[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]④경매로 공장을 취득할 경우 유의할 점

법무법인 올곧음 여름경매아카데미 대표 변호사 신동렬

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공장을 경매로 취득할 경우 유의할 점으로 공장 내 종이, 비닐 등 폐기물이 있거나 불법 매립된 폐기름이 있는 경우 처리비용이 상당히 많이 들어가기 때문에 반드시 입찰 전에 폐기물 유무 및 처리비용 등을 확인해야 한다. 폐기물 때문에 여러 차례 유찰이 되었을 가능성이 있는 경우에는 처리비용을 감안하고 입찰해야 한다. 잔금을 치르고 공장 안에 있는 폐기물을 모두 처리했는데 후에 채무자나 임차인이 경찰을 대동하고 나타나 낙찰자가 자기들 물건을 허락 없이 처분했다고 절도죄로 고소하느니 하면서 그 물건값을 지불하라고 하는 경우도 종종 있으니 처분할 때에는 반드시 절차를 밟아서 해야 하고 그 물건의 증거사진이나 처리 과정에 대한 동영상을 꼭 남겨놔야 한다.

공장 폐기물 처리비용은 낙찰자가 부담해야 한다. 폐기물 처리비용이 공장 매수비용, 즉 낙찰가를 초과하는 경우도 가끔 있다. 이러한 사정을 매각허가결정 기간 전에 발견하면 매각 불허가 사유로 주장해 볼 수 있지만, 잔금을 납부하고 소유권이전등기를 마친 경우에는 어쩔 수 없이 폐기물을 인수해야 한다. 즉 폐기물관리법에 따르면 폐기물이 공장 등 사업장에 야적, 방치 또는 매립된 상태에서 경매로 낙찰받아 소유권을 취득한 매수인은 사업장 폐기물 배출자의 공법상 권리·의무를 승계한 인수자로서 그 폐기물을 제거하여야 할 의무가 있다. 다만, 판례는 토양오염을 유발하거나 폐기물을 매립한 종전 토지 소유자는 오염토양 정화비용 또는 폐기물 처리비용 상당의 손해에 대하여 불법 행위자로서 손해배상책임을 진다고 판시한 바 있다.

결론적으로 낙찰자는 폐기물을 제거할 의무가 있는 사업장 폐기물 배출자나 폐기물의 불법 매립자에게 폐기물을 깨끗하게 치우고 그 부분의 토지를 인도하라고 요구하고, 만약 이에 응하지 않는 경우에는 낙찰자는 자기 비용으로 폐기물을 처리하고 그 이후에 손해배상을 청구할 수밖에 없다.

하지만 대부분은 공장 경매를 당한 사업자에게 재산이 거의 없거나 재산을 제3자 명의로 은닉해 놓았기 때문에 손해배상청구를 해서 폐기물 처리비용을 돌려받기는 매우 힘들다. 결국, 폐기물 처리비용까지 감안해 입찰가를 낮게 쓰는 수밖에 없다.

낙찰을 받은 후에 사용하고자 하는 공장으로 가동하려고 하면 전기용량이 부족한 경우가 가끔 있다. 따라서 미리 전기용량을 체크해 본인이 사용하고자 하는 공장에 맞게 전기용량이 충분한지 확인해야 합니다. 만약 부족하다면 이에 대한 대책을 강구한 다음에 입찰에 참여해야 한다.

공장의 경우 대체로 금융기관으로부터 대출이 잘 나오는 편이지만 아파트나 주택처럼 낙찰가 대비 일정 비율로 나오지 않는 경우도 가끔 있으니 입찰 전에 반드시 대출 가능 금액을 확인하고 입찰하여야 한다.

마지막으로 임금을 받지 못한 근로자가 있거나 임차보증금 일부를 배당받지 못한 임차인이 있는 경우에는 공장을 인도받기가 쉽지 않다. 전 소유자가 체불한 근로자의 임금은 낙찰자가 인수해야 하는 것은 아니지만, 근로자들이 단합하여 자체적으로 공장을 점거하여 운영하거나 낙찰을 받은 매수인과 대치할 경우 공장 인도를 받기가 쉽지 않으므로 입찰하기 전에 반드시 확인할 필요가 있다.

한편 모든 경매 물건이 마찬가지이겠지만, 공장의 경우에도 채권자의 청구금액이 적거나 전체 채무액이 얼마 안 되는 경우, 또는 경매를 신청한 채권자가 개인인 경우에는 경매 진행 중에 기일이 변경되거나 경매 자체가 취하될 가능성이 높다. 또는 낙찰을 받은 이후 매각 잔금을 납부하기 전에 채무자가 채권자에게 채무를 변제하고 경매를 취하시킬 가능성이 높다. 공장을 낙찰받기 위해 열심히 권리 분석하고 현장답사를 했는데, 이처럼 경매 진행 중에 경매가 취하되면 시간과 비용만 낭비한 결과가 된다. 따라서 경매 취하 가능성이 높은 물건은 유심히 대법원 문서제출현황 등을 잘 살펴보아야 한다.

법무법인 올곧음 여름경매아카데미 대표 변호사 신동렬