[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]경매사고를 줄이는 방법 ②철저한 물건분석

신동렬 법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사

경매에서 실수를 미연에 방지하기 위해서는 권리분석 못지않게 물건분석을 철저하게 해야 한다. 최근 부동산 가격이 급격히 상승하자 상대적으로 싼 가격에 부동산을 매수할 수 있고 시세차익도 낼 수 있다는 생각에 부동산 경매에 입문하는 사람들이 늘고 있다. 하지만 아무 준비 없이 무턱대고 덤볐다가 경매사고에 빠져 소중한 돈을 날리게 된다.

경매사고를 당하는 이유는 저렴한 가격에 매수할 수 있다는 경매에 대한 선입견 때문이다. 법원 경매 입찰 물건들은 대체로 유찰이 1~2회 정도 되는 물건들이 많으며, 감정가의 20~30% 정도까지 떨어진 물건도 많다. 이 경우에는 저렴하게 낙찰받아 충분히 수익을 남길 수 있다고 생각하고 입찰에 임하게 된다. 하지만 유찰이 많이 된 물건에는 보이지 않는 하자가 있거나 떨어질 만한 이유가 다 있는데 가격이 싸다 보니 물건에 대한 철저한 분석 없이 낙찰받아 경매함정에 빠지게 된다.

예를 들면 임야의 경우 법원 감정가를 시세로 잘못 파악하고 입찰에 임한다든가 잘못된 현장 조사로 물건을 오인하고 입찰하는 경우가 있다. 특히 여름철에 현장 조사를 가면 어디가 어디인지 잘 몰라 물건을 혼동하는 사례가 가끔 있다.

한편 아파트나 상가의 경우에는 미납된 관리비를 조사하지 않고 입찰가를 산정해 낙찰을 받는 경우가 가끔 있다. 특히 경매물건 중에서 아주 낮은 가격으로 유찰된 상가의 경우, 밀린 관리비만 수천만 원 이상이 되는데 경매 초보자들은 유찰된 경매가격에만 관심이 쏠려 연체된 관리비 같은 필요한 정보를 확인하지 않을 수 있다. 결국, 시세보다 저렴하게 낙찰받았지만, 뒤늦게 연체된 관리비가 있는 것을 알게 돼 당황하는 이들이 적지 않다. 또한, 임차인의 경우 자신이 살고 있는 건물이 경매로 넘어가면 보증금 회수가 어려울 것으로 판단해 월세와 관리비를 내지 않는 경우가 많은데, 이를 모르고 낙찰을 받은 후 잔금을 납부하고 소유권이전등기까지 마쳤으나 임차인의 미납관리비로 인해 낙찰자가 소유권을 행사하지 못하는 사례가 빈번하게 발생하고 있다.

따라서 이와 같은 경매사고에 빠지지 않기 위해서는 입찰 전 현장답사를 통해 물건분석을 철저하게 해야 한다. 현장답사를 할 경우 매각물건명세서에 기재된 상황만 간단히 체크하고 현장조사를 마치는 경우가 많은데, 그 밖에도 주택의 경우 주택 상태나 체납관리비, 임차인 현황, 토지의 경우 토지의 상태나 지역개발과 관련된 호재 등을 잘 체크 해야 한다.

철저한 권리분석과 물건분석을 한 후에는 대출계획을 철저하게 준비해야 한다. 경매로 낙찰받은 물건을 담보로 경락잔금 대출을 받으려고 할 경우 은행별로 대출 한도도 다르고 개인의 신용에 따라서도 대출금액이 다르다. 또한, 정확한 대출금액은 낙찰을 받아야 알 수 있고 그 전에 알아보려고 하면 낙찰을 받고 오라고 한다. 한편 주택의 경우 경락잔금대출비율이 주택담보대출비율과 같은 수준으로 정부의 규제를 받는다. 따라서 철저하게 자금조달 계획을 세우지 않으면 낙찰 이후 잔금을 마련하지 못해 입찰보증금을 몰수당하는 경우가 있다. 최근에는 아파트 가격 급상승으로 인해 내 집을 마련하려는 욕구가 강하다 보니 너도나도 할 것 없이 경매시장에 뛰어든 초보자들이 늘어 이처럼 입찰보증금을 몰수당하는 경우도 많아졌다.

특히 경매에 나온 물건 중·선순위 채권이 있거나 유치권이 걸려있는 등 권리분석이 복잡하고, 낙찰받더라도 해결해야 할 문제들이 있어 쉽게 접근하기 힘든 특수물건의 경우에는 은행에서 경락잔금 대출이 잘 나오지 않는다. 이와 같은 특수물건의 경우에 경락잔금대출만 믿고 무턱대고 입찰했다가 잔금을 낼 돈이 없어 미납하는 안타까운 경우가 종종 발생하기도 한다. 따라서 특수물건 입찰 시에는 경락잔금대출 가능 여부를 반드시 확실하게 체크하고 입찰에 임해야 한다.

법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사 신동렬