못난 땅 성형수술…가치가 달라진다

토지 지목 다르다면 '같게' 합병여부 지자체 확인해야 두개의 토지 싼값에 매입 하나의 금싸라기 땅으로

■ 부테크 따라잡기 -토지합병

외모가 경쟁력이라는 말이 있다. 사람들은 자신의 가치를 높이고자 성형수술로 자신감을 찾기도 한다.
영화 '미녀는 괴로워'의 여주인공이 성형수술로 과거와는 다른 새로운 삶을 사는 것도 같은 이치다. 이러한 외모의 경쟁력이 가장 잘 통하는 곳 가운데 하나가 토지시장이라고 할 수 있다. 토지가 외부에서 접근성이 좋고 주변정리가 잘된 곳은 자산가치가 높다. 반면 진출입로가 좁고 불편하거나 외부모형이 정리되지 못한 듯하면 그에 맞는 가치가 형성된다. 이러한 토지도 사람들이 하는 성형수술처럼 토지합병이란 수단으로 가치를 높일 수 있다. 박선의 바로부동산 대표의 도움말로 토지의 성형수술 방법 가운데 하나인 토지합병에 대해서 살펴본다. <편집자 주>

▲토지성형수술은=토지도 성형 수술이 필요하다. 토지 성형이란 못 생긴 땅을 가다듬어 값어치 있는 땅으로 업그레이드 시키는 기술을 말한다. 대표적인 방법의 하나가 바로 '토지합병'이다.

이는 지적공부에 등록된 2필지 이상의 토지를 1필지로 합해 등록하는 것으로 활용가치가 떨어지는 소규모 땅을 하나로 합해 활용가치를 높이는 것이다. 이렇게 쓸모없다고 여기는 땅들도 붙이는(합병) 기술과 땅의 모양새를 변경할 수 있다. 또 지목변경 등의 방법으로 새롭게 바꾸면 금싸라기 땅으로 변해 높은 수익을 안겨다 주기도 한다.

▲합병이 가능한 토지는=분할과는 달리 합병이 용이한 것은 사실이나 모든 토지가 합병이 되는 것은 아니다. 각각의 토지를 한 필지로 합병하려면 토지의 지목이 같아야 한다. 지목이 다른 토지를 합병해야 한다면 다른 한 쪽의 지목을 변경해야 한다. 이때 공부상의 지목이 같더라도 일부 현황 상 지목이 다르게 된 경우는 합병할 수 없다. 또 합병하려는 토지는 등기부등본상의 소유주, 도면의 축척, 등기 여부 등 내용이 동일해야 한다. 각 필지의 지반이 연속돼 있어야 하며 지번이 속한 행정구역도 같아야 한다.

▲합병할 토지의 유의할 점=합병하고자 하는 토지에 관해 소유권, 지상권, 전세권, 임차권 등 등기 이외의 등기가 없어야 한다. 즉 저당권, 가등기, 가압류, 경매 등 등기가 없어야 한다는 것이다. 다만 합병하고자 하는 토지의 전부에 대해 등기원인, 그 연월일과 접수번호가 동일한 저당권에 관한 등기가 있는 때는 합병을 할 수 있다. 또 개발행위가 완료돼 곧 허가분할을 할 토지, 경지정리가 된 지역 안의 토지와 지역 밖의 토지는 합병이 금지돼 있다.

▲토지합병 절차는=합병은 원칙적으로 토지소유자의 신청에 의해, 합병 사유를 기재한 신청서를 제출하기만 하면 된다. 물론, 매도하기 위해 꼭 합병할 이유는 없다. 지번이 다르더라도 소유주가 같으면 매도하고 매수자가 합병을 하면 되기 때문이다. 중요한 것은 합병이 가능한지 여부를 지자체를 통해 확인해야 한다. 지자체는 토지소유자의 신청에 의해 토지합병을 하고자 하는 때의 경계, 좌표는 합병 전의 각 필지의 경계, 좌표가 합병으로 인해 필요 없게 된 부분을 말소하고 면적은 합병 전의 각 필지를 합산해 그 필지의 면적으로 한다. 이에 따라 면적의 측정이나 지적측량은 요하지 아니하고 소관청은 토지이동조사를 시행해 합병을 종료한다.

▲토지합병의 사례=사례로 소유자가 다른 3필지가 도로에 의해 각각의 필지가 두동강 돼 현황상 6개의 필지인 토지가 있다. 서로 이해관계가 얽혀 있고 땅의 활용도가 낮아 현재 상황으로 쉽게 해결될 기미가 보이지 않고 인근시세의 60% 선으로 형성돼 있다. 교환과 합병을 할 수 있다면 수익처가 될 수 있다는 판단에 각각의 소유자와 협상을 통해 도로를 중심으로 매도와 교환으로 3필지를 절반식 균분해 소유자와 지번을 통일하게 했다.

소유자 3명이 윈윈하는 교환과 합병의 기술로 인근시세를 따라잡고 도로 접근성이 좋아 시세도 주변시세에 맞게 형성된다. 길이 없는 맹지는 도로에 접한 땅을 사거나 토지사용승낙을 받아야 해 인근 시세보다 낮게 형성되는 것이 일반적이다.

하지만 코너 각지(두 개 이상의 도로가 교차하는 곳)의 장점을 부각해 도로에 접한 땅을 일부 매입하는 방식으로 합병해 수익을 낼 수 있다. 못생긴 내 땅이 있다면 상대적으로 옆의 땅도 좋지 않은 경우가 많아 시너지 효과를 내는 방법을 찾는다는 것이 쉽지 않은 일이다. 이럴때 토지합병이 좋은 수단이 될 수 있다.

박선의 바로부동산 대표는 “토지 투자의 묘미는 땅이라는 것이 다른 부동산과는 달리 원자재로서의 성격을 가진다는 점”이라며 “남들이 땅에 대해 하찮게 평가해도 숨겨진 가치를 찾아내 개발할 수 있는 땅으로 만들면 어떤 상품보다 높은 수익을 안겨줄 수 있다”고 밝혔다. /조성수 기자 joseongsu@