인천 지역주택조합 76%가 모집 단계서 '표류'

효율적 관리 통한 사업 출구전략과 정상화 필요

인천연구원이 정책연구과제로 수행한 "인천시 지역주택조합 관리방안 연구" 결과보고서를 발표했다./사진=인천연구원 제공

'반값 아파트'라는 달콤한 유혹으로 서민들의 내 집 마련 꿈을 담보 잡았던 지역주택조합(지주택) 사업이 장기 파행과 분쟁의 늪에 빠져 있다. 토지 확보 실패와 무리한 과장 광고, 공사비 인상에 따른 자금 난이 겹치면서 인천 지역 사업장 상당수가 사업 초기 단계에서 발이 묶인 것으로 드러났다. 지방자치단체의 행정 개입 근거가 약하고 전담 인력마저 부족해 피해자가 양산되고 있는 만큼, 상시적인 관리 감독과 함께 사업성이 없는 곳을 정리하는 '실효성 있는 출구전략'을 서둘러야 한다는 지적이 높다.

인천연구원은 정책연구과제로 수행한 '인천시 지역주택조합 관리방안 연구' 결과보고서를 통해 관내 지역주택조합의 부실 운영 실태를 공개하고 시 차원의 전방위적인 관리 체계 구축을 촉구했다.

보고서에 따르면 2025년 기준 인천 시내에서 추진 중인 지역주택조합 사업장은 총 34개소다. 이 가운데 착공에조차 이르지 못하고 첫 관문인 '조합원 모집 단계'에 머물러 있는 사업장이 26개소로 전체의 76.5%를 차지했다. 대다수 사업장이 초기 조합원들의 분담금으로 연명하며 토지 매입조차 제대로 마치지 못한 채 난항을 겪고 있는 셈이다.

실제 부실 운영의 민낯도 드러났다. 2025년 국토교통부의 이행실태 점검 결과, 인천 관내 21개 사업장에서 총 49건의 적발 사항이 쏟아졌다. 유형별로는 ▲정보공개 및 자료관리 부실(13건)이 가장 많았고 ▲조합총회·임원 규약 위반(9건) ▲실적보고서 미비(7건) ▲자금운용계획·신탁관리 위법(6건) ▲유급직원·계약관리 위반(5건) ▲가입계약 및 과장광고(5건) 등이 뒤를 이었다. 이에 따라 당국은 고발 및 과태료 부과 4건, 시정명령 32건, 행정지도 13건의 행정조치를 단행했다.

현장에서는 과장 광고를 통한 조합원 모집, 도시계획 중복에 따른 마찰, 부당 금전 요구와 추가 분담금을 둘러싼 손해배상 소송, 토지 확보 실패로 인한 파산 위기, 원주민과의 물리적 충돌 등 다각적인 분쟁이 터져 나오고 있다. 그러나 현행 주택법의 한계와 인천시 자체적인 관리 기준 부재, 전담 기구의 부재로 인해 지자체의 실질적인 개입이나 제재는 한계를 드러내 왔다.

현재 국토부는 지역주택조합 정상화를 목적으로 사업인가 기준 토지 확보 요건을 80%로 완화해 속도를 높이는 한편, 업무대행사 등록제와 공사비 검증제 도입을 골자로 한 주택법 개정을 추진 중이다.

인천연구원은 이에 발맞춰 인천시가 법 개정 과정에 적극적인 의견을 내야 한다고 제언했다. 사업 초기부터 법적 회계감사를 의무화하고, 잔여 토지에 대한 매도청구권을 확대하며, 일정 기간 사업이 정체될 경우 사업을 자동 해산하는 '추진 단계별 일몰제' 도입을 정부에 건의해야 한다는 지적이다.

또한, 인천시 차원의 주택조례 개정이나 '지역주택조합 관리조례'를 신설해 전담 관리팀을 구성하고, 시민들의 무분별한 가입을 막을 '가입 안내서 및 유의사항'을 조속히 배포해야 한다고 강조했다.

연구를 수행한 기윤환 인천연구원 선임연구위원은 "지역주택조합은 사업 구조가 매우 복잡하고 정보의 비대칭성이 커 피해가 발생하면 원상복구가 사실상 불가능하다"라며 "인천시 차원의 명확한 관리 지침 제정과 함께 부실 사업장을 선별해 정리를 유도하는 등 가입자 및 조합원 피해를 최소화할 지원책이 절실하다"고 밝혔다. 인천=주관철 기자