건설경기 침체에 분양전환 저조까지… 건설임대사업자 원금상환 부담 가중

10년 거치 끝나 원금 분할상환 본격화… 자금 압박 커져
지역 업계 "시장 안정 때까지 탄력적 금융지원 검토해야"

대전시.[중도일보DB]

건설 경기 침체와 임대아파트 분양전환 저조로 건설임대사업자의 주택도시기금 원금 상환 부담이 커지고 있다. 분양전환이 원활히 이뤄지지 않는 데다 원금 분할상환까지 겹치면서 자금 압박이 가중되고 있어서다. 지역에서 시장이 원활해질 때까지 원금 상환 유예 등 금융지원이 필요하다는 목소리가 나오는 이유다.

25일 건설업계에 따르면 대전에서 건설임대사업을 하는 A건설사는 최근 주택도시기금 원금 상환에 어려움을 겪고 있다. A사는 30년 만기의 주택도시기금 임대주택 건설자금을 빌려 임대아파트를 공급했다. 대출 조건은 10년 동안 이자만 납부한 뒤 나머지 20년 동안 원금과 이자를 함께 상환하는 구조다.

문제는 거치 기간이 끝난 이후에도 분양전환이 좀처럼 이뤄지지 않고 있다는 점이다. 임대료 수입으로 이자 부담은 어느 정도 감당할 수 있지만, 분양전환을 통한 자금 회수가 막히면서 매년 돌아오는 원금 상환 부담이 커지고 있다는 게 회사 측 설명이다.

건설임대사업자는 주택도시기금과 자기자본 등을 활용해 임대주택을 건설한 뒤 일정 기간 임대하고 분양전환 등을 통해 투입 자금을 회수하는 방식으로 사업을 진행한다. 하지만 부동산 시장 침체로 분양전환이 장기간 지연되면 자금 회수는 늦어지고 거치기간 이후 원금 상환은 계속돼 유동성 부담이 커질 수 밖에 없다.

특히 지역에서는 일반 분양아파트조차 미분양 물량을 해소하는 데 어려움을 겪을 만큼 부동산 시장이 위축돼 임대주택의 분양 여건도 녹록지 않다. 여기에 사업 초기 투입한 자기자본 회수도 지연되면서 자금 운용 부담은 더욱 커지고 있는 실정이다.

A건설사 대표는 "정확한 금액을 밝히기는 어렵지만 분양전환이 제대로 이뤄지지 않으면서 원금 상환 압박이 확실히 커지고 있다"며 "이자는 임대료 등으로 부담할 수 있지만 현재와 같은 시장 상황에서 원금까지 계속 상환하기에는 어려움이 크다. 시장 안정화 때까지의 상환 유예 등 현실적인 지원 방안이 필요하다"고 말했다.

업계의 이 같은 부담은 전국 임대주택 건설자금 연체액 증가에서도 확인할 수 있다.

국회 예산결산특별위원회 더불어민주당 박용갑 의원(대전 중구)이 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출받은 주택도시기금 임대주택 건설자금 지원내역에 따르면 임대주택 건설자금 연체액은 2021년 13억 5200만 원에서 2022년 271억 2000만 원, 2023년 2065억 5600만 원, 2024년 2570억 6900만 원, 2025년 2932억 3400만 원으로 해마다 증가했다.

지역 건설업계 관계자는 "시장 상황이 안정될 때까지 원금 상환을 유예하는 방안이 건설임대사업자들의 유동성 확보에 도움이 될 수 있다"며 "분양시장이 단기간에 회복되기 어렵다는 점과 공공에 기여한 점을 감안해 사업장 상황에 맞는 탄력적인 지원책을 검토할 필요가 있다"고 말했다.
김성현 기자