[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]②낙찰받은 부동산의 점유자를 내보내는 방법

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

신동렬 법무법인 올곧음 변호사

인도명령 후 강제집행을 신청하기 위해서는 인도명령 결정문 정본과 송달증명원, 집행문을 지참하고 관할법원 집행관 사무실을 방문해서 강제집행 신청서를 제출해야 한다. 특히 강제집행을 신청하기 위해서는 인도명령 결정문이 신청인과 상대방에게 송달이 되어야 한다. 즉 인도명령은 항고로만 불복할 수 있는 재판으로서 집행권원이 되는 것이고 집행을 받을 자에게 집행권원을 송달하는 것이 집행개시요건이므로, 신청인 및 상대방에게 인도명령 정본을 송달해야 한다. 이런 이유로 법을 잘 아는 점유자는 일부러 송달을 기피하면서 일정을 지연시키는 경우도 많다.

강제집행을 신청하는 경우 낙찰자는 집행비용을 법원 은행에 예납해야 한다. 즉 강제집행의 준비와 실시를 위한 모든 비용은 낙찰자가 우선 지출해야 하지만, 그중 강제집행에 필요한 부분은 집행비용이 되어 비용 부담의 재판이 필요하지 않고 채무자의 부담으로 된다.

강제집행에 드는 노무비 산정은 주택이나 공장 등 부동산의 크기와 사용 용도에 따라 가격이 달라지는데, 대략 평당 13~14만 원 정도 예측하면 된다. 짐이 많거나 무거운 기구가 있어 노무 인원이 많이 필요하거나 중장비가 필요한 경우는 노무비용이 추가될 수 있다.

부동산 인도를 위한 강제집행의 목적물은 주택이나 공장 등 부동산이므로, 목적물 이외의 내부에 있는 동산은 점유자가 소유자이다. 따라서 그 동산을 물류센터에 보관해 점유자가 찾아가게 해야 한다. 운반 차량은 2.5 톤 화물차 30~35만 원, 5톤 화물차 50~60만 원 정도가 소요된다. 보관료는 5톤 컨테이너 한 대 기준 1개월에 20만~25만 원이며 3개월분을 미리 내야 한다. 따라서 물류센터 비용은 5톤 한 대당 110만 원~120만 원(운반비 5~60만 원 + 3개월 보관료)이다.

집행비용은 집행이 종료된 후 낙찰자가 직접 법원에 집행비용 확정 신청을 해 결정문을 받게 된다. 집행비용결정문이 확정되면 확정판결과 같은 효력이 있어, 채무자의 재산에 강제집행이 가능하다. 실무에서는 확정된 집행비용결정문으로 채무자의 동산을 경매 신청한 뒤 낙찰받아 상계처리하는 경우가 많다.

이후 집행관이 예고하러 현장을 방문한다. 현장에 가서 집행관이 강제집행을 언제 할 것이라는 예고장을 명시한다. 즉 집행관이 직접 전한 예고서에는 'O월 O일까지 이사 나가지 않으면 해당 부동산을 강제집행하며 이 비용을 부담한다.'라고 적혀 있다. 예고는 보통 2주 정도 기간을 준다. 2주 후에도 부동산을 인도하지 않으면 집행을 시행하는데, 집행날짜는 통상 7~10일 이후로 지정된다. 이 경우에도 강제집행을 위한 노무비를 예납해야 한다.

집행관과 노무 인원이 현장에 출동해 강제집행을 한다. 집행 당일 점유자가 현장에 없는 경우, 점유자의 동산을 보관할 보관창고 비용을 추가로 납부한다. 낙찰자는 강제집행 후 보관창고로 옮겨진 짐에 대한 보관료를 내고 있기 때문에 비용 부담을 덜어주기 위해 짐을 찾아가라는 최고서를 발송한다. 최고서가 없으면 유체동산 경매절차를 진행할 수 없다. 최고서 발송 후 일주일이 지나면 보관창고에 있는 짐의 유체동산매각을 신청한다.

유체동산 경매를 위한 집행비용 예납금은 법원 은행에 납부한다. 그리고 감정인에 의해 유체동산 가격을 산정한다. 낙찰자는 집행비용 확정 결정을 신청한다. 이는 낙찰자가 점유자를 상대로 부동산 인도 집행에 든 제반 비용을 청구하는 단계이다. 이 결정을 받아야 유체동산의 매각대금을 압류할 수 있다.

유체동산은 일괄경매, 호가 경매의 방식으로 진행된다. 낙찰금은 매각수수료, 여비, 보관비용 등의 집행비용을 공제하고 나머지가 있으면 채권자 등에게 배당하거나 집행관이 법원에 공탁한다. 앞서 집행비용 확정 결정을 받은 경우 이 금액을 배당받을 수 있다.

신동렬 법무법인 올곧음 변호사