[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]이중경매개시결정의 효력

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

이중경매개시결정도 통상의 개시 결정과 마찬가지로 채무자에게 그 결정이 송달되거나 또는 민사집행법 제94조 제1항의 규정에 의한 경매개시결정등기가 되면 압류의 효력이 생긴다. 그러나 매각절차는 먼저 개시 결정한 선행사건의 집행절차에 따라 진행해야 한다. 따라서 이해관계인의 범위, 매각기일의 통지, 이의, 항고 등의 적부 등도 선행의 경매 사건을 기준으로 정해야 한다.

이중경매개시결정이 있더라도 먼저 한 개시 결정이 유효하고, 이에 터 잡아 경매 절차가 진행되는 동안에는 이중경매개시결정에 따른 경매절차는 진행하지 않는다. 따라서 압류등기의 촉탁, 개시결정의 송달, 이중경매개시의 통지까지만 한 단계에서 정지하면 된다. 현황조사에 관하여는, 현황조사는 압류 시에 있어서 압류 부동산의 현황과 점유상태를 파악한다는 의미에서 증거보전적 성격을 가지고 있는데, 후행사건 압류 직후에 이를 행하지 않으면 그 목적을 달성할 수 없으므로, 선행사건의 현장조사 시점과 후행사건의 개시결정 시점이 근접한 경우를 제외하고는 장래의 속행에 대비하여 현황조사를 명하는 것이 상당하다.

같은 이유에서 부동산에 대한 가압류가 집행된 후 그 가압류가 강제경매개시결정으로 인하여 본압류로 이행되었으나, 그 강제경매개시결정이 이미 경매절차를 개시하는 결정을 한 부동산에 대한 것이고 배당요구의 종기 이후의 경매신청에 의한 것인 때에는, 먼저 경매개시결정을 한 경매신청이 취하되거나 그 절차가 취소되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 가압류집행이 본집행에 포섭된다고 볼 수 없으므로, 채무자나 이해관계인은 가압류에 대한 취소를 구할 이익이 있다(대법원 2016. 3. 24.자 2014마1412 결정).

선행사건이 있음에도 뒤의 경매개시결정에 의하여 매각절차를 진행하는 것은 위법이지만, 후행사건이 선행사건과 별개로 그대로 진행되어 매각허가결정이 확정되고 그 대금까지 완납되었다면 매각부동산의 소유권은 매수인에게 적법하게 이전된다(대법원 2000. 5. 29.자 2000마603 결정).

이중경매에서 남을 가망의 판단기준과 관련하여, 강제경매개시 후 압류채권자에 우선하는 저당권자 등이 경매신청을 하여 이중경매개시결정이 되어 있는 경우에는 민사집행법 제102조 소정의 최저매각가격과 비교해야 할 우선채권의 범위를 정하는 기준이 되는 권리는 그 절차에서 경매개시결정을 받은 채권자 중 최우선순위권리자의 권리로 본다(대법원 2012. 12. 21.자 2012마379 결정).

따라서 선행 경매신청채권자를 기준으로 해서는 잉여의 가망이 없더라도, 후행 경매를 신청한 채권자가 저당권자 등으로서 선행 경매신청채권자보다 우선하는 권리를 가진 자라면 후행 경매신청채권자의 채권을 기준으로 잉여의 가망 여부를 판단하고 잉여의 가능성이 있으면 선행 경매절차를 그대로 진행해야 한다.

이 경우 우선채권의 범위는 배당요구종기까지 경매신청을 하여 경매개시결정을 받은 채권자 중 실체법상 최선순위에 있는 사람의 권리를 기준으로 한다. 선행사건의 압류와 후행사건의 압류 사이에 용익권이 설정되는 등 양 사건에 매각조건의 변경이 있는 경우에도 용익권의 운명은 선행 압류에 의하여 결정되므로, 선행절차를 그대로 속행하는데 지장이 없다.

여러 개의 부동산에 관하여 일괄매각의 결정을 한 경우 일괄매각의 결정을 한 이상 여러 개의 부동산을 전체로서 1개의 부동산으로 보아야 하고, 따라서 여러 개의 부동산 중 일부에 관하여 그 부동산 자체만을 경매한다면 남을 가망이 없는 경우라도 전체 부동산의 매각대금에서 배당받을 수 있다면 민사집행법 제102조의 절차를 실시할 필요가 없다(대법원 2013. 11. 19.자 2012마745 결정)./ 법무법인 올곧음 변호사 신동렬