투자성향 맞춰, 잘 아는는 지역부터 공략하자

고수익이냐 안정적 투자냐 단기 또는 장기형인지 따져야 인근시세 비교, 별도의 수익률 파악 임차인 경영능력까지 알아둬야

●성공적인 상가투자 어떻게?

주택 투자와 함께 향후 세종시를 비롯한 지역 곳곳의 상가 투자에 대한 투자자들의 관심이 높아지고 있다. 하지만 상가 투자는 주택 투자보다 리스크가 크다. 주택의 경우 일부분 안정적인 투자로 인식되고 있는 반면, 상가의 경우에는 투자 이후 상점 유치 등 다양한 변수가 있기 때문이다. 쉽지만은 않은 상가 투자에 대해 상가전문투자 상담사이트인 상가뉴스레이다(www.sangganews.com)의 도움을 받아 상가투자 방법을 소개하고자 한다.
편집자 주

▲상가투자의 7단계는= 상가뉴스레이다는 1단계 노하우로 투자자 자신의 투자성향을 파악해야 한다고 강조하고 있다. 투자자에 따라 위험을 감수하고서라도 고수익을 좇는 유형이 있는 반면, 안정적인 투자를 원하는 유형이 있기 마련이다.

투자에 앞서, 자신이 어떠한 유형의 투자자에 속하는 지를 충분히 따져봐야 한다는 얘기다.

2단계는 투자기간에 대한 결정이다. 상가의 경우, 기간에 따라 수익률이 다르게 나타나는 데 자신의 기본 자산 등 상황에 맞춰 단기 또는 장기형 투자인 지를 따져봐야 한다. 투자기간을 자칫 잘못 설정할 경우에는 막대한 손해를 볼 수도 있기 때문에 이 점을 염두에 둬야 한다.

3단계는 투자자가 알고 있는 지역부터 살펴봐야 한다는 것이다. 자신이 잘 알지 못하는 지역에 대한 투자를 준비할 경우, 아무래도 정보력이 미흡하기 때문에 실수를 범할 수도 있기 때문이다. 투자자로서는 잘 알지 못하는 지역보다는 어느 정도 정보 파악이 쉬운, 자신이 알고 있는 지역을 먼저 공략해야 하는 게 리스크를 줄이는 방법이다.

4단계는 혼자만의 판단이 아닌, 전문가와의 상담이다. 아파트와 달리, 상가는 투자상품이 대중화되지 않았기 때문에 전문적인 식견을 가진 컨설턴트에게 문의를 한 뒤 투자를 해야 향후 낭패를 보지 않는다. 상가 투자 시 각종 비용이 일반 주택보다 상대적으로 규모가 크기 때문에 막대한 손해를 피해가기 위해서는 전문가와의 상담은 필수조건이다.

5단계는 상가의 생명은 향후 임대 수익이기 때문에 임차가능성과 임대시세를 충분히 파악해야 한다는 것이다. 수익성에 의존하는 게 상가이기 때문에 임대가 되지 않을 경우, 투자자는 금융이자에서 시작해 각종 어려움을 겪을 수가 있다. 분양업체가 제시한 수익률 역시 그대로 믿지 말고 인근 시세를 따져보며 별도의 수익률을 파악해두는 것이 바로 투자 여부를 결정짓는 요소다. 6단계는 상가를 이용하게 되는 임차인의 경영능력을 알아두는 것이다. 이 점은 대부분의 투자자가 빠뜨리기 쉬운 사안이다.

투자한 상가에서 업종이 수시로 바뀌거나 공실이 생기면 곧바로 수익률 저하로 연결되기 때문에 반드시 임차인에 대해 파악해놔야 한다. 7단계는 타인자본비율과 자기자본비율의 조합이다. 일부분 대출금을 활용해 투자를 했다고 하더라도 기준금리가 인상되면서 대출금리가 동반 상승하게 된다면 문제가 될 수 있기 때문에 자기자본 대비 대출비용 비율도 안정적으로 정해야 한다.

▲단지 내 상가투자는 이렇게=단지내 상가는 아파트가 건설되면서 해당 아파트 단지에 있는 상가건축물을 말한다. 단지 내 상가는 아파트 단지의 거주민이 고정 수요객층이 될 수 있다는 판단에 안정적인 투자처로 생각할 수도 있다. 이같은 점이 단지내 상가를 꾸준히 선호 투자처로 손꼽는 이유다.

그러나 현재 대전지역만 보더라도 단지 내 상가는 오히려 투자자들로부터 외면을 받기 일쑤다. 공실률도 갈수록 높아지면서 투자자들의 재정적인 어려움을 겪고 있기 때문이다. 이에 대해 상가뉴스레이다는 먼저 투자 선정 대상지에 배후로 포진될 단지내 가구수를 체크해야 한다고 강조하고 있다. 상가의 직접적인 배후 세대는 최소 500가구 이상은 돼야 기본 필수업종들이 업종간 시너지 효과를 볼 수 있는 최소 기준으로 분류되고 있다.

반면, 가구당 상가면적이 1.65㎡(0.5평)를 초과하게 되면 평가기준은 달라진다.

투자 희망 단지의 가구수가 700세대라면 700 ⅹ 1.65㎡(0.5평)의 결과값인 1155㎡(350평)의 연면적을 넘어서게 되면 투자가치는 떨어지게 마련이라는 얘기다. 가구수 대비, 상가가 커질수록 공실률이 커질 수 있기 때문에 수익 역시 떨어질 수 있다는 점을 잊지 말아야 한다. 또 단지내 거주자들의 경제수준에 따른 상가 활성화 추이도 확인해봐야 한다고 상가뉴스레이다는 당부하고 있다. 기본적인 사항이 만족됐다면 다음 단계로 단지 내 상가주변에 대형 상권개발 예정 여부를 반드시 확인하는 것도 좋다.

지역 부동산업계 한 관계자는 “상가투자는 일단 지역의 전반적인 경제 활성화 정도를 총괄적으로 판단한 뒤에 해야 한다”며 “각종 경기 전망에 대한 뉴스를 파악하면서 투자의 기회를 찾아야 할 것”이라고 조언했다.

이경태 기자 biggerthanseoul@