[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]부동산 경매와 개인회생

  • 오피니언
  • 사외칼럼

[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]부동산 경매와 개인회생

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

  • 승인 2023-10-18 09:26
  • 박병주 기자박병주 기자
신동렬 변호사(사진)
법무법인 올곧음 변호사 신동렬
개인회생 상담을 하다 보면 대체로 빚을 못 갚는 상황이기 때문에 부동산도 경매가 진행되거나 곧 진행될 상황에 직면해 있다. 이때 의뢰인이 제일 궁금해하는 것은 개인회생 신청을 하면 부동산 경매는 중지되는지, 개인회생 인가를 받았는데도 경매가 들어올 수 있는지이다. 현재 거주하고 있는 집에 경매가 들어온다면 매우 당황스러울 수밖에 없다. 이때는 상황 자체가 매우 긴박하게 돌아가기 때문에 망연자실하여 손을 놓고 모든 것을 포기하기보다는 침착하게 대처하여 집을 지킬 수 있는 방법이 무엇인지 찾아야 한다. 경매를 당장 중지시키기 위한 가장 확실한 방법은 모든 채무를 변제하는 것이다. 모든 빚을 갚았다면 경매 집행법원에 이의신청을 한 뒤 경매를 중지시킨 후 경매를 취하하거나 취소할 수 있다. 하지만 당장 채무 전부를 갚을 상황은 안 되지만 일부라도 변제할 수 있는 상황이라면 일단 가능한 만큼이라도 변제한 뒤에 채권자와 합의를 보는 방법도 있다. 즉 채무를 일부 변제한 후 경매를 일정 기간 중지하거나 연기한다는 내용의 화해조서나 공정증서의 원본을 집행법원에 제출하면 경매를 일정 기간 중지시킬 수 있다.

이는 부동산 강제경매와 임의경매 여부와 상관없이 모두 사용할 수 있는 방법이다. 그러나 채무자가 채무를 한 푼도 변제할 수 없는 상황이라면 이 방법은 현실상 사용하기 곤란하며, 일시적인 중지이기 때문에 채무를 더 변제하지 못하면 언제든지 경매가 다시 진행될 수 있다.

만약 채무자가 채무 일부조차도 변제할 수 없는 상황이라면 개인회생 신청을 통해 경매를 중지시킬 수 있다. 채무자회생법에 따라 인가결정이 나기 전까지는 경매를 중지시킬 수 있기 때문이다. 개인회생을 신청하면 신청 전·후 채무자 재산에 대한 모든 채권추심과 경매 등의 강제집행이 중지 및 금지된다. 이를 중지·금지명령이라고 한다. 원칙적으로 법원의 중지 및 금지명령이 내려지면 채권자는 채무자의 재산에 강제집행을 할 수 없다. 그런데 막상 개인회생 신청 후 인가를 받아도 어느 날 갑자기 채권자가 부동산 임의경매를 신청했다는 경매개시결정 서류를 받고 당황해하는 채무자가 많다.

채무자가 돈을 갚지 않으면 채권자는 채무자 재산을 강제집행하여 채권을 회수할 수 있는데, 이때 이용하는 수단이 바로 부동산 경매이다. 부동산 경매에는 강제경매와 임의경매가 있다. 강제경매는 채권자가 소송에서 승소해야 할 수 있는 경매로, 승소한 채권자는 판결문이나 결정문, 조정조서 등을 집행권원으로 하여 집행문을 부여받는다. 이를 가지고 채무자의 부동산을 압류한 후 경매에 부쳐 채권을 회수하는 방식이 바로 강제경매이다. 보통 강제경매는 채무자의 재산에 별도의 담보권이 설정되어 있지 않은 경우에 행한다.



이에 비해 임의경매는 채권자가 채무자의 재산에 담보권을 설정한 경우에 진행된다. 대표적인 예가 은행의 부동산담보대출이다. 임의경매는 보통 채무자가 3개월 이상 변제를 연체하면 은행은 별도의 소송 없이 바로 담보권을 실행하여 담보권이 설정된 부동산을 경매에 부친다. 이를 통해 은행은 자기 채권을 회수하는 것이다. 강제경매와 차이점은 임의경매는 이미 채무자 재산에 담보권이 설정되어 있다는 것과 별도의 소송 절차 없이 바로 경매 신청이 가능하다는 것이다.

채무자가 채무를 변제하기 어려운 상황이 오면 보통 부동산 경매를 당하거나 개인회생을 신청한다. 앞에서 본 것처럼 개인회생을 신청했거나 인가를 받았는데도 불구하고 부동산 임의경매 개시결정 서류를 받는 경우가 있는데, 이는 부동산 임의경매가 '별제권'과 밀접한 관련이 있기 때문이다.

별제권은 개인회생으로 인한 법원의 중지 및 금지명령에서 제외되는 채권을 말한다. 별제권에는 담보물권이 설정된 모든 채권, 즉 저당권, 전세권, 유치권이 있다. 예컨대 채무자가 은행에서 부동산 담보대출을 받은 경우 채무자가 개인회생을 신청하고 인가를 받더라도 은행은 담보권이 설정된 채권, 즉 별제권을 가지고 있기에 언제든지 채무자 재산에 임의경매를 신청하여 강제집행을 할 수 있다.

즉 개인회생을 통한 경매 중지는 원칙적으로 강제경매에만 적용되며, 임의경매에도 적용되는 경우가 있기는 하지만 그 범위가 매우 한정적이다. 임의경매를 중지시키기 위해서는 해당 부동산이 강제경매와 임의경매가 함께 진행되는 경우여야 하기 때문이다. 물론 개인회생이 일시적으로 경매를 중지시키는 방법이긴 하지만 인가결정을 받은 이후에는 완전히 경매를 취소시킬 수 있으므로 성실히 개인회생 절차에 임하는 것이 매우 중요하다. 만약 인가결정을 받지 못한다면 경매가 다시 진행될 수 있다.

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

중도일보(www.joongdo.co.kr), 무단전재 및 수집, 재배포 금지

기자의 다른기사 보기

랭킹뉴스

  1. 대전 문화동 국방부 땅 매각 검토될듯…꽃마을엔 대체부지 확보 요청도
  2. 李정부, 해수부 논란에 행정수도 완성 진정성 의문
  3. 지역정책포럼 '이재명 정부 출범과 지역과제' 잡담회 개최
  4. 여름휴가와 미래 정착지 '어촌' 매력...직접 눈으로 본다
  5. 아빠도 아이도 웃음꽃 활짝
  1. [월요논단] 대전 야구.축구, 흥행은 성공, 결과는 불만
  2. 대전교육청 리박스쿨 관련 단체 민간자격증 소지자 16명 확인
  3. [홍석환의 3분 경영] 잘할 수 있다는 믿음
  4. [편집국에서] 안전 이별 했어?
  5. [오늘과내일] 대전 칼국수와 나가사키 짬뽕의 인문학적 교류 가능성

헤드라인 뉴스


李정부, 해수부 논란에 행정수도 완성 진정성 의문

李정부, 해수부 논란에 행정수도 완성 진정성 의문

이재명 정부가 해양수산부 부산 이전을 추진하며 논란을 빚고 있는 가운데 충청권 대표 공약이었던 행정수도 완성 의지에 의문부호가 달리고 있다. 집권 초부터 PK 챙기기에 나서면서 충청권 대표 대선 공약 이행에 대한 진정성은 실종된 것이 아니냐는 비판에 따른 것이다. 자칫 충청 홀대로 해석될 여지도 있는 대목인데 더 이상의 국론 분열을 막기 위해선 특별법 제정 또는 개헌 등 행정수도 완성 로드맵을 조속히 내놔야 한다는 목소리가 높다. 15일 본보 취재에 따르면, 이재명 대통령이 후보 시절 행정수도 완성을 위해 임기 내 국회 세종의사당..

대전시의회, 유성복합터미널 BRT 등 현장방문… "주요 사업지 현장방문 강화"
대전시의회, 유성복합터미널 BRT 등 현장방문… "주요 사업지 현장방문 강화"

대전시의회가 유성복합터미널 BRT 연결도로와 장대교차로 입체화 추진 예정지 등 주요 사업지를 찾아 현장점검을 벌였다. 산업건설위원회는 도시철도 2호선 트램 건설현장, 교육위원회는 서남부권 특수학교 설립 예정 부지를 찾았는데, 을 찾았는데, 이번 현장점검에 직접 나선 조원휘 의장은 "앞으로 민선 8기 주요 사업지에 대한 현장 중심의 의정활동을 강화하겠다"고 밝혔다. 조 의장은 13일 유성구 일대 교통 현안 사업 현장을 찾았다. 먼저 유성복합터미널 BRT(간선급행버스체계) 건설 현장을 방문했다. 유성복합터미널 BRT 연결도로는 유성구..

프로야구 한화이글스 흥행에…주변 상권도 `신바람`
프로야구 한화이글스 흥행에…주변 상권도 '신바람'

올 시즌 프로야구 흥행에 힘입어 경기 당일 주변 상권들의 매출이 2배 가까이 상승한 것으로 나타났다. 특히 전국 야구장 중 주변 상권 매출 증가율이 가장 높은 구장은 한화이글스의 홈구장인 대전 한화생명볼파크다. 15일 KB국민카드에 따르면 2022~2025년 한국프로야구(KBO) 리그 개막 후 70일간 야구 경기가 열린 날 전국 9개 구장 주변 상권 결제 데이터를 분석한 결과, 매출액은 2022년 대비 2023년 13%, 2024년 25%, 올해 31%로 각각 증가한 것으로 집계됐다. 신용·체크카드로 결제한 141만 명의 데이터 5..

실시간 뉴스

지난 기획시리즈

  • 정치

  • 경제

  • 사회

  • 문화

  • 오피니언

  • 사람들

  • 기획연재

포토뉴스

  • 아빠도 아이도 웃음꽃 활짝 아빠도 아이도 웃음꽃 활짝

  • ‘내 한 수를 받아라’…노인 바둑·장기대회 ‘내 한 수를 받아라’…노인 바둑·장기대회

  • ‘선생님 저 충치 없죠?’ ‘선생님 저 충치 없죠?’

  • ‘고향에 선물 보내요’ ‘고향에 선물 보내요’