[신동렬 변호사의 경매 첫걸음] 전세권의 말소기준권리와 배당

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

현행 민사집행법하에서는 최선순위 전세권의 경우에도 전세권자가 배당요구를 한 경우, 전세권자가 경매신청한 경우에는 매각으로 인해 소멸한다. 또한 전세권이 (근)저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에도 매각으로 인해 소멸한다. 그 밖의 경우에는 최선순위 전세권은 매수인에게 인수된다.

구체적으로 사례를 예로 들어보면, 먼저 아파트 등기부에 1순위 전세권, 2순위 저당권, 3순위 근저당권, 4순위 임의경매개시결정 순이었고, 경매를 신청한 채권자는 전세기간 만료로 인한 1순위 전세권자였다. 이 경우 선순위 전세권자는 전세기간이 만료한 후 임의경매를 신청한 경우로서 전세권이 말소기준권리가 되어 그 이후의 권리는 경매로 인하여 모두 소멸한다.

둘째, 아파트 등기부에 1순위 전세권, 2순위 근저당권, 3순위 근저당권, 4순위는 2순위 근저당권자의 임의경매개시결정 순이었고 전세권자는 배당요구를 하지 않았다. 이 경우는 선순위 전세권의 전세기간이 아직 만료되지 않은 상태에서 후순위 근저당권에 기하여 경매가 시작된 경우이다. 이때 선순위 전세권자가 배당요구를 하지 않았다면 말소기준권리는 2순위 근저당권이 되고, 매수인은 매각대금과 별도로 전세권자의 전세금 전액을 인수하여야 한다.

셋째, 아파트 등기부에 1순위 전세권, 2순위 근저당권, 3순위는 2순위 근저당권으로 임의경매개시결정 순이었고 전세권자는 배당요구를 하였다. 이 경우에 전세권은 배당에서 순위에 따라 배당을 받고 소멸되기 때문에 매수인은 전세권의 인수부담이 없게 된다. 이때 전세권이 말소기준권리가 되어 그 이후의 권리는 모두 소멸한다.

마지막으로 아파트 등기부에 1순위 전세권, 2순위 근저당권, 3순위 가압류, 4순위 압류, 5순위 2순위 근저당권에 기한 임의경매개시결정 순이었고, 전세권자는 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추고 있으며 배당요구를 하였다. 한편 경매를 신청한 채권자는 1순위 전세권자가 아니라 후순위 근저당권자였다. 경매에 있어서 말소기준권리보다 선순위 전세권은 원칙적으로 소멸되지 않고 매수인이 인수하지만 전세권자가 배당요구를 한 경우와 경매신청을 한 경우에는 매각으로 소멸된다.

그러나 선순위 전세권자가 배당요구를 하고 주택임대차보호법상의 대항력까지 갖춘 경우, 판례는 주택에 관하여 최선순위로 전세권설정등기를 마치고 등기부상 새로운 이해관계인이 없는 상태에서 전세권설정계약과 계약당사자, 계약목적물 및 보증금 등에 있어서 동일성이 인정되는 임대차계약을 체결하여 주택임대차보호법상 대항요건을 갖추었다면, 전세권자로서의 지위와 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로서의 지위를 함께 가지게 된다고 하였다.

즉 선순위 전세권으로 배당요구를 하면 보증금을 전액 배당받지 못해도 전세권은 매각으로 소멸되지만 임차권의 대항력은 소멸되지 않는다. 따라서 배당받지 못한 나머지 보증금은 매수인이 인수하여야 한다. 반면에 대항력이 인정되지 않는 경우에는 배당금이 부족하여 전세권자가 일부 배당을 받지 못한다고 할지라도 나머지 금액을 낙찰자가 인수하지 않아도 된다./ 법무법인 올곧음 변호사 신동렬