[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]기다리면 반드시 오르는 토지 경매 ②임야 및 절대로 입찰하면 안 되는 땅

법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사 신동렬

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우리나라는 국토면적의 70% 이상이 산이고 지목상 임야로 지정된 땅도 전체 면적의 60% 이상이다. 즉 지적공부에 등록된 지목을 기준으로 분석했을 때 가장 높은 비율을 차지하는 지목은 임야로 전체 국토면적의 63.3%다. 다음으로 논이 11.1%, 밭이 7.5% 순으로 우리나라는 산림 및 농경지가 전체 국토면적의 81.9%를 차지하고 있다. 토지 중에서 가장 저렴하고 개발·활용에 제약이 따르지만, 딱히 정해진 값이 없어 잘 고른 임야는 부르는 게 값인 경우가 많다. 특히 경매를 통해 저렴하게 낙찰받아 개발행위를 하여 건축이 가능한 토지로 형질변경을 하면 수익성이 상당하다. 이를 반영하듯 최근에 세종시 주변으로 전경이 탁 트인 야산을 개발하여 전원주택단지나 택지개발이 활발하게 이루어지고 있다.

경매를 통해 임야를 낙찰받으려고 할 경우 첫 번째로 꼽는 임야의 조건은 도로와의 접근성이다. 대부분 임야는 맹지가 많고 길이 있더라도 좁은 오솔길이나 등산로 정도로 차량 통행에 제약이 많다. 개발과 활용을 위한 투자라면 도로와 접한 임야를 골라야 하고 맹지인 경우라도 인접한 도로나 농로, 임도 같은 차량 통행이 가능한 도로와 가까운 곳이면 괜찮다. 산속 깊숙한 곳에 있는 임야는 가격상승을 기대하기 어렵지만, 도로에 인접한 임야는 낙찰받은 가격보다 몇 배 상승하는 기대를 꿈꾸어도 좋다. 즉 도시 주변 또는 큰 도로에 인접해 있거나 신설도로나 확장계획이 있는 도로변 임야와 개발 예정지 주변이나 도시지역으로 편입이 예정된 지역의 임야는 가격상승 가능성이 매우 높다.

임야에는 기본적으로 산지관리법이 적용된다. 임야 개발을 위한 수단으로 낙찰을 받을 생각이라면 꼼꼼한 분석이 필요하다. 산지관리법은 산지를 합리적으로 보전하고 이용하기 위해 전국의 산지를 보전산지와 준보전산지로 구분하고 있다. 보전산지는 지정 목적에 따라 임업용산지와 공익용산지로 구분되며, 보전산지에서는 국방·군사시설이나 도로 등 공용·공공용 시설 설치 등의 특별한 경우를 제외하고는 산지 전용이 금지되므로 개발이 잘 안 된다. 즉 보전산지나 도시지역에 있는 녹지지역 중 보전녹지 지역, 비도시지역에 있는 관리지역 중 보전관리지역과 같은 보전이라는 단어가 붙은 지역은 원칙적으로 개발이 불가능하다고 보면 된다. 따라서 개발이 제한되는 이러한 지역의 임야는 특별한 목적이 있지 않은 한 피하는 것이 좋다. 반면에 준보전산지는 보전산지 외의 산지를 말한다. 준보전산지는 특별한 경우를 제외하고는 산지전용에 대한 행위 제한을 비교적 적게 받아 주택, 공장 등의 개발 용도로 이용이 가능한 산지에 해당한다. 따라서 전원주택이나 펜션 등의 개발을 원한다면 개발 가능성이 높은 준보전산지를 활용하는 것이 좋다.

예로부터 배산임수(背山臨水)의 입지를 최고로 인정해 시골 마을의 대부분이 배산임수의 조건에 부합하는 입지를 갖고 있다. 반면에 경사가 심한 곳과 물과 맞닿아 있는 땅은 피하는 것이 좋다. 즉 경사도가 25도 이상이면 개발허가를 받을 수 없고 물과 너무 가까우면 습기가 많고 안개가 끼는 날도 많으며 한여름 집중호우가 잦아 산사태 우려가 있으므로 되도록 이러한 지역의 임야는 입찰하면 안 된다.

한편 도시의 경관을 정비하고 환경을 보전하기 위해서 설정된 녹지대인 개발제한구역은 그린벨트(greenbelt)라고도 하는데, 생산녹지와 차단녹지로 구분되며 건축물의 신축·증축, 용도변경, 토지의 형질변경 및 토지분할 등의 행위가 제한된다. 그러나 건설교통부 장관, 도지사, 시장, 군수 등의 승인 또는 허가를 받아 구역설정 목적에 위배되지 않는 한도 안에서의 개발행위는 가능하다. 따라서 개발제한구역 내의 임야에 입찰할 예정인 경우에는 개발행위가 가능한지 먼저 관계기관에 문의하고 가능한 경우에 한하여 입찰해야 하고 향후 개발제한구역 해제 가능성을 보고 입찰해서는 안 된다.

그 밖에 도로에 직접 연결되어 있지 않거나 건축행위와 같은 개발행위 가능성이 없는 임야, 축사와 쓰레기 매립장 등 혐오시설 인근의 임야, 수목이 빼곡한 울창한 임야, 한국전력공사의 고압 철탑이 지나가는 임야인 선하지는 되도록 입찰 대상에서 제외하는 것이 좋다.

법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사 신동렬