[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]부동산 경매의 진행 절차

신동렬 법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사

부동산 경매는 일반 매매와 달리 일정한 정해진 절차에 따라 진행되는 것이 특징이다. 경매를 처음 배우는 데 있어서 모든 경매 절차를 알 필요는 없지만 적어도 대략적인 절차는 숙지하는 것이 필요하다.

부동산에 대한 경매절차에는 채권자가 채무자를 상대로 승소판결을 받았는데도 채무자가 빚을 갚지 않는 경우 채권자가 채무자 소유의 부동산을 압류한 다음 매각하여 그 매각대금을 가지고 채권자가 금전채권의 만족을 얻을 수 있도록 하는 절차인 강제경매와 채무자가 채무를 임의로 이행하지 않는 경우 저당권 등의 담보권을 가진 채권자가 담보권을 행사하여 담보의 목적물을 매각한 다음 그 매각대금에서 다른 채권자보다 먼저 채권을 회수하는 절차인 임의경매의 두 절차가 있는데, 두 절차 사이에는 큰 차이가 없다. 경매절차는 대체로 ① 목적물을 압류하여, ② 현금화한 다음, ③ 채권자의 채권을 변제하는 3단계의 절차로 진행된다.

1단계는 목적물을 압류하는 단계로, 채권자가 경매신청을 하면 법원은 경매개시결정을 하여 매각할 부동산을 압류하고 관할등기소에 경매개시결정의 기입등기를 촉탁해 경매개시결정 사실을 등기부에 기입하도록 한 다음, 경매개시결정 정본을 채무자에게 송달한다. 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때에는 법원은 채권자들이 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정하여 공고한다.

2단계는 현금화하는 단계로, 경매개시결정이 내려지면 법원은 경매할 부동산을 입찰의 방법으로 매각하여 현금화하기 위한 준비를 한다. 법원은 집행관에게 매각할 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 기타 현황에 관하여 조사를 명하고, 감정인에게 매각할 부동산을 평가하게 한 다음 감정인의 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정한다. 이후 매각물건명세서를 작성하는데, 매각물건명세서는 누구든지 볼 수 있도록 매각기일의 1주일 전까지 법원에 비치한다.

매각준비가 끝나면 법원은 매각방법, 매각기일 등을 지정하여 공고·통지한다. 매각방법으로는 매수신청인이 매각기일에 매각장소에서 입찰표를 제출하는 기일입찰 방법과 매수신청인이 지정된 입찰 기간 안에 직접 또는 우편으로 입찰표를 제출하는 기간입찰 방법이 있는데, 현재 법원에서 실시하고 있는 통상의 방법은 기일입찰의 방법이다. 기일입찰의 경우, 집행관이 미리 지정된 매각기일에 매각장소에서 입찰을 실시해 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 정한다.

매각기일에 최고가매수신고인이 정해지면, 법원은 지정된 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각허가 여부를 결정한다. 매각허가 여부의 결정에 불복하는 이해관계인은 즉시항고를 할 수 있다. 매각허가결정이 확정되면 법원은 매각대금의 지급기한을 정하여 매수인에게 매각대금의 납부를 명한다. 매수인이 지정된 지급기한까지 매각대금을 모두 납부하지 아니하면, 법원은 차순위매수신고인이 있는 때에는 그에 대하여 매각을 허가할 것인지 여부를 결정하고 차순위매수신고인이 없는 때에는 재매각을 명한다. 매수인은 대금을 모두 납부하면 부동산의 소유권을 취득하고, 대금을 모두 납부한 후에는 부동산의 인도명령을 신청할 수 있다.

마지막 3단계는 채권자의 채권을 변제하는 단계로, 매수인이 매각대금을 모두 납부하면 법원은 배당기일을 정하고 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 그 기일을 통지하여 배당한다. 채권자는 배당요구의 종기까지 법원에 채권계산서를 제출해야 하는데, 제출하지 아니한 경우 법원은 배당요구서 기타 기록에 첨부된 증빙서류에 의하여 채권액을 계산하여 배당한다.

이상과 같이 법원경매는 공정하고 투명한 절차에 의해 이루어지고 있으며 매각물건과 관련된 각종 자료 또한 공개되어 입찰하고자 하는 누구나 같은 조건에 경쟁 입찰하여 매각 받을 수 있도록 동등한 기회를 부여하고 있다.

신동렬 법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사