[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]부동산 경매와 개인회생

  • 오피니언
  • 사외칼럼

[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]부동산 경매와 개인회생

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

  • 승인 2023-10-18 09:26
  • 박병주 기자박병주 기자
신동렬 변호사(사진)
법무법인 올곧음 변호사 신동렬
개인회생 상담을 하다 보면 대체로 빚을 못 갚는 상황이기 때문에 부동산도 경매가 진행되거나 곧 진행될 상황에 직면해 있다. 이때 의뢰인이 제일 궁금해하는 것은 개인회생 신청을 하면 부동산 경매는 중지되는지, 개인회생 인가를 받았는데도 경매가 들어올 수 있는지이다. 현재 거주하고 있는 집에 경매가 들어온다면 매우 당황스러울 수밖에 없다. 이때는 상황 자체가 매우 긴박하게 돌아가기 때문에 망연자실하여 손을 놓고 모든 것을 포기하기보다는 침착하게 대처하여 집을 지킬 수 있는 방법이 무엇인지 찾아야 한다. 경매를 당장 중지시키기 위한 가장 확실한 방법은 모든 채무를 변제하는 것이다. 모든 빚을 갚았다면 경매 집행법원에 이의신청을 한 뒤 경매를 중지시킨 후 경매를 취하하거나 취소할 수 있다. 하지만 당장 채무 전부를 갚을 상황은 안 되지만 일부라도 변제할 수 있는 상황이라면 일단 가능한 만큼이라도 변제한 뒤에 채권자와 합의를 보는 방법도 있다. 즉 채무를 일부 변제한 후 경매를 일정 기간 중지하거나 연기한다는 내용의 화해조서나 공정증서의 원본을 집행법원에 제출하면 경매를 일정 기간 중지시킬 수 있다.

이는 부동산 강제경매와 임의경매 여부와 상관없이 모두 사용할 수 있는 방법이다. 그러나 채무자가 채무를 한 푼도 변제할 수 없는 상황이라면 이 방법은 현실상 사용하기 곤란하며, 일시적인 중지이기 때문에 채무를 더 변제하지 못하면 언제든지 경매가 다시 진행될 수 있다.

만약 채무자가 채무 일부조차도 변제할 수 없는 상황이라면 개인회생 신청을 통해 경매를 중지시킬 수 있다. 채무자회생법에 따라 인가결정이 나기 전까지는 경매를 중지시킬 수 있기 때문이다. 개인회생을 신청하면 신청 전·후 채무자 재산에 대한 모든 채권추심과 경매 등의 강제집행이 중지 및 금지된다. 이를 중지·금지명령이라고 한다. 원칙적으로 법원의 중지 및 금지명령이 내려지면 채권자는 채무자의 재산에 강제집행을 할 수 없다. 그런데 막상 개인회생 신청 후 인가를 받아도 어느 날 갑자기 채권자가 부동산 임의경매를 신청했다는 경매개시결정 서류를 받고 당황해하는 채무자가 많다.

채무자가 돈을 갚지 않으면 채권자는 채무자 재산을 강제집행하여 채권을 회수할 수 있는데, 이때 이용하는 수단이 바로 부동산 경매이다. 부동산 경매에는 강제경매와 임의경매가 있다. 강제경매는 채권자가 소송에서 승소해야 할 수 있는 경매로, 승소한 채권자는 판결문이나 결정문, 조정조서 등을 집행권원으로 하여 집행문을 부여받는다. 이를 가지고 채무자의 부동산을 압류한 후 경매에 부쳐 채권을 회수하는 방식이 바로 강제경매이다. 보통 강제경매는 채무자의 재산에 별도의 담보권이 설정되어 있지 않은 경우에 행한다.



이에 비해 임의경매는 채권자가 채무자의 재산에 담보권을 설정한 경우에 진행된다. 대표적인 예가 은행의 부동산담보대출이다. 임의경매는 보통 채무자가 3개월 이상 변제를 연체하면 은행은 별도의 소송 없이 바로 담보권을 실행하여 담보권이 설정된 부동산을 경매에 부친다. 이를 통해 은행은 자기 채권을 회수하는 것이다. 강제경매와 차이점은 임의경매는 이미 채무자 재산에 담보권이 설정되어 있다는 것과 별도의 소송 절차 없이 바로 경매 신청이 가능하다는 것이다.

채무자가 채무를 변제하기 어려운 상황이 오면 보통 부동산 경매를 당하거나 개인회생을 신청한다. 앞에서 본 것처럼 개인회생을 신청했거나 인가를 받았는데도 불구하고 부동산 임의경매 개시결정 서류를 받는 경우가 있는데, 이는 부동산 임의경매가 '별제권'과 밀접한 관련이 있기 때문이다.

별제권은 개인회생으로 인한 법원의 중지 및 금지명령에서 제외되는 채권을 말한다. 별제권에는 담보물권이 설정된 모든 채권, 즉 저당권, 전세권, 유치권이 있다. 예컨대 채무자가 은행에서 부동산 담보대출을 받은 경우 채무자가 개인회생을 신청하고 인가를 받더라도 은행은 담보권이 설정된 채권, 즉 별제권을 가지고 있기에 언제든지 채무자 재산에 임의경매를 신청하여 강제집행을 할 수 있다.

즉 개인회생을 통한 경매 중지는 원칙적으로 강제경매에만 적용되며, 임의경매에도 적용되는 경우가 있기는 하지만 그 범위가 매우 한정적이다. 임의경매를 중지시키기 위해서는 해당 부동산이 강제경매와 임의경매가 함께 진행되는 경우여야 하기 때문이다. 물론 개인회생이 일시적으로 경매를 중지시키는 방법이긴 하지만 인가결정을 받은 이후에는 완전히 경매를 취소시킬 수 있으므로 성실히 개인회생 절차에 임하는 것이 매우 중요하다. 만약 인가결정을 받지 못한다면 경매가 다시 진행될 수 있다.

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

중도일보(www.joongdo.co.kr), 무단전재 및 수집, 재배포 금지

기자의 다른기사 보기

랭킹뉴스

  1. KINS 기밀 유출 있었나… 보안문서 수만 건 다운로드 정황에 수사 의뢰
  2. 이진숙 교육장관 후보자 첫 출근 "서울대 10개 만들기, 사립대·지방대와 동반성장"
  3. '개원 53년' 조강희 충남대병원장 "암 중심의 현대화 병원 준비할 것"
  4. [춘하추동]새로운 시작을 향해, 반전하는 생활 습관
  5. 수도권 뒤덮은 러브버그…충청권도 확산될까?
  1. 법원, '초등생 살인' 명재완 정신감정 신청 인용…"신중한 심리 필요"
  2. 3대 특검에 검사 줄줄이 파견 지역 민생사건 '적체'…대전·천안검찰 4명 공백
  3. 33도 폭염에 논산서 60대 길 걷다 쓰러져…연일 온열질환 '주의'
  4. aT, 여름철 배추 수급 안정 위해 총력 대응
  5. 세종시 이응패스 가입률 주춤...'1만 패스' 나오나

헤드라인 뉴스


야권에서도 비충청권서도… 해수부 부산이전 반대 확산

야권에서도 비충청권서도… 해수부 부산이전 반대 확산

이재명 정부가 강공 드라이브를 걸고 있는 해양수산부 부산 이전에 반대하는 목소리가 보수야권을 중심으로 원심력이 커지고 있다. 그동안 충청권에서만 반대 여론이 들끓었지만, 행정수도 완성 역행과 공론화 과정 없는 일방통행식 추진되는 해수부 이전에 대해 비(非) 충청권에서도 불가론이 확산되고 있는 것이다. 원내 2당인 국민의힘이 이 같은 이유로 전재수 장관 후보자 청문회와 정기국회 대정부질문, 국정감사 등 향후 정치 일정에서 해수부 이전에 제동을 걸고 나설 경우 이번 논란이 중대 변곡점을 맞을 전망이다. 전북 익산 출신 국민의힘 조배숙..

李정부 민생쿠폰 전액 국비로… 충청권 재정숨통
李정부 민생쿠폰 전액 국비로… 충청권 재정숨통

이재명 정부가 민생 회복을 위해 지급키로 한 소비쿠폰이 전액 국비로 지원된다. 이로써 충청권 시도의 지방비 매칭 부담이 사라지면서 행정당국의 열악한 재정 여건이 다소 숨통을 틀 것으로 기대된다. 국회 행정안전위원회는 1일 전체회의를 열어 13조2000억원 규모의 '민생회복 소비쿠폰' 지급 관련 추가경정예산안을 의결했다. 행안위는 이날 2조9143억550만원을 증액한 2025년도 행정안전부 추경안을 처리했다. 행안위는 소비쿠폰 발행 예산에서 중앙정부가 10조3000억원, 지방정부가 2조9000억원을 부담하도록 한 정부 원안에서 지방정..

대전·충남기업 33곳 `초격차 스타트업 1000+` 뽑혔다
대전·충남기업 33곳 '초격차 스타트업 1000+' 뽑혔다

대전과 충남의 스타트업들이 정부의 '초격차 스타트업 1000+ 프로젝트'에 대거 선정되며, 딥테크 기술창업 거점도시로 거듭나고 있다. 1일 중소벤처기업부가 주관하는 '2025년 초격차 스타트업 1000+ 프로젝트'에 전국 197개 기업 중 대전·충남에선 33개 기업이 이름을 올렸다. 이는 전체의 16.8%에 달하는 수치로, 6곳 중 1곳이 대전·충남에서 배출된 셈이다. 특히 대전지역에서는 27개 기업이 선정되며, 서울·경기에 이어 비수도권 중 최다를 기록했다. 대전은 2023년 해당 프로젝트 시행 이래 누적 선정 기업 수 기준으로..

실시간 뉴스

지난 기획시리즈

  • 정치

  • 경제

  • 사회

  • 문화

  • 오피니언

  • 사람들

  • 기획연재

포토뉴스

  • ‘수영하며 야구본다’…한화 인피니티풀 첫 선 ‘수영하며 야구본다’…한화 인피니티풀 첫 선

  • 시구하는 김동일 보령시장 시구하는 김동일 보령시장

  • 故 채수근 상병 묘역 찾은 이명현 특검팀, 진실규명 의지 피력 故 채수근 상병 묘역 찾은 이명현 특검팀, 진실규명 의지 피력

  • 류현진, 오상욱, 꿈씨패밀리 ‘대전 얼굴’ 됐다 류현진, 오상욱, 꿈씨패밀리 ‘대전 얼굴’ 됐다