조합이냐 신탁이냐… 정비사업 어떤 방식이 좋을까?

토지등소유자가 곧 사업시행자 '조합방식'
전문성 갖춘 신탁사 시행자로 지정 '신탁방식'

건설현장 모습. [중도일보DB]

대전지역 정비사업이 활발히 진행되는 가운데 추진 방식을 놓고 조합방식과 신탁방식을 비교하는 사업장들이 늘고 있다. 기존에는 토지등소유자가 조합을 구성해 사업을 추진하는 방식이 일반적이었다면, 최근 부동산 신탁회사의 전문성과 금융 역량을 활용하는 방식도 하나의 선택지로 떠오르면서 두 방식에 대한 추진 방식에 관심이 커지는 분위기다.

14일 정비업계 등에 따르면 먼저 정비사업에서 가장 많이 추진하는 조합방식은 토지등소유자가 조합을 설립하고 조합이 사업시행자가 되는 구조다. 조합은 시공자 선정과 사업비 조달, 사업시행계획과 관리처분계획 등 정비사업의 주요 절차를 추진한다. 주민들이 직접 사업의 주요 의사결정에 참여할 수 있다는 점이 장점이다. 조합이 사업의 주체가 되다 보니 모든 결정은 주민에게 있다.

다만 사업 규모가 커지고 사업 절차가 복잡해질수록 조합의 전문성과 사업관리 능력이 중요해진다. 조합 내부에서 임원 선출이나 사업비, 시공사 선정 등을 둘러싼 갈등이 발생하면 사업이 장기화할 가능성도 있다.

여기에 사업 추진에 대한 위험 부담이 추가되는 만큼 공사비가 증가할 가능성도 크다. 또 대형사업장의 경우 초기자금 조달의 어려움도 단점으로 꼽힌다.

반면 신탁방식은 신탁회사가 사업시행자 또는 대행자로 사업을 이끌어가며 조합방식의 한계를 보완하기 위한 대안으로 거론된다.

도시 및 주거환경정비법 제27조엔 신탁업자를 정비사업의 사업시행자로 지정할 수 있도록 하고 있다. 토지등소유자의 동의를 바탕으로 신탁업자가 사업시행자가 되면 신탁사가 사업 전반을 주도하는 구조가 가능하다.

신탁사의 금융 전문성 등을 활용할 수 있다는 점은 신탁방식의 가장 큰 장점으로 꼽힌다. 특히 사업비 조달과 각종 계약, 사업관리 등 전문성이 요구되는 업무에서 장점이 부각된다. 초기 자금 등을 원활히 확보할 수 있고, 공사비가 조합방식에 비해 저렴해질 수도 있다는 게 정비업계는 설명했다.

다만 결정 권한은 신탁사에 있다. 시공자 선정 등은 토지등소유자 전체회의를 통해 좌우되지만, 전반적인 결정권은 사업시행자인 신탁에 있다. 때문에 주민 의견이 제대로 반영되기 어려워질 수 있다는 게 가장 큰 단점으로 꼽힌다.

신탁 대행자 방식도 있다. 조합이 존재하는 상태에서, 신탁사를 사업대행자로 둬 권한은 유지하되 신탁사가 사업을 대행하는 방식이다. 대전에선 대행자 방식으로 추진된 곳은 용운주공 재건축이 대표적이다.

해당 방식은 조합방식과 신탁방식의 장점을 모아놓은 듯하지만 조합운영비, 신탁수수료가 동시에 발생하는 단점이 있다.

결국 조합방식은 주민들의 직접적인 의사결정과 사업 통제가 강점이지만, 조합 운영과 갈등 관리가 사업 성패에 영향을 줄 수 있다. 신탁방식은 전문적인 사업관리와 금융 역량을 활용할 수 있지만 신탁보수 등 비용이 발생하고, 신탁사와 주민 사이의 역할과 책임을 계약을 통해 명확히 해야 한다.

지역 정비업계 관계자는 "조합방식과 신탁 방식에 장단점이 명확하다 보니 어느 방식이 꼭 유리하다고 볼 수 없지만, 사업 규모가 커 초기 자금의 부담이 큰 곳이나, 내부 갈등이 있는 곳에서는 신탁방식이, 그렇지 않은 곳은 조합방식이 더 좋다고 본다"고 말했다.
김성현 기자