[신동렬 변호사의 경매 첫걸음] 경매사고를 줄이는 방법 ①철저한 권리분석

신동렬 법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사

열심히 경매 공부하고 발품 팔아서 어렵게 물건을 낙찰받았는데 물건분석과 권리분석을 잘못하거나 경락잔금을 마련하지 못해 소중한 입찰보증금을 날리는 경우가 있다. 또는 입찰서류를 잘못 작성해 보증금을 몰수당하는 경우도 있다. 그럼 부동산 경매에서 이러한 경매사고를 미연에 방지하고 줄이는 방법은 없을까?

경매 사고를 방지하고 줄이기 위해서는 먼저 권리분석을 철저히 하는 것이다. 즉 경매에서 가장 기본은 철저한 권리분석이다. 권리분석을 잘못해 낙찰 후 '아차' 하는 분들이 많다. 제아무리 좋은 물건이라 하더라도 권리분석을 잘못해 해결 방법이 없거나 추가로 자금이 들어가는 경우가 있다면 큰 낭패가 아닐 수 없다. 부동산 경매 경우 부동산상의 권리의 흠에 대한 위험은 모두 낙찰인이 부담하는 것이 원칙이다. 그러므로 입찰 과정에서 경매 부동산상의 권리에 따른 법률적 위험을 분석해 예상치 못한 손해를 미리 방지하여 안정적인 수익성이 확보된 입찰에 응하기 위해서는 권리분석이 필요하다.

특히 권리분석을 잘못해 경매사고를 당하는 흔한 경우로 임차인의 보증금 인수 여부를 잘못 판단해 낙찰받는 경우이다. 즉 선순위 임차인이라는 이유만으로 당연히 배당을 받게 돼 인수할 보증금이 없다고 착각하는 경우이다. 보통 선순위 임차인이 배당요구 자체를 하지 않았으나 배당요구를 한 것으로 잘못 판단한 경우, 임차인이 배당요구를 한 것까지는 확인했으나 이후 배당요구를 취소한 것을 확인하지 못한 경우, 우선 배당을 받는 당해세의 금액이 예상보다 커서 임차인의 보증금을 일부 또는 전액 인수해야 하는 경우 등이 이에 해당한다. 인수해야 하는 보증금이 적다면 그나마 다행이겠지만 금액이 큰 경우라면 입찰보증금을 날리면서라도 포기해야 경우가 발생한다. 매각물건명세서, 문건송달 내역 등을 꼼꼼하게 확인하고 체크 하지 않을 때 이러한 실수들이 발생한다. 낙찰받고 안타까워하지 않으려면 두 번 세 번 꼼꼼하게 확인하고 입찰에 임하도록 해야 한다.

특히 대항력이 인정되는 선순위 임차인이 배당요구를 안 한 경우 입찰자 입장에서는 가장 임차인이 아닌지 의심을 하게 된다. 그런데 원칙적으로는 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차권은 매수인이 그 부담을 인수하며, 보증금반환채권도 인수한다. 즉 배당요구하지 않은 대항력 있는 임차인의 경우와 배당요구 하였으나 임차보증금 일부만 배당받은 대항력 있는 임차인의 경우 매수인이 그 부담을 인수한다. 따라서 가장 임차인인지 여부에 대해 사전에 여러 가지 자료를 조사해 보고 가장 임차인이라는 확신이 없으면 입찰을 하지 않는 것이 바람직하다.

최근 한 사건에서 대항력 있는 선순위 임차인이 가장 임차인이라고 잘못 판단하고 입찰한 사례가 있었다. 매각물건명세서 등의 임대차관계란에 점유자 이름과 전입신고 날짜만 있고 임차보증금이나 차임 등에 대해서는 아무런 언급이 없고 등기부상으로도 별문제가 없다고 생각하고 감정가 1억7000만 원인 오피스텔을 9770만 원에 단독 입찰해서 낙찰받은 사례이다. 낙찰인은 입찰 전에 중개업소에 시세를 알아보니 2억 원 정도 나간다고 해서 저렴하게 낙찰받아서 전세나 월세를 주었다가 시세차익을 남길 의도로 입찰한 것이다. 낙찰을 받아 잔금을 치르고 소유권이전등기를 한 다음 명도를 위해 내용증명을 임차인에게 보냈는데 임차보증금 1억2000만 원에 확정일자까지 받아 놓은 사실을 알게 됐다. 즉 대항력 있는 선순위 임차인이 가장 임차인이 아니고 진정한 임차인이었던 것이다. 결국, 권리분석을 잘못하여 1억2000만 원의 금액을 인수해야 하는 상황이다.

이와 같이 잘못된 권리분석은 금전적 손실을 의미하는 것으로 그 손실을 방지하고 성공적인 경매를 위해서는 정확한 권리분석이 뒤따라야 한다. 경매를 처음 배우는 입장에서는 경매와 관련된 각종 법률이나 용어가 생소해서 권리분석이 어렵게만 느껴질 것이다. 그러나 권리분석은 경매의 가장 기본이 되는 분석이자 성공 여부를 가름하는 지표이다.

법률사무소 여름 경매 아카데미 대표 변호사 신동렬