[신동렬 변호사의 경매 첫걸음] ②부동산 경매 절차의 취소

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

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채무자의 소유권 상실로 경매 매각 절차를 취소할 수 있는 경우로 최선순위의 가등기에 기하여 본등기가 이루어진 경우와 최선순위의 가처분권자의 본안승소판결에 기하여 등기가 이루어진 경우가 있다. 먼저 최선순위 가등기에 기한 본등기가 이루어진 경우이다. 가등기가 되어 있는 부동산에 관하여 경매개시결정을 한 후 그 가등기 권리자가 본등기를 하면 그 본등기의 효력은 가등기를 한때로 소급하게 되므로 이는 매각절차개시에 장애가 될 사실에 해당한다. 즉 매각 절차 취소사유에 해당한다.

다음으로 최선순위 가처분권자의 본안승소판결에 기한 등기가 이루어진 경우인데, 경매개시결정이 이루어진 후 가처분권자의 본안승소판결에 기한 소유권이전등기가 이루어지면 그 경매 절차를 취소해야 한다. 다만 낙찰자의 대금납부 후에 가등기권자나 가처분권자 앞으로 소유권이전등기가 경료됨으로써 매수인이 소유권을 상실하게 된 경우에는 매각절차의 취소결정을 받을 수 없고, 민법 제578조, 제576조를 유추적용하여 담보책임을 추급할 수 있을 뿐이다(대법원 1997. 11. 11.자 96그64 결정).

한편 동일한 부동산에 관하여 동일 순위로 등기된 강제경매개시결정으로 인한 압류와 처분금지가처분의 효력은 그 당해 채권자 상호 간에 한해서는 처분금지적 효력을 서로 주장할 수 없으므로(대법원 1998. 10. 30.자 98마475 결정), 경매개시결정 기입등기와 동 순위의 가처분등기가 마쳐진 다음 가처분권자의 본안승소판결에 기한 소유권이전등기가 이루어지는 경우에도 경매개시결정등기를 가지고 그 후 위 가처분에 따라 이루어진 소유권이전등기의 효력을 부정할 수 없으므로 집행법원은 민사집행법 제96조에 따라 경매절차를 취소해야 한다(대법원 2011. 9. 30.자 2010마1972 결정).

또한 후순위 가등기나 후순위의 가처분기입등기보다 더 후순위의 담보권에 기한 임의경매신청이거나 또는 후순위 가등기나 후순위 가처분의 기입등기가 이루어진 부동산에 관하여 일반채권자가 강제경매신청을 한 경우에는, 경매절차 진행 중에 그 후순위 가등기에 기한 본등기가 경료된 경우 또는 후선순위 가처분권자의 본안승소판결에 기한 등기가 이루어진 경우에는 채무자가 소유권을 상실한 경우이므로, 민사집행법 96조에 따라 경매절차를 취소해야 한다. 그러나 집행법원이 이러한 본등기 사실을 모른 채 매각절차가 그대로 진행되어 매각허가결정이 확정되고 매수인이 매각대금을 완납하면 우선순위로서 그때까지 유효하게 존재하고 있던 제1순위 근저당권이 그 낙찰로 인하여 소멸하고 그보다 후순위인 가등기 및 그에 기한 본등기의 효력도 상실되므로, 대금납부 이후에는 매각절차를 취소할 수 없다(대법원 1997. 1. 16.자 96마231 결정).

반면에 후순위 가등기나 후순위의 가처분기입등기보다 선순위의 담보권에 기한 임의경매신청이거나 또는 후순위 가등기나 후순위 가처분의 기입등기가 이루어지기 전에 일반채권자가 강제경매신청을 한 경우에는, 경매절차 진행 중에 그 후순위 가등기에 기한 본등기가 경료된 경우 또는 후선순위 가처분권자의 본안승소판결에 기한 등기가 이루어진 경우에도 경매절차에는 아무런 영향이 없고, 매수인은 완전한 소유권을 취득한다.

집행법원은 매각 절차를 취소할 사유가 명백하게 된 때에는 직권으로 결정으로써 매각 절차를 취소한다. 집행법원이 매각 절차를 취소할 수 있는 것은 매수인이 매각대금을 지급할 때까지이다. 집행법원의 취소 결정에 대하여 불복이 있는 사람은 즉시항고를 할 수 있다(민사집행법 제96조 제2항). 매각 절차를 취소해야 할 사유가 명백함에도 불구하고 집행법원이 취소결정을 하지 않는 때에는 채무자 기타 이해관계인은 집행에 관한 이의로써 불복할 수 있다(대법원 2011. 9. 30.자 2010마1972 결정). 그리고 민사집행법 제96조의 취소사유는 민사집행법 제121조 제1호의 '강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없는 때'에 해당하는 사유로서 매각허가에 대한 이의사유에 해당하고, 이해관계인은 매각허가결정에 대한 즉시항고를 하면서 항고이유로 이를 주장할 수 있을 것이다.

법무법인 올곧음 변호사 신동렬