[세상보기] 부동산공급정책과 분양가 상한제

박유석 대전과기대 금융부동산행정학과 교수

박유석 교수

현 정부의 출범 전 부동산시장은 냉각기가 지속 되면서 부동산시장의 주체들은 시장의 활성화를 위한 새로운 정부의 규제 완화와 대규모 공급을 기대하기 시작하였다. 새로운 정부는 화답을 하듯 대통령 취임식 당일부터 일시적 2주택자 규제 완화, 다주택자 1주택 리셋 규정 완화, 다주택자 양도세 중과 1년간 한시적 배제 등 부동산세제 관련 규제를 완화하거나 규제 전으로 회복하는 정책을 시행해 '규제완화'라는 확실한 신호를 보내고 있다. 국토부장관께서도 취임식에서 대통령께서 후보 시절 공약으로 내세우던 '250만호+α 공급대책'을 언급하고 지역·유형·연차별 상세물량과 가장 신속한 공급방식을 포함한 구체적인 계획을 100일 안에 수립하겠다면서 서민 주거 안정을 위해서는 대규모 공급이 필요하다는 것을 강조했다.

규제완화 정책의 토대에서 대규모 공급대책은 현재 부동산 시장의 문제를 해결할 수 있는 좋은 대안으로 보여지나 현실적인 문제를 간과하게 되면 효율적인 정책이 될 수 없을 것으로 보인다. 현재의 부동산시장은 과거와 다르게 상황이 그리 좋은 편은 아니다. 우선 시장 가격은 전반적으로 보합 내지 하락세를 나타내고 있으며 미국의 인플레이션으로 인한 금리인상의 영향이 우리나라에도 미치고 있다. 또 코로나로 인한 건축 원자재의 가격 상승도 무시할 수 없는 수준에 다다르고 있다. 이렇게 대내외적으로 공급의 측면에서 불리한 상황이 지속되면서 새로운 공급을 주도해야 할 건설사나 시행사들은 정부 정책이 시장 친화적이라 할지라도 건설에 대해 회의적인 반응을 보여 대규모의 공급은 정부의 의지대로 이루어지지 않을 수 있다.

이러한 상황에서 현실적인 공급의 문제를 해결하고 확대를 위한 대안으로 나타나고 있는 것이 바로 '분양가상한제'의 개선이다. 분양가상한제란 분양가를 일정 수준 이하로 규제하는 제도를 말하며 투기과열지구에서 부동산 가격의 상승이 높아질 것으로 예상되는 지역을 대상으로 적용하고 있다. 과거에는 공공택지만이 적용 대상이었으나 지난 정부에서 부동산시장의 안정을 위해 민간택지에도 확대 적용하고 있다. 분양가 상한제는 서민을 위한 정책임에도 불구하고 몇 가지 문제점이 지적되어 왔는데 첫 번째는 재개발 재건축에 대한 재산권 침해 문제를 들 수 있고 두 번째로는 코로나 등으로 인한 원자재 가격 상승이 분양가격에 반영되지 못한다는 문제가 있었으며 마지막으로는 저렴한 분양가격과 시장가격의 차이로 인한 로또 청약으로 청약 경쟁률 과열 문제가 있었다.

윤석열 정부가 들어선 후 분양가 상한제에 대한 개선의 방법으로 분양가폐지에 대한 이야기가 지속적으로 언급되고 있는데 이는 윤석열 정부가 지난 3일에 대통령직 인수위원회를 통해 민간택지 분양가 상한제를 시행 3년만에 폐지를 하겠다고 발표를 했기 때문이다. 분양가 상한제 폐지 발표는 새로운 정부의 규제완화 정책의 실효성을 담보하기 위한 초석으로 보이는데 '250만호+α 공급대책'의 현실화를 위해 추진하는 것으로 볼 수 있다. 분양가상한제를 폐지하게 되면 신규공급이나 재개발, 재건축에 의한 공급이 원활하게 이루어 질 수 있을 것으로 보이며 이를 통해 정부의 대규모 공급정책도 실현될 가능성이 높다고 할 수 있다.

그러나 이러한 정책을 시행할 경우 제도 시행의 초기에는 분양가가 상승 등의 부작용이 발생할 수 있고 높은 분양가로 인해 부동산시장의 가격을 상승시킬 수 있는 우려가 있다. 하지만 부동산시장을 종합적으로 고려해 볼 때 장기적으로 공급으로 인한 가격 안정의 효과가 더 클 것으로 보인다.

분양가 상한제의 폐지는 시장의 안정을 위해 필요할 것으로 보이며 개인의 재산권과 관련한 민간택지에 한정해야 할 것이다. 공공택지에 대해서는 현재의 제도를 유지를 하는 것이 공익의 목적에 부합하게 될 것이며 이러한 세밀하고 정책을 통하여 시장의 기능을 회복하고 시장의 다양한 요구를 만족시킬 수 있어야 할 것이다./박유석 대전과기대 금융부동산행정학과 교수