[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]②부동산경매에서 대지권 미등기

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

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대지권 미등기와 관련해 현재 대지권 등기를 받지 못하고 전유부분인 건물에 대해서만 소유권등기를 마치고 있는 자의 건물만 경매로 나온 경우에, 전유부분인 건물을 낙찰받은 자가 대지사용권도 취득할 수 있는가? 예를 들면 신축 아파트의 경우 주택 단지의 필지 자체가 대규모이거나 토지구획사업 대상이 됐던 경우에 실제 대지사용권은 있지만 환지절차 지연 등으로 등기부상 대지권 등기가 되지 않는 경우가 있다. 이 경우 감정가격에 대지권 부분이 포함되어 있으면 전유부분의 소유자는 낙찰과 함께 대지사용권을 취득할 수 있다.

판례도 "분양을 받은 자로부터 전유부분과 대지지분을 다시 매수하거나 증여 등의 방법으로 양수받거나 전전 양수받은 자 역시 당초 분양을 받은 자가 가졌던 이러한 대지사용권을 취득한다."라고 하였다(대법원 2000. 11. 16. 선고 98다45652 전원합의체 판결). 즉 "그 전유부분에 대한 경매절차가 진행되어 제3자가 이를 매수한 경우 매수인은 전유부분과 함께 위 대지사용권을 취득한다."라고 판시하였다(대법원 2020. 3. 12. 선고 2019다276086 판결).

한편 경매로 전유부분을 낙찰받은 구분건물의 현 소유자가 대지지분을 이전받는 방법은 분양자를 상대로 하여 중간취득자를 거치지 않고서 바로 최종 전유부분 소유자 앞으로 이전등기를 하는 것이다(부동산등기법 제60조).

그런데 만약 분양을 받은 자가 분양대금을 완납하지 않았더라도 낙찰자가 대지사용권을 취득할 수 있을까? 이와 관련하여 대법원 판례는 "집합건물의 분양자가 분양을 받은 자에게 대지지분에 관한 소유권이전등기나 대지권변경등기는 지적정리 후 해 주기로 하고 우선 전유부분에 관하여만 소유권이전등기를 마쳐 주었는데, 그 후 대지지분에 관한 소유권이전등기나 대지권변경등기가 되지 아니한 상태에서 전유부분에 대한 경매절차가 진행되어 제3자가 전유부분을 경락받은 경우, 그 경락인은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호의 대지사용권을 취득하고, 이는 분양을 받은 자가 분양자에게 그 분양대금을 완납한 경우는 물론 그 분양대금을 완납하지 못한 경우에도 마찬가지이다. 따라서 그러한 경우 경락인은 대지사용권 취득의 효과로서 분양자와 분양을 받은 자를 상대로 분양자로부터 분양을 받은 자를 거쳐 순차로 대지지분에 관한 소유권이전등기절차를 마쳐줄 것을 구하거나 분양자를 상대로 대지권변경등기절차를 마쳐줄 것을 구할 수 있고, 분양자는 이에 대하여 분양을 받은 자의 분양대금 미지급을 이유로 한 동시이행항변을 할 수 있을 뿐이다."라고 판시하였다(대법원 2006. 9. 22. 선고 2004다58611 판결).

대지사용권을 취득했는지 확인을 할 수 있는 방법으로는, 먼저 토지의 소유권이 등기부상 분양자 앞으로 되어 있으면 대부분 문제없다. 단 재건축, 재개발의 경우 분담금 미납으로 대지권 등기를 거부한 경우에는 낙찰자가 분담금을 납부해야 대지사용권 취득이 가능하다. 또한, 토지등기부에 공유지분 형태로 건물소유자의 등기가 있거나, 현장에서 일반 거래로 문제가 없으면 경매로도 문제가 없다. 중개업소나 관리사무소 등을 통해 대지권 미등기의 사유와 등기 예정 일정을 파악해 보는 것도 좋은 방법이다. 가장 확실한 방법은 집합건물을 분양한 주체에게 대지사용권 유무를 알아보는 것이다. 관할 관청으로부터 토지와 건물에 대한 취득세가 완납되었다는 사실조회 회신이 있는 경우에는 낙찰 후 대지사용권을 취득할 수 있다. 위와 같은 경우가 아니고 토지에 대한 권리가 없다면 대지권 취득의 비용을 미리 알아보고 입찰하여야 한다.

대지사용권은 원칙적으로 전유부분 건물의 종된 권리이다(대법원 1995. 8. 22. 선고 94다12722 판결 등). 따라서 임의경매든 강제경매든 구별 없이 전유부분의 소유자가 대지사용권을 취득하고 있다면, 비록 그것이 등기되어 있지 않다고 할지라도 그 대지사용권은 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정해져 있는 경우가 아닌 한 종된 권리로서 당연히 경매목적물에 포함되고, 경매개시결정의 효력이 대지사용권에도 미치며, 매수인은 당연히 대지사용권을 취득하게 된다. 이처럼 전유부분인 건물만 경매에 나온 경우에는 대지사용권 부분에 대한 권리분석을 철저히 한 다음 낙찰받아야 경매함정에 빠지지 않는다.

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