[세상보기]전세계약시 공인중개사의 설명의무 범위

송은석 변호사

송은석 변호사

최근 전세사기의 기승으로 인해 많은 전세사기 피해자가 발생되었고, 그 전세사기 피해 발생 과정에서 공인중개사가 가담하는 경우까지도 있었다. 전세사기 피해자나 전세 계약 과정에서 공인중개사의 과실이 있어 전세보증금을 반환받지 못한 경우에 공인중개사나 공인중개사협회를 상대로 하여 전보증금을 반환 받지 못한 데 대한 손해배상 청구 소송을 제기하는 경우도 상당히 많이 있다. 그런데 공인중개사를 상대로 손해배상 청구 소송을 하여 승소 판결을 받기 위해서는 전세사기에 가담한 경우라면 당연히 손해배상 청구를 할 수 있겠지만 그렇지 않은 경우에는 중개 과정에서 공인중개사의 과실 또는 고의가 있다는 점을 입증하여야 할 것이다. 이러한 공인중개사의 과실 입증은 공인중개사가 과연 중개 목적물에 대해서 어디까지 설명해야 하는 지가 관건일 것이다.

공인중개사법에 여러 가지 설명의무의 핵심은 새롭게 전세계약을 하는 당사자가 전세보증금을 차후에 반환받을 수 있는 가능성 여부에 대한 부분일 것이다. 그렇기 때문에 공인중개사는 전세계약 체결시 선순위 임차인이나 근저당권자, 전세권자가 있는지 확인하여 설명할 필요가 있는 것이다. 하지만 선순위 임차인이 몇 명이 있고, 선순위 임차인의 보증금이 얼마에 해당하는지는 임대인의 협조 없이는 공인중개사가 모두 확인해서 전세계약자에게 설명하는 것이 어려울 수 있는 한계점도 존재한다. 또한 전세목적물의 시세에 대해서 정확한 판단을 하기 어려운 경우와 시세가 변동되는 경우가 있어 전세목적물의 시세에 대한 설명이 현실적으로 어려운 경우도 있을 수 있다.

이와 관련하여 최근 서울중앙지법 항소심에서 선고된 사례를 보면, 공인중개사는 1억 2000만원의 전세 계약을 체결하는 계약자에게 중개대상물확인·설명서를 교부하면서 '건물싯가 약 40억원, 선순위 보증금 약 12억원'이라고 기재하였다. 그리고 이 사건 건물과 토지에는 15억원 정도 수준의 근저당권이 설정되어 있었다. 이러한 선순위 채권자들의 금액을 기준으로만 보면 새로운 세입자가 전세보증금을 반환받는 데는 아무런 문제가 없어 보이기 때문에 전세계약자 입장에서는 안심하고 계약을 체결할 수 있었을 것이다. 그런데 1년 뒤 경매가 진행되면서 건물의 감정가는 21억 원 상당에 불과했고, 낙찰은 16억 원 정도에 낙찰이 되어 결국 새로운 세입자가 전세보증금을 전혀 받지 못하게 되어 공인중개사에게 그 책임을 물어 손해배상 청구 소송을 제기한 것이다.

이 사건에서 1심 법원은 공인중개사가 임대인이 알려준 시세를 기재한 것은 객관적인 자료를 기초로 해서 시세를 조사했다고 볼 수 없어 공인중개사에게 책임을 인정하는 판결을 선고하였다. 그런데 항소심 법원은 1심 판결을 뒤집어 공인중개사에게 책임이 없다고 판결하였다. 항소심에서는 "공인중개사의 중개대상 확인·설명의무를 규정한 공인중개사법이나 같은 법 시행령, 시행규칙에서 중개대상물의 시가를 확인·설명할 의무를 포함하고 있지 않다."고 판시하면서 "임차인으로부터 임대차 계약의 중개의뢰를 받은 중개업자에게 감정평가인이 시가를 감정하듯이 시세 조사를 하여 중개대상물의 시세를 설명할 의무까지 있다고 할 수 없다."고도 판시하였다.



이러한 판결에 기초하여 볼 때 공인중개사가 정확한 시세까지 파악하여 설명할 필요는 없고 당시의 주변 시세를 기초로 해서 시세 정보를 제공하면 족하고, 선순위 임차인의 보증금 총액, 근저당권자의 채권최고액, 전세권자의 전세보증금액, 기타 권리관계에 대해서는 충분할 설명을 한 경우라면 개별 사안에 따라서 달라질 수 있겠지만 공인중개사에게 책임을 묻기 어려울 수도 있는 것이다. 이 사건처럼 공인중개사로부터 고지받은 시세만 신뢰하지 말고 적극적으로 시세 등을 확인하여 보증금 피해를 최소화해야 할 것으로 생각된다.