[신동렬 변호사의 경매 첫걸음] 매각기일의 변경 및 연기, 매각결정기일의 변경

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

부동산 가격 하락과 담보대출 금리 인상 등으로 최근에 경매에 넘어가는 부동산이 많이 증가하고 있다. 이에 비례하여 경매에 넘어간 재산을 지키려는 채무자의 노력도 상당하다. 이러한 노력은 매각기일의 변경 또는 연기 신청, 매각결정기일의 변경신청 등으로 나타난다. 즉 채무자는 매각기일의 변경이나 연기를 통해서 경매 절차의 진행을 늦추려고 한다.

매각기일의 변경은 매각기일의 개시 전에 집행법원이 그 지정을 취소하고 새 기일을 정하는 것을 말한다. 기일 개시 후 매각종결 전에 기일의 지정을 취소하는 것은 기일의 연기라고 한다. 법원은 일단 정하여진 매각기일을 자유재량에 의하여 변경할 수 있다. 특히 법원은 매각절차 과정에 위법한 점이 있음을 발견하였다든지 불가피한 사정이 발생하여 매각기일에 경매를 실시할 수 없는 경우에는 매각기일을 취소하거나 변경하여 적법한 매각절차가 이루어지도록 해야 한다.

민사집행법 제49조에서 정한 집행정지서류가 제출된 경우에는 직권으로 매각기일의 지정을 취소하는 것이 원칙이나, 실무에서는 기일을 변경하여 추후 지정하는 식으로 처리하고 있다. 변경 후의 매각기일도 공고일부터 2주 이후로 정해야 한다. 경매개시결정에 대한 이의가 제기되고 그 사유가 상당하다고 인정되는 경우에는 매각기일을 직권으로 변경하고 채권자, 채무자에게 통지하여 심문한 후 그 결과에 따라 경매개시결정을 취소하거나 절차를 속행한다.

이해관계인에 대한 송달의 부적법, 매각물건명세서 작성의 중대한 하자, 최저매각가격 결정의 하자, 공고의 중대한 오류 등을 이유로 직권으로 변경하는 경우에는 잘못을 시정하여 다음 기일에 바로 다시 진행한다. 이해관계인에게는 기일의 지정이나 변경에 대한 신청권이 없다. 다만 가령 신청이 있더라도 법원의 직권 발동을 촉구하는 의미에 그치므로 이해관계인 간에 기일의 변경에 관하여 합의가 있었다 하더라도 법원은 이에 구속되지 않는다. 따라서 그 신청에 대하여 각하할 필요도 없다.

수회 매각 및 매각결정기일을 일괄지정하는 방식에 의하여 부동산 매각절차를 진행하는 경우에는 부득이한 사유가 없는 한 당사자의 기일변경신청을 허용해서는 안 된다. 다만 부득이한 사유로 인하여 직권 또는 당사자의 신청에 의하여 일괄 지정된 기일을 변경하는 때에는 새로 수회 매각 및 매각결정기일을 지정해야 한다. 실무에서는 경매신청채권자가 기일의 연기를 신청한 경우, 1회의 연기 기간을 2개월 이내로 하여 2회까지 허용하고 있고, 채무자 또는 소유자가 기일의 연기를 신청할 경우에는 채권자의 동의가 없는 한 허가하지 않고 있다. 민사집행법 제49조 제4호가 변제유예증서의 제출을 집행정지사유로 규정하고 있기 때문에 변제유예증서가 제출된 경우에는 매각기일을 연기하고 2개월간 정지한다(민사집행법 제51조 제1항). 그 정지는 2회에 한하며 통산하여 6월을 넘길 수 없다(민사집행법 제51조 제2항).

매각이 실시되어 최고가매수인이 있을 때 법원이 출석한 이해관계인의 진술을 듣고 매각절차의 적법여부를 심사하여 매각허가 또는 불허가의 결정을 선고하는 기일을 매각결정기일이라 한다. 매각결정기일은 매각기일로부터 1주 이내로 정하여야 하는데, 이는 훈시규정으로 보고 있다.

법원은 재량에 의하여 매각기일 전에 매각기일과 함께 매각결정기일을 변경할 수도 있고, 매각기일의 종결 후 매각결정기일만을 변경하거나 또는 매각결정기일을 열었다가 다시 이를 연기하는 것도 가능하다. 매각결정기일만을 연기 또는 변경할 필요가 있는 경우로는, 집행관이 매각결정기일까지 집행기록을 집행법원에 인도하지 않는 경우, 매각불허가사유를 판단하기 위하여 심문이 필요하여 시간이 걸리는 경우, 농지매각을 위한 농지취득자격증명을 받는데 예상보다 시간이 오래 걸리는 경우 등을 들 수 있다.

법무법인 올곧음 변호사 신동렬