[신동렬 변호사의 경매 첫걸음] ③경매개시결정에 대한 이의

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

강제경매개시결정에 대한 이의와는 달리 임의경매개시결정에 대한 이의는 절차상의 하자뿐만 아니라 실체상의 하자도 이의 사유로 주장할 수 있고(민사집행법 제265조), 실체상의 사유에 의한 이의를 신청할 수 있는 사람은 채무자 및 소유자에 한한다.

절차상의 이의 사유란 경매신청방식의 적부, 신청인 적격의 유무, 대리권의 존부, 매각부동산 표시의 불일치 등 경매신청의 형식적 요건과 개시결정 자체의 형식적 효력이 흠결되었음을 주장하는 것을 말한다. 그러나 개시결정 후의 절차상의 위법 즉, 매각부동산의 가격평가절차나 최저매각가격결정절차 또는 매각준비단계에 있어서의 매각기일공고·통지 등에 관한 위법사유는 개시결정에 대한 이의 사유로 삼을 수 없다(대법원 1971. 7. 14.자 71마467 결정).

실체상의 이의 사유로는 경매의 기본이 되는 저당권의 부존재·무효, 피담보채권의 불성립, 무효 또는 변제, 변제공탁 등에 의한 소멸 등이 있다. 개시결정 전의 담보권의 소멸은 물론 개시결정 후 매각대금의 납부 시까지 발생한 담보권의 소멸도 이의 사유가 된다(대법원 1987. 8. 18. 선고 87다카671 판결). 또한, 채무자가 피담보채무에 관하여 이행제공을 하였음에도 불구하고 채권자의 수령거절로 채권자지체에 빠진 경우도 이의를 할 수 있다(대법원 1973. 2. 26.자 72마991 결정).

위와 같은 실체상의 이의 사유 중 저당권이 처음부터 부존재 하거나 원인무효인 경우 또는 개시결정 이전에 피담보채권이 소멸됨에 따라 저당권이 소멸된 경우에는 매수인은 적법하게 매각부동산의 소유권을 취득할 수 없으므로(대법원 1999. 2. 9. 선고 98다51855 판결), 개시결정에 대한 이의로써 다투지 않더라도 매각절차 종료 후에 매수인을 상대로 소유권에 관한 별소를 제기하여 그 권리의 구제를 받을 수 있다.

그러나 그 이외에 압류 후의 변제, 변제기 미도래, 변제기 유예 등의 사유는 반드시 매수인의 대금납부 전까지 개시결정에 대한 이의로써 그 권리를 구제받아야 하며, 매수인의 대금납부 후에는 별소에서 위와 같은 실체상의 사유로 매수인의 소유권 취득을 다툴 수 없다(대법원 1992. 11. 11.자 92마719 결정).

신청채권자로부터 변제유예를 받았음을 원인으로 한 임의경매개시결정에 대한 이의신청의 경우 그 이의신청의 기한은 매각대금이 모두 지급될 때까지이고, 매수의 신고가 있은 후라도 그 이의신청에 최고가매수인 등의 동의를 필요로 하지 않는다(대법원 2000. 6. 28.자 99마7385 결정).

피담보채권 일부가 부존재 또는 소멸해도 나머지 일부가 잔존하고 있는 한 법원은 저당목적물 전부에 대하여 개시결정을 해야 한다. 따라서 청구채권이 일부만 존재한다거나(대법원 1964. 4. 17.자 63마224 결정), 실제의 채권액보다 많은 액을 청구금액으로 기재하는 등(대법원 1964. 4. 1.자 63마181 결정)으로 개시결정에 표시된 피담보채권액이 실제의 채권액과 다르다 하더라도 이를 이유로 경매개시결정에 대한 이의를 할 수 없다(대법원 1971. 3. 31.자 71마96 결정). 경매개시결정에 표시된 피담보채권액의 과다는 배당 이의절차에 의하여 바로 잡을 수는 있어도 경매개시결정에 대한 이의 사유는 되지 않는다(대법원 1973. 2. 26.자 72마991 결정).

임의경매에 있어서 담보권의 부존재·소멸, 피담보채권의 불발생·소멸·이행기의 연기 등 실체상의 하자는 경매개시결정에 대한 이의 사유 외에 매각허가결정에 대한 항고사유가 된다(대법원 2008. 9. 11.자 2008마696 결정 등). 그러나 매각허가결정에 대한 항고기각의 결정이 고지된 후에 저당채무 및 집행비용을 변제하였다는 사유는 집행법원에 하는 경매개시결정에 대한 이의 사유가 됨은 별문제로 하고 법률심인 상고심에 대한 적법한 재항고 이유가 되지 못한다(대법원 1992. 6. 11.자 92마356 결정)./ 법무법인 올곧음 변호사 신동렬