[월요논단] 어떻게 해야 명당에서 오래 장사할 수 있을까?

한승환 법무법인 지원P&P 변호사

한승환 변호사

장사를 잘하려면 어떻게 해야 할까? 전문가들은 '입지 선정'을 성공의 비결로 제시한다. 특히 요식업의 경우, 입지 선정은 매출과 직결될 수 있어 더욱 중요하다. 자영업을 시작할 때부터 좋은 위치에 있는 점포나 건물을 매수하면 좋겠지만, 현실적으로 어렵다. 자본이 부족하기 때문이다. 대부분은 상가를 임차하여 자영업을 시작한다.

과거에는 자영업자가 좋은 자리를 찾아 성공적으로 가게를 키우면, 건물주가 자영업자를 쫓아내고 직접 장사를 하는 등 자영업자들이 좋은 입지에서 장기간 영업을 하지 못하는 경우가 잦았다. 쫓겨난 자영업자들은 자신이 노력한 성과를 빼앗기고, 생계를 유지할 수단이 없어 경제적으로 큰 어려움을 겪어야만 했다.

우리 법은 상가건물임대차보호법을 규정하여 임차인인 자영업자가 위와 같은 어려움을 겪지 않도록 보호하고 있다. 임차인은 최대 10년간 계약 갱신을 요구하고, 권리금 회수 기회를 보장받을 수 있다. 임대료 인상률은 연 5% 이내로 제한되고, 임차인이 건물을 인도받고 사업자 등록을 하면 대항력과 우선변제권을 갖게 된다.

정확히는 상가건물임대차보호법 제10조 제1항은 "임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다"라고 규정하고 있다. 동조 제2항은 "임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다"고 규정하고 있다. 즉 임차인은 10년 동안 계약의 갱신을 요구하여 사업 지속성을 보장받을 수 있는데, 이를 '계약갱신요구권'이라고 한다.

또한 상가건물임대차보호법 제10조 제4항은 "임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다"라고 규정하여 묵시적 갱신을 인정하고 있다.

계약갱신요구권은 임차인을 보호하는 강력한 보호 장치이지만, 반대로 임대인의 권리를 제한한다. 이와 같은 이유로 임대인과 임차인 사이에서 계약갱신요구권에 대한 다툼이 빈번하게 발생한다. 주요 쟁점 중 하나는 '최초 계약일'이 언제인지이다. 임대인과 임차인은 사정 변경 등으로 여러 차례 계약을 체결하게 되는 경우가 있는데, 어떤 계약을 체결한 날이 '최초 계약일'에 해당하는지에 따라 임차인이 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있는지가 달라질 수 있다.

법원은 형식적인 계약서의 작성 여부뿐만 아니라, 보증금 혹은 차임을 얼마나 증액하였는지, 갱신 요구를 명시적으로 하였는지, 계약 당사자 및 목적물의 동일성 여부 등을 종합적으로 고려하여 나중에 체결한 계약이 기존 계약을 갱신한 것인지, 새로운 임대차 계약을 체결한 것인지 판단한다.

특히, 상가건물임대차보호법은 차임 또는 보증금을 인상할 경우, 5%를 초과하지 못하도록 규정하고 있는데, 만약 이를 초과하여 차임 또는 보증금을 증액하기로 하였다면, 새로운 임대차 계약을 체결하였다고 볼 여지가 있다.

한편, 임대인은 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체하거나, 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대하는 등의 사유가 있다면, 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다.

계약갱신요구권으로 자영업자는 안정적으로 좋은 입지에서 사업을 영위할 수 있게 되었다. 따라서 명당을 찾아 장사를 시작했다면, 계약을 체결하거나 갱신할 때, 여러 요소를 신중히 검토해야 하고, 계약갱신을 요구할 수 없는 상황을 만들지 않도록 주의해야 한다.

/한승환 법무법인 지원P&P 변호사