[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]부동산 경매와 개인회생

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

개인회생 상담을 하다 보면 대체로 빚을 못 갚는 상황이기 때문에 부동산도 경매가 진행되거나 곧 진행될 상황에 직면해 있다. 이때 의뢰인이 제일 궁금해하는 것은 개인회생 신청을 하면 부동산 경매는 중지되는지, 개인회생 인가를 받았는데도 경매가 들어올 수 있는지이다. 현재 거주하고 있는 집에 경매가 들어온다면 매우 당황스러울 수밖에 없다. 이때는 상황 자체가 매우 긴박하게 돌아가기 때문에 망연자실하여 손을 놓고 모든 것을 포기하기보다는 침착하게 대처하여 집을 지킬 수 있는 방법이 무엇인지 찾아야 한다. 경매를 당장 중지시키기 위한 가장 확실한 방법은 모든 채무를 변제하는 것이다. 모든 빚을 갚았다면 경매 집행법원에 이의신청을 한 뒤 경매를 중지시킨 후 경매를 취하하거나 취소할 수 있다. 하지만 당장 채무 전부를 갚을 상황은 안 되지만 일부라도 변제할 수 있는 상황이라면 일단 가능한 만큼이라도 변제한 뒤에 채권자와 합의를 보는 방법도 있다. 즉 채무를 일부 변제한 후 경매를 일정 기간 중지하거나 연기한다는 내용의 화해조서나 공정증서의 원본을 집행법원에 제출하면 경매를 일정 기간 중지시킬 수 있다.

이는 부동산 강제경매와 임의경매 여부와 상관없이 모두 사용할 수 있는 방법이다. 그러나 채무자가 채무를 한 푼도 변제할 수 없는 상황이라면 이 방법은 현실상 사용하기 곤란하며, 일시적인 중지이기 때문에 채무를 더 변제하지 못하면 언제든지 경매가 다시 진행될 수 있다.

만약 채무자가 채무 일부조차도 변제할 수 없는 상황이라면 개인회생 신청을 통해 경매를 중지시킬 수 있다. 채무자회생법에 따라 인가결정이 나기 전까지는 경매를 중지시킬 수 있기 때문이다. 개인회생을 신청하면 신청 전·후 채무자 재산에 대한 모든 채권추심과 경매 등의 강제집행이 중지 및 금지된다. 이를 중지·금지명령이라고 한다. 원칙적으로 법원의 중지 및 금지명령이 내려지면 채권자는 채무자의 재산에 강제집행을 할 수 없다. 그런데 막상 개인회생 신청 후 인가를 받아도 어느 날 갑자기 채권자가 부동산 임의경매를 신청했다는 경매개시결정 서류를 받고 당황해하는 채무자가 많다.

채무자가 돈을 갚지 않으면 채권자는 채무자 재산을 강제집행하여 채권을 회수할 수 있는데, 이때 이용하는 수단이 바로 부동산 경매이다. 부동산 경매에는 강제경매와 임의경매가 있다. 강제경매는 채권자가 소송에서 승소해야 할 수 있는 경매로, 승소한 채권자는 판결문이나 결정문, 조정조서 등을 집행권원으로 하여 집행문을 부여받는다. 이를 가지고 채무자의 부동산을 압류한 후 경매에 부쳐 채권을 회수하는 방식이 바로 강제경매이다. 보통 강제경매는 채무자의 재산에 별도의 담보권이 설정되어 있지 않은 경우에 행한다.

이에 비해 임의경매는 채권자가 채무자의 재산에 담보권을 설정한 경우에 진행된다. 대표적인 예가 은행의 부동산담보대출이다. 임의경매는 보통 채무자가 3개월 이상 변제를 연체하면 은행은 별도의 소송 없이 바로 담보권을 실행하여 담보권이 설정된 부동산을 경매에 부친다. 이를 통해 은행은 자기 채권을 회수하는 것이다. 강제경매와 차이점은 임의경매는 이미 채무자 재산에 담보권이 설정되어 있다는 것과 별도의 소송 절차 없이 바로 경매 신청이 가능하다는 것이다.

채무자가 채무를 변제하기 어려운 상황이 오면 보통 부동산 경매를 당하거나 개인회생을 신청한다. 앞에서 본 것처럼 개인회생을 신청했거나 인가를 받았는데도 불구하고 부동산 임의경매 개시결정 서류를 받는 경우가 있는데, 이는 부동산 임의경매가 '별제권'과 밀접한 관련이 있기 때문이다.

별제권은 개인회생으로 인한 법원의 중지 및 금지명령에서 제외되는 채권을 말한다. 별제권에는 담보물권이 설정된 모든 채권, 즉 저당권, 전세권, 유치권이 있다. 예컨대 채무자가 은행에서 부동산 담보대출을 받은 경우 채무자가 개인회생을 신청하고 인가를 받더라도 은행은 담보권이 설정된 채권, 즉 별제권을 가지고 있기에 언제든지 채무자 재산에 임의경매를 신청하여 강제집행을 할 수 있다.

즉 개인회생을 통한 경매 중지는 원칙적으로 강제경매에만 적용되며, 임의경매에도 적용되는 경우가 있기는 하지만 그 범위가 매우 한정적이다. 임의경매를 중지시키기 위해서는 해당 부동산이 강제경매와 임의경매가 함께 진행되는 경우여야 하기 때문이다. 물론 개인회생이 일시적으로 경매를 중지시키는 방법이긴 하지만 인가결정을 받은 이후에는 완전히 경매를 취소시킬 수 있으므로 성실히 개인회생 절차에 임하는 것이 매우 중요하다. 만약 인가결정을 받지 못한다면 경매가 다시 진행될 수 있다.

법무법인 올곧음 변호사 신동렬