[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]부동산 경매 감정의 재평가

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

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부동산 경매 물건을 분석하다 보면 일부 부동산이나 동산이 감정에서 누락된 채 최저매각가격이 결정돼 공시되는 경우가 종종 있다. 집행법원이 필요하다고 판단하는 경우에는 감정인에게 재평가를 명할 수 있다. 최저매각가격을 정하기 전은 물론이고, 이미 정해진 최저매각가격의 변경을 전제로 재평가를 하게 할 수 있다.

재평가는, 환지처분이 있는 경우와 같이 평가의의 전제로 된 사실관계에 잘못이 있거나 중요한 사항이 변경된 경우에 할 수 있고, 이러한 사정의 변경이 없더라도 감정인의 평가가 합리적 근거가 없거나 평가 시에 당연히 고려해야 할 사정을 고려하지 않고 평가해 해이를 최저매각가격 결정의 기초로 삼을 수 없다고 인정되는 때에도 이를 명할 수 있다. 다만 평가서의 보정만으로도 가능한 경우에는 절차의 신속한 진행과 비용의 절감을 위하여 보정을 명하는 것이 바람직하다.

대법원은 "최초의 매각가격을 결정한 후 상당한 시일이 경과되고 부동산 가격에 변동이 있다고 하더라도 평가의 전제가 된 중요한 사항이 변경된 경우와 같은 특별한 사정이 없는 한 경매법원이 부동산 가격을 재평가하여야 하는 것은 아니다."(대법원 1998. 10. 28.자 98마1817 결정)라고 하였다. 다만 첫 매각기일 이후 강제집행의 정지 결정으로 인해 장기간 매각절차가 정지된 후 다시 속행하는 경우에 그동안 경제 사정의 급격한 변동이 생겨 당초 평가액이 정당한 최저매각가격이라고 보기 어려울 때는 경매의 공정을 기하기 위해 재평가를 명할 수 있다.

당사자가 재평가신청서를 제출하더라도 이는 법원의 직권발동을 촉구하는 의미밖에 없으므로 인지는 첨부할 필요가 없고, 이를 문서건 명부에 등재 한 후 접수된 신청서를 경매사건기록에 시간적 접수순서에 따라 편철한다. 재평가 사유가 있는데도 하지 아니한 경우 매각기일 전에는 집행에 관한 이의를 신청할 수 있고, 매각허가 이후에는 매각허가에 대한 이의 또는 매각허가결정에 대한 항고로 다툴 수 있다.

대법원은 "경매의 대상이 된 토지 위에 생립하고 있는 채무자 소유의 미등기 수목은 토지의 구성 부분으로서 토지 일부로 간주하여 특별한 사정이 없으면 토지와 함께 경매되는 것이므로 그 수목의 가액을 포함하여 경매 대상 토지를 평가하여 이를 최저경매가격으로 공고하여야 하고, 다만 입목에 관한 법률에 따라 등기된 입목이나 명인방법을 갖춘 수목의 경우에는 독립하여 거래의 객체가 되므로 토지 평가에 포함되지 아니한다고 할 것이다."(대법원 1998. 10. 28.자 98마1817 결정)라고 하면서, 지상에 식재된 수목이 경제적 가치를 가지지 않는 것은 아니므로, 경매법원으로서는 마땅히 수목의 가액을 포함해 경매 대상이 된 임야의 가액을 평가해야 함에도 위 수목의 가액을 제외 시킨 채 오직 토지가격만을 평가해 이를 그대로 최저 입찰가격으로 결정한 것은 그 가격 결정에 중대한 하자가 있는 경우에 해당하여 민사소송법 제663조 제2항, 제635조 제2항 및 제633조 제6호의 규정에 따라 낙찰을 불허하여야 할 것이라고 했다.

감정인은 매각부동산의 평가에 관한 법원의 집행보조자에 불과하므로, 감정인의 평가가 적정하지 않다고 하더라도 그 평가 자체에 대하여 불복할 수 없고, 이를 기초로 한 법원의 최저매각 가격 결정에 대해 민사집행법 제16조의 이의신청을 할 수 있을 뿐이다. 그러나 적법한 감정인에 의한 평가는 적정·공정한 것으로 추정된다(대법원 1966. 5. 17.자 66마281 결정).

감정인이 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률과 감정평가에 관한 규칙의 기준을 무시하고 자의적인 방법에 의하여 감정평가하는 경우에는 고의 또는 이에 가까운 중과실에 의한 부당감정이라고 할 것이고(대법원 1997. 5. 7. 선고 96다52427 판결), 감정평가업자의 부실 감정으로 인하여 손해를 입게 된 감정평가의뢰인이나 선의의 제3자는 위 법률에 의한 손해배상책임과 민법상의 불법행위로 인한 손해배상책임을 함께 물을 수 있다(대법원 1998. 9. 22. 선고 97다36293 판결).

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