[오늘과내일] 깡통전세

신동철 법무법인 유앤아이 변호사

신동철 변호사

주택 매매가가 선순위대출과 전세보증금의 합산한 금액과 비슷하거나 밑도는 상황을 이른바 '깡통전세'라고 한다. 깡통처럼 속이 비어 버린 주택을 빗댄 말이다. 최근 집값이 급격하게 하락하고 금리가 급등하면서 금융기관의 대출금 회수에 어려움이 생기고 있다. 이로 인해 근저당설정권자의 주택이 경매에 넘어가는 경우가 많아지고, 그 배당금에서 전세보증금이 충당되지 않아 세입자들이 보증금을 전액 받지 못하는 피해도 속출하고 있어 깡통전세의 문제가 심각하다.

올해 7월 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 집주인이 세입자에게 전세금을 돌려주지 못한 '전세보증금 미반환사고'가 421건으로 한달 단위 최고였고, 그 금액도 872억원이나 된다고 한다. 또한, 상반기 기준으로도 역대 최고치에 달한다고 한다. 주택가격의 하락세가 심화될수록 사고 건수와 금액은 더욱 확대될 가능성이 커진다는 것이 더 우려할 만한 상황이다.

임대인인 집주인의 개인적인 사정에 의하여 급격히 깡통전세가 된 경우도 있겠지만, 무리하게 시세차익을 목적으로 주택 매매가격과 전세금 간 차액이 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자 방식인 갭투자가 유행하다가 부동산 경기가 급랭하고 대출이자가 급등하여 예상과 달리 어려움에 빠진 경우가 대부분이다.

수년전 갭투자 열풍이 불면서 누구나 건물주나 집주인이 될 수 있다는 꿈에 부풀었다. 여기에는 집 매매가에 80% 정도까지 쉽게 대출이 나오는 전세 세입자를 통해 집 매매가의 20% 정도만 수중에 여유 자금을 받을 수 있다면 손쉽게 집주인의 꿈을 이룰 수 있었다. 그런데 최근 전세보증금도 하락하면서 새로운 세입자에게 받을 수 있는 보증금과 기존 세입자에게 내어줄 보증금이 역전되고, 대출에 대한 압박을 받으면서 순식간에 자금이 경색되면 이러한 보증금 미반환 사고가 발생하게 된다.

임대인도 이러한 문제가 생기지 않도록 본인의 자금상황을 계속해서 확인하는 것이 중요하고, 세입자인 임차인도 새로운 임대를 구하는 과정에서 많은 주의가 필요하다.

세입자는 전세가율이 과도하게 높은 지역에서 전셋집을 구하기 위해서 가장 먼저 집주인과 임대인이 동일한 지를 살펴야 하고, 임대인이 세금체납 등 재무상황을 살펴야 하고 임대인의 평판도 잘 알아보아야 한다. 이러한 정보는 대개 그 지역 부동산중개사무실에서 가진 정보들을 활용할 수 있다. 발품을 팔더라도 이러한 정보를 잘 확인하는 것이 너무나 중요하다. 등기부등본에서 신탁 여부, 근저당설정액, 선순위채권도 확인하는 것은 필수이다. 적정한 시세를 가늠하기 어렵고, 매매가 활발치 않은 신축 원룸 아파트·오피스텔 등은 더 주의하여야 한다.

그리고 많은 경우에 집주인이 부동산 중개 사무실에 거래를 위임하여 집주인을 대면하지 못하는 경우가 많은데, 이러한 경우라도 최소한 부동산 계약을 할 때는 집주인과 대면하여 계약하고 특이사항을 계약서에 명기하는 것이 안전하다.

또한, 초기에 부담이 되더라도 가능하면 전세보증금 반환보증보험에 가입하는 것이 좋다. 다만 전세보증금이 제한규모를 넘거나, 가압류 등 소유권 권리침해가 있거나, 선순위담보채권총액이 주택가격의 일정 수준을 상회하면 가입이 제한될 수 있다는 점을 유의해야 한다.

마지막으로, 확정일자 효력이 발생하는 전입일 익일의 전날인 계약체결 당일에 집주인을 교체하는 수법의 전세 사기도 횡행하고 있으니, 너무 좋은 조건의 급매물은 더욱더 주의가 필요하다. 반드시 임차인 대항력 확보를 위한 임대차계약 후 전입신고와 확정일자를 받는 것이 중요하다. 최근 전입신고가 인터넷으로 가능한 장점이 있으나, 일과시간이더라도 늦게 접수된 경우에 그 다음날 전입처리가 되거나 다음날이 휴일인 경우에 휴일이 지나고 처리되는 경우도 있다고 하니 인터넷으로 전입신고를 하는 경우에 이에 대한 세심한 확인도 필요하다.

/신동철 법무법인 유앤아이 변호사