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[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]⑤부동산경매 매각 허가에 대한 이의신청

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

승인 2023-07-20 11:01
신문게재 2023-07-21 8면

박병주 기자

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

매각 허가에 대해 이의신청을 할 수 있는 경우와 관련하여, 특히 매각기일 공고가 법률 규정을 위반한 경우에도 그 하자가 사소한 경우 예컨대, 매각기일의 공고사항에 매각기일이나 매각결정기일의 시간 기재가 빠졌다거나, 부동산의 표시에 있어서 다소 다른 점이 있더라도 매각부동산의 동일성을 식별할 수 있는 정도라면 이의 사유가 되지 못한다. 매각허가 또는 불허가의 대상이 된 매수 신고가 이루어진 당해 매각기일의 공고에 법규위반이 없는 이상 이전의 매각기일 공고가 법률의 규정에 위반되었다고 하더라도, 이는 매각불허가사유에 해당 되지 않는다(대법원 2008. 5. 20.자 2008마463, 464, 465, 466 결정).

한편 매각 허가에 대하여 이의신청을 할 수 있는 경우로 집행관은 입찰표의 제출을 최고한 뒤 1시간이 지나지 않으면 입찰을 마감하지 못하도록 되어 있음에도 이에 위반한 경우(대법원 1961.7. 18. 자 4292민재항273 결정) 또는 매각기일에서 집행법원이 정하는 금액과 방법에 맞는 보증을 제공해야만 매각을 허가할 수 있음에도 이에 위반한 경우(대법원 1969. 11. 14.자 69마883 결정)가 있다.

그 밖에도 최고가매수신고인이 있음에도 불구하고 집행관이 그의 이름과 가격을 부르고 매각의 종결을 고지하는 절차를 취함 없이 추가입찰을 실시한 경우(대법원 2000. 3. 28.자 2000마724 결정), 매수신고를 하는 경우에는 보증금으로 최저매각가격의 10분의 1을 집행관에게 제공해야 함에도 집행관이 이 규정을 위반하여 그 액수에 미달하는 보증금만을 받거나 보증금을 받지 않고 매수를 허가한 경우(대법원 2008. 7. 11.자 2007마911 결정)에도 매각 허가에 대한 이의 사유가 된다.

집행법원이 매각기일 1주 전까지 매각물건명세서 사본을 비치하지 않았거나 혹은 중대한 하자가 있는 매각물건명세서 사본을 비치하였다가 매각기일 5일 전에 이를 정정하였음에도, 매각기일을 변경하지 않은 채 그대로 매각절차를 진행하면서 그 정정내용을 일반 매수희망자들에게 따로 고지하지도 않은 경우도 위 사유에 해당한다(대법원 2010. 11. 30.자 2010마1291 결정).

매각 허가에 대한 이의는 이의 진술자인 이해관계인 자신의 권리에 관한 이유에 의해야 하고 다른 이해관계인의 권리에 관한 이유로 신청하지 못한다(법 122). 예컨대 남을 가망이 없는 경우에 민사집행법 제102조의 절차를 밟도록 한 것은 '압류채권자'나 '우선채권자'의 보호를 위한 것이므로, '채무자'는 위 절차를 거치지 않았다는 이유로 이의를 할 수 없고(대법원 1987. 10. 30.자 87마861 결정 등), 또한 다른 이해관계인에게 매각기일의 통지가 없었음을 이유로 이의신청할 수 없으며(대법원 1997. 6. 10.자 97마814 결정), 법정매각조건의 변경에 합의한 이해관계인이 다른 이해관계인의 합의가 없다는 것을 이유로 이의를 할 수 없다.

매각허가결정에 대한 항고는 민사집행법에 규정한 매각 허가에 대한 이의신청사유가 있다거나, 그 결정절차에 중대한 잘못이 있다는 것을 이유로 드는 때에만 할 수 있으므로(민사집행법 제130조 제1항), 위 민사집행법 제122조의 규정은 매각허가결정에 대한 항고에도 그대로 적용이 된다(민사집행법 제131조 제3항). 따라서 다른 이해관계인에 대한 매각기일통지의 송달에 하자가 있음을 항고 이유로 주장할 수 없다(대법원 1997. 6. 10.자 97마814 결정). 반면, 채무자에 대한 경매개시결정의 고지 없이는 유효하게 매각절차를 속행할 수 없으므로 채무자에 대한 경매개시결정 송달의 흠을 매각허가결정에 대한 항고사유로 삼을 수 있다(대법원 1997. 6. 10.자 97마814 결정).

법원은 이의신청이 정당하다고 인정한 때에는 매각을 허가하지 않는다. 이의가 받아들여지지 않은 경우에는 매각허가결정에 대한 즉시항고를 할 수 있을 뿐, 별도로 매각허가에 대한 이의가 받아들여지지 않은 데 대한 불복항고를 할 수 없다(대법원 1983. 7. 1.자 83그18 결정). 다만 매각허가결정이 확정된 뒤에 민사집행법 제121조 제6호의 사유가 밝혀진 경우에 매수인은 대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다(민사집행법 제127조 제1항).

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

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