개보조원이 불법행위를 하였다면, 공인중개사가 그 중개보조원의 불법행위에 대하여 책임을 져야 한다.

그래서 만약, 중개보조원이 공인중개사 몰래 임대차계약을 중개하였는데, 그 중개보조원의 중개로 임차인이 보증금을 돌려받지 못하게 되면, 그 손해를 중개보조원을 고용한 공인중개사가 배상해야 한다.

그렇다면, 공인중개사는 그가 고용한 중개보조원이 위와 같은 불법행위를 저지른다면, 무조건 그 책임을 져야 하는 것일까? 역시 그렇지 않다.

대전지방법원은 ① 원고(임차인)가 피고 1(중개보조원)의 중개로 임대인과 보증금을 30,000,000원으로 하여 임대차계약(이하 '1차 임대차계약'이라 한다)을 체결하고, ② 1차 임대차계약이 만료된 이후 원고(임차인)가 피고 1(중개보조원)의 중개로 동일한 부동산에 대하여 보증금을 50,000,000원으로 하여 임대인과 임대차계약(이하 '2차 임대차계약'이라 한다)을 체결하면서, ③ 1차 임대차계약의 보증금을 2차 임대차계약의 보증금 중 일부로 갈음하기로 하였는데, ④ 피고 1(중개보조원)은 2차 임대차계약 중개 당시 피고 2(공인중개사)와 고용관계가 없었던 사안에서, "① 원고(임차인)는 2023. 2. 1. 제1차 임대차계약의 보증금 30,000,000원을 반환받지 않고 이를 제2차 임대차계약의 보증금 50,000,000원의 일부에 갈음하였다.

② 결과적으로 원고가 피고 1(중개보조원)로부터 47,400,000원 위 사안에서 피고 1(중개보조원)은 1차 임대차계약을 체결하면서 원고(임차인)와 보증금을 30,000,000원으로 정하였는데, 임대인과는 보증금을 5,000,000원으로 정하였다. 또한 2차 임대차계약을 체결하면서 원고(임차인)는 피고 1(중개보조원)에게 증액된 보증금 20,000,000원과 1년치 월세 2,400,000원을 미리 지급하였다. 이에 따라 원고(임차인)는 피고 1(중개보조원)로부터 1차 임대차계약에 의하여 그 차액인 25,000,000원의 손해가 발생하였고, 2차 임대차계약에 의하여 증액된 보증금인 20,000,000원과 미리 지급한 차임 2,400,000원의 손해가 발생하였다고 주장하였다.

을 편취당한 손해의 발생은 제2차 임대차계약과 관련된 것이다. ③ 따라서 피고 1(중개보조원)이 피고 2(공인중개사)의 중개보조원으로서 제1차 임대차계약을 중개한 행위와 원고(임차인)가 제2차 임대차계약을 통하여 47,400,000원을 편취당한 손해 사이에는 상당인과관계가 존재한다고 보기 어렵다."라고 판시하여, 중개보조원의 불법행위에 대하여 공인중개사의 책임이 없다고 하였다(대전지방법원 2025. 9. 4. 선고 2023가단254431 판결).

즉, 대전지방법원은 1차 임대차계약 및 2차 임대차계약에 의하여 각각 손해가 발생한 것이 아니라, 원고(임차인)의 손해는 모두 2차 임대차계약에 의하여 발생하였다고 판단한 것이다. 이에 따라 중개보조원의 불법행위와 중개 의뢰인의 손해 사이에 인과관계가 부정되어, 공인중개사가 손해배상 책임을 면할 수 있었다.

공인중개사가 중개에 최선을 다하였어도, 임차인은 보증금을 일부라도 반환받기 위해 공인중개사에게 손해배상청구를 하곤 한다. 안타깝지만 어쩔 수 없는 현실이다. 억울한 일을 당하지 않기 위해서는 사안에 대한 면밀한 검토가 필요하다.