[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]재테크 투자로서 경매가 블루오션인 이유

신동렬 법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사

신동렬 법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사

재테크 투자로서 예금, 주식, 부동산, 금, 비트코인, 펀드 등 다양한 방법이 있으나, 우리나라처럼 국토 면적이 다른 나라에 비해 상대적으로 좁고 토지가 희소한 조건에서는 부동산 투자가 가장 확실하고 안정적인 수익률을 보장해 주는 투자 방식으로 인식해 왔다.

이에 많은 사람이 투자의 수단으로 부동산에 관심이 많지만, 투자의 방식은 대부분 부동산 경매보다는 일반 매매를 통한 투자였다. 이는 아마도 경매가 부동산을 저렴하게 취득하는 수단이라는 인식은 하고 있지만 어렵고 복잡하며 위험하다고 생각하기 때문일 것이다. 그런데 최근에는 이러한 생각이 많이 바뀌었고 오히려 적극적인 부동산 투자의 한 방법으로 받아들여지고 있다.

실제 요즘 경매 법정에 가보면 남녀노소 할 것 없이 많은 사람으로 가득 차 발을 디딜 틈이 없을 정도다. 필자가 운영하는 여름경매아카데미에도 20대부터 70대까지 다양한 연령층이 수업을 듣고 있다. 경매의 대중화가 실감 난다.

요즘에도 경매로 돈을 벌 수 있느냐는 질문을 많이 받는다. 현재와 같은 부동산 특히 아파트 가격의 상승기에는 입찰경쟁률도 높고 낙찰가도 높아져서 경매로 인기 있는 아파트를 저렴하게 낙찰받기는 쉽지 않다. 물론 수익률도 예전만 못하다. 또한, 주택에 대한 대출 및 세금 등 여러 규제 때문에 무주택자 아니고서는 경매로도 투자하기가 힘든 상황이다.

하지만 부동산을 보는 안목을 키우고 경매 공부도 열심히 하며, 발품을 팔아 현장을 많이 돌아보고 철저하게 권리분석을 하여 부동산 투자를 실행에 옮긴다면 분명히 경매는 블루오션이 될 수 있다. 지금도 얼마든지 저렴하게 낙찰받아 원하는 수익을 만들 수 있다. 개인의 차이는 있겠지만, 누구나 할 수 있는 것이 경매 투자이다. 이에 노력과 공부가 필요하지 않겠는가.

그럼 경매가 블루오션인 이유는 무엇일까?

첫째, 부동산의 매수가격을 일반 매매의 경우와 달리 입찰자가 마음대로 정할 수 있다는 것이다. 즉 가격결정권이 매수자인 입찰자에게 있어, 경매물건의 소유자인 매도자의 의사와 상관없이 부동산을 필요는 하는 매수자가 원하는 가격을 제시하면 된다. 가격결정권이 매수자에게 있다는 것은 경매가 일반 매매보다 매수자에게 그만큼 유리하다는 것을 의미한다.

둘째, 경매의 경우에는 취득에 따른 법적인 규제가 적다는 점이다. 예를 들면 경매로 토지거래허가구역 내의 토지를 취득할 때에는 일반 매매와 달리 해당 지방자치단체장의 허가 없이도 낙찰을 받아 취득할 수 있다. 일반 매매에서는 개발로 인해 토지가격이 폭등할 우려가 있는 구역에서는 토지거래허가구역으로 지정해 일반인의 토지거래를 엄격하게 제한하지만, 경매에서는 허가를 받지 않아도 되기 때문에 토지거래허가구역 내의 토지를 찾아 낙찰받는 것도 좋은 방법의 하나이다. 또한, 경매물건은 부동산 실거래가 신고 대상이 아니어서 자금조달계획서를 제출할 의무가 없다는 점이다. 즉 주택을 경매로 취득할 때와 달리 일반 매매로 취득할 때에는 관할 구청에 자금조달계획서를 내지 않으면 과태료를 물게 될 뿐만 아니라, 소유권이전등기에 필요한 부동산실거래신고필증을 받지 못한다.

셋째, 부동산 경매는 공정성과 투명성이 보장되는 절차에 의해 진행된다는 점이다. 일반 매매는 공인중개사를 믿고 전적으로 자신의 책임하에 이루어지기 때문에 부동산 사기를 당하는 경우가 종종 있지만, 경매의 경우에는 일반 재판과정과 비슷하게 공정하고 투명한 절차에 의해 이루어지고 있으며, 매각물건과 관련된 각종 자료가 공개되어 입찰하고자 하는 누구나 같은 조건하에 경쟁입찰하여 매각 받을 수 있도록 동등한 기회를 부여하고 있다. 흔치는 않지만, 법원이 매각한 경매물건에 예기치 않은 하자가 발생하면 매각을 취소하여 선의의 피해자가 될 수도 있는 낙찰자를 보호한다.