[월요논단] 내 집 마련의 꿈, 지역주택조합의 위험성

한승환 법무법인 지원P&P 변호사

한승환 변호사

내 집 마련의 꿈. 대한민국 사람이라면 언젠가 이루기를 바라는 꿈이다. 그러나 부동산 가격은 날이 갈수록 치솟았고, 내 집 마련의 꿈은 멀어져만 갔다. 이때 지역주택조합은 가뭄에 단비와도 같았다. 지역주택조합이란 일정한 지역에 거주하는 다수의 구성원이 주택 마련을 위한 조합을 결성해 주택을 건설, 공급하는 제도이다. 지역주택조합은 조합이 직접 사업의 주체가 된다. 즉 주택자나 소형주택 소유자가 사업주체로서 땅을 사고, 아파트를 짓는 사업이다.

따라서 일반적인 시행사가 필요 없고, 시행사의 이윤만큼 비용을 절감할 수 있다. 또한 지역주택조합은 일반 분양에 비해 절차가 간소하다. 청약통장 없이도 가능하다는 장점도 있다. 사람들은 지역주택조합을 통하여 비교적 저렴한 시세로 주택을 마련할 수 있을 것이라 기대했다.

전국적으로 지역주택조합 붐이 일어났고, 사람들은 다시 꿈을 꾸게 되었다. 내 집 마련이 필요한 사람들이 지역주택조합사업을 추진하기 시작했다. 그러나 지역주택조합은 그 특성상 사업이 무산될 위험이 매우 크다. 몇몇 지역주택조합은 사업의 위험성을 걱정하는 사람들에게, 만약 사업이 무산되면 조합에 지급한 돈을 전부 돌려주겠다고 홍보하였다. 이러한 조합은 조합가입희망자에게 전액 환불에 관한 보증서를 함께 교부하거나, 조합가입계약서에 위와 같은 환불 보장에 관한 조항을 넣기도 하였다. 많은 사람들은 지역주택조합측의 말을 믿고 조합원으로 가입하였다. 그러나 위와 같은 말만 믿다가는 돈을 한 푼도 돌려받지 못할 수 있어 각별한 주의가 필요하다.

지역주택조합 혹은 지역주택조합 설립추진위원회는 법적으로 비법인 사단에 해당한다. 따라서 그 구성원들이 납부한 분담금 등의 돈은 비법인 사단인 지역주택조합의 재산으로서 구성원들의 총유에 속한다. 민법은 이와 같은 총유물의 관리 및 처분에 관하여 규정하고 있는데, 총유물을 처분하기 위해서는 정관이나 규약에 정한 바가 있으면 이에 따라야 하고, 그에 관한 정관이나 규약이 없으면 총회의 결의에 의하여야 한다. 만약 이와 같은 절차를 거치지 않은 행위는 무효이다.

지역주택조합의 전액 환불 보증서는 총유물인 조합의 분담금을 반환하는 것을 내용으로 하는데, 이는 총유물의 처분에 해당하고, 총회의 결의를 거치지 않은 환불보장약정은 무효에 해당한다. 별도의 환불보증서를 교부하지 않고, 계약서에 그와 같은 내용이 기재되어 있어도 마찬가지이다.

문제는 지역주택조합에서 많은 조합원을 확보하기 위해 위와 같은 전액 환불 보증서 등을 교부하며 홍보에 열을 올리고 있음에도, 정작 총회 결의를 거치지 않은 경우가 있다는 것이다. 이러한 경우, 환불보장 약정은 효력이 없어 조합원은 지급한 돈을 돌려받을 수 없다.

현실적으로도, 조합원이 지급한 돈을 전부 돌려받기는 어렵다. 지역주택조합은 조합원이 납부한 분담금으로 토지를 매입하고, 건설사와 계약을 체결하는 등 사업을 진행한다. 지역주택조합은 초기에는 저렴한 비용을 내세워 조합원을 모집하지만, 사업이 진행될수록 사업에 예상보다 더 많은 돈이 필요하게 되는 경우가 빈번하여 조합원들에게 추가 분담금을 요구하는 경우도 많다. 즉, 일단 사업이 진행되었다면 상당한 비용을 지출한 이후여서, 구성원에게 돌려줄 돈이 남아있지 않게 되는 것이다.

지역주택조합은 조합원들이 사업 주체가 되어 비용을 절감할 수 있지만, 전문성이 결여될 위험이 있다. 이러한 전문성의 결여가 결국 효력이 없는 환불보장약정으로 이어진 것으로 보인다. 그러나 결국 그 위험은 소비자들에게 돌아온다. 지역주택조합에 가입하고자 한다면, 보다 신중한 검토가 필요하다.

/한승환 법무법인 지원P&P 변호사