[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]공유지분 수익 처리 방법

법무법인 올곧음 여름경매아카데미학원 대표 변호사 신동렬

법무법인 올곧음 여름경매아카데미학원 대표 변호사 신동렬

부동산 경매에서 공유지분을 낙찰받아 어떻게 수익을 내야 하는지에 대해서 궁금해 하시는 분들이 많다. 공유란 물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 것을 말한다. 즉 공동목적을 위한 인적 결합 관계가 없는 수인이 물건을 공동으로 소유하는 것을 말한다. 공유의 성질상 각 공유자는 자기의 지분을 다른 공유자의 동의 없이 자유롭게 처분할 수 있다. 경매에 나온 공유지분은 공유지분권자가 자기의 지분을 다른 공유자의 동의 없이 자유롭게 담보로 제공하였다가 대출을 갚지 못한 경우가 대부분이다.

한편 각 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용하거나 수익할 수 있다. 다만 공유물의 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로 결정한다. 여기서 관리란 공유물을 이용하거나 임대 같은 개량행위를 말하며, 공유물의 처분이나 변경에 이르지 않는 것이어야 한다. 따라서 다수 지분권자라 하더라도 나대지에 새로이 건물을 건축하는 것은 관리의 범위를 넘는다는 것이 대법원 판례의 태도이다. 가끔 경매 상담을 하다 보면 지분을 낙찰받아 집을 짓겠다는 분이 계신 데 다른 공유자의 동의가 없는 한 불가능하다.

물론 공유물의 보존행위는 공유자 각자가 할 수 있다. 반면에 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다. 이러한 공유지분의 성질 때문에 공유지분으로 낙찰받은 부동산의 수익 처리 방법은 생각보다 쉽지 않다. 특히 공유지분은 대출이 잘 안 되기 때문에 낙찰받는 것부터 힘들다. 따라서 공유지분이 경매로 나오면 부동산이 정말 투자가치가 있지 않는 한 유찰이 많이 된다. 또한, 공유자우선매수제도 때문에 선뜻 입찰에 임하기도 쉽지 않다.

힘들게 공유지분을 낙찰받으면 어떻게 처리할 것인가도 고민이다. 따라서 공유지분에 입찰하기 전에 반드시 어떻게 해결할 것인가에 대한 방법을 구체적으로 세워 놓고 입찰해야 한다.

공유지분 물건을 낙찰받고 소유권이전등기를 마쳤으면 후속 조치로 하는 방법은 다음과 같다. 일반적으로 ①공유자에게 내 지분을 적당한 수익을 보고 파는 방법, ②다른 공유자의 지분을 사들여 지분을 합치는 방법, ③공유물분할청구소송을 통해서 공유자의 모든 지분을 합쳐 처분하는 방법, ④공유지분을 분할하여 단독소유로 하는 방법 등이 있다.

공유지분으로 낙찰받은 부동산의 수익 처리 방법 중 제일 좋은 방법은 공유지분을 낙찰받은 후에 이를 분할하여 단독소유로 하는 것이다. 각 공유자는 언제든지 공유물의 분할을 청구하여 공유관계를 해소할 수 있다. 공유자의 분할청구권은 형성권에 속한다. 즉 공유자 1인이 이를 행사하면 어떤 방법에 의해서든지 공유물을 분할해야 하는 법률관계가 발생한다. 이 경우 공유자 전원이 분할절차에 참여해야 하며, 공유자의 일부가 제외된 공유물분할은 무효이다. 공유자 전원이 협의에 의하여 분할하는 경우 그 방법에 제한이 없다.

그러나 협의에 의하여 현물로 분할하여 단독소유로 하는 경우도 있지만, 많은 경우에 현물분할을 하지 못하고 경매를 통하여 가액분할을 하는 경우가 대부분이다. 특히 경매를 통하여 가액분할을 하는 경우 대법원 판례에 의하면 "재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우에는 법원은 현물로 분할하는 것이 원칙이고, 현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에 비로소 물건의 경매를 명하여 대금분할을 할 수 있는 것이므로, 위와 같은 사정이 없는 한 법원은 각 공유자의 지분비율에 따라 공유물을 현물 그대로 수 개의 물건으로 분할하고 분할된 물건에 대하여 각 공유자의 단독소유권을 인정하는 판결을 하여야 한다."(대법원 2015. 3. 26. 선고 2014다233428 판결)라고 하였다.

소송을 통해서 강제매각 처리하는 경우 전체 물건의 형식적 경매가 이루어지고, 매각 이후 지분만큼 배당을 받게 된다. 소송과 형식적 경매를 통해 배당받기까지 최소 1년 이상 소요되므로 기간 대비 수익률을 잘 판단하고 소송 여부를 결정해야 한다.

법무법인 올곧음 여름경매아카데미학원 대표 변호사 신동렬