[신동렬 변호사의 경매 첫걸음] 공동경매와 이중경매

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

공동경매란 여러 명의 채권자가 동시에 경매신청을 하거나, 아직 경매개시결정을 하지 않은 동일 부동산에 대해 또 다른 채권자의 경매신청이 있는 경우 법원은 여러 개의 경매신청을 병합하여 1개의 사건번호로 경매개시결정을 하고 하나의 사건으로 진행하는 것을 말한다.

공동경매로 사건이 진행되는 경우 한 명의 채권자에 대한 압류가 정지나 취소 또는 취하가 있다 하더라도 그 집행절차는 단독으로 신청한 사건과 동일하게 진행되기 때문에 다른 압류권자에게는 그 영향이 미치지 않으므로 경매절차는 계속 진행되며, 각 채권자들도 독립하여 그 이익을 배당받게 된다.

이중경매란 경매사건이 진행되고 있는데 동일한 물건의 또 다른 채권자가 경매를 신청한 사건을 말한다. 이를 중복사건이라고도 말하며, 먼저 진행되고 있던 경매사건을 선행경매, 뒤에 신청한 사건을 후행경매라고 한다. 즉 강제경매절차 또는 담보권 실행을 위한 매각절차를 개시하는 결정을 한 부동산에 대하여 다른 강제경매신청이 있는 때에는 법원은 다시 경매개시결정(이중경매개시결정)을 하고, 먼저 경매개시결정을 한 집행절차에 따라 경매한다. 이미 개시결정을 한 부동산에 대하여도 이중의 개시결정은 허용되고 다만, 현금화절차는 먼저 개시결정을 한 집행절차에 따라 실시한다.

이중경매개시결정을 하기 위해서는 먼저 이미 경매개시결정이 되어 있을 것을 요한다. 다만 그 개시결정의 효력이 발생하였는지 여부는 묻지 않는다. 선행과 후행의 구별은 개시결정의 선후에 의한다(민사집행법 제87조 제1항). 다만 실무상으로는 압류등기의 선후를 따져 먼저 압류등기된 사건을 선행사건으로 취급한다. 아직 경매개시결정을 하지 않은 경우에는 먼저 한 경매신청과 뒤에 한 경매신청을 병합하여 1개의 경매개시결정을 한다. 이 경우는 공동경매에 해당한다.

강제경매신청이 경합되는 경우뿐만 아니라 임의경매신청과 강제경매신청이 경합되는 경우에도 민사집행법 제87조 제1항이 준용된다. 이중경매개시결정은 수차 중복하여 이루어질 수 있다. 후행 경매신청은 반드시 다른 채권자에 의한 것일 필요가 없고, 동일한 채권자라도 선행절차와는 다른 집행채권이나 실행담보권으로 경매를 중복하여 신청한 경우 이중경매개시결정이 된다.

다음으로 이중경매개시결정이 유효하기 위해서는 뒤에 한 경매신청도 독립하여 강제경매신청의 여러 가지 요건 즉, 강제집행의 요건, 강제집행개시의 요건 등을 구비해야 한다. 뒤에 한 경매신청이 임의경매신청인 경우에는 임의경매신청의 여러 가지 요건을 구비해야 함은 물론이다.

마지막으로 이중경매개시결정이 유효하기 위해서는 부동산이 동일한 채무자의 소유일 것을 요한다. 강제경매는 채무자의 책임재산을 압류, 현금화하여 그 대금으로부터 집행권원에 표시된 금전채권의 만족을 꾀하는 절차이므로, 선행사건의 집행정지에 따라 후행사건을 속행할 수 있기 위해서는 선행사건과 후행사건의 채무자가 동일인일 필요가 있다.?

한편 가압류등기 후에 그 채무자가 설정한 저당권에 기한 임의경매가 진행 중인 부동산에 대하여 가압류채권자가 본집행으로 전이하여 경매를 신청한 경우는 이중경매개시결정이 되고, 부동산임의경매의 경우에는 채무자와 소유자가 항상 일치하는 것은 아니므로, 채무자가 다르더라도 소유자가 같으면 이중경매개시결정을 할 수 있다.

이미 개시결정이 된 부동산에 대하여 언제까지 다른 경매신청을 할 수 있는가에 관하여 판례는 매각허가결정 선고 후에도 먼저 진행된 경매신청이 취하되거나 그 절차가 취소되는 경우도 있으므로, 매수인이 대금을 완납하여 그 부동산의 소유권이 채무자로부터 매수인에게 이전될 때까지는 이중경매신청을 할 수 있다는 입장이다./ 법무법인 올곧음 변호사 신동렬